土地出讓金同比降35% 2015年土地市場難復蘇
作者:未知 來源:人民網 更新時間:2015年03月11日 【字體:大 中 小】
據(jù)某研究院數(shù)據(jù),2014年住宅土地出讓金達1.83萬億元,同比下滑35%,略低于2011年和2012年。而今年前兩個月,302個城市土地出讓金整體同比下滑48%,成交建筑面積整體同比下滑42%,土地市場開局依然不利。
對此,瑞銀證券分析師判斷,“土地市場開局不利,如果延續(xù),預計地方政府收入將受重大影響。但在貨幣政策持續(xù)寬松下,若住宅市場有力復蘇,則土地市場有望滯后回暖。”
年度土地出讓金及同比數(shù)據(jù) 來源:中指研究院
一線城市住宅土地市場火熱 二、三線寒冷
2014年各路開發(fā)商一致看好一線城市房地產市場,導致一線城市住宅出讓金同比上升26%,成交面積下滑19%,成交樓板均價大漲55%。然而二、三線城市住宅土地出讓金及成交面積均大幅下滑。
從全國范圍來看,2014年土地成交建筑面積同比下滑43%,為28.5億平方米,遠低于2011-2013年的水平,顯示房地產企業(yè)整體對庫存過高和供給過剩問題認識一致,不再大量囤積土地。
土地成本在住宅售價中占比持續(xù)提高
瑞銀證券的分析報告顯示,土地成本在住宅銷售均價中的占比持續(xù)提升,目前全國該指標約24%,一線城市超過30%,二線城市約28%,三線及以下為18%?梢姼骶城市遇到的難題不一,一線城市是毛利率降低的問題,而二線及以下是銷售周轉的問題。
根據(jù)瑞銀證券分析師的測算,目前開發(fā)商可售住宅面積約37.2億平方米,可供銷售約3.5年。除一線城市外,開發(fā)商整體在手土地充足。因一線城市土地價格昂貴,考驗開發(fā)商精準拿地能力,且如房價無大幅上漲,未來可持續(xù)性差;而三線地價便宜,但庫存仍過高。
單獨看一線城市,近4年住宅樓板價占比住宅銷售價格上升迅速。上海、北京和廣州2014年該項指標分別為32%、45%和59%,廣州住宅銷售均價目前遠低于北京和上海。
瑞銀證券:2015年土地市場恐難復蘇
2009-2014年全國住宅銷售面積總和為59.5億平方米,而出讓的住宅建筑面積總和至少為96.7億平方米。瑞銀證券測算目前全國開發(fā)商在手可售住宅面積約37.2億平方米,約可供銷售3.5年,除一線城市土地外,開發(fā)商整體在手土地充足,我們預計2015年全國土地市場仍難復蘇。
瑞銀證券表示,因一線城市土地價格昂貴,考驗開發(fā)商精準拿地能力,且如房價無大幅上漲,未來可持續(xù)性差,而三線地價便宜,但庫存仍過高,對開發(fā)商銷售和開發(fā)能力要求很高;诖,瑞銀證券目前看好布局二線城市占比大的開發(fā)商。