一改過去的“抑制”、”投機(jī)“、“調(diào)控”等詞匯，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在政府工作報(bào)告中，回顧2014年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)所用的詞匯是：穩(wěn)定、支持和促進(jìn)。分析人士認(rèn)為，政府態(tài)度顯示了2015年樓市回暖可有更多期待。一二線城市房?jī)r(jià)或現(xiàn)穩(wěn)中上漲，三四線城市則需要更多時(shí)間調(diào)整。

今年的政府工作報(bào)告對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)有這樣一段描述：穩(wěn)定住房消費(fèi)；堅(jiān)持分類指導(dǎo)，因地施策，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

基于這份報(bào)告，2015年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將走向何方？

“從政府的態(tài)度可以看出，樓市回暖有更多的期待，預(yù)計(jì)2015年將出現(xiàn)更多的政策去刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)。在二套房首付比例、貸款利率、公積金政策、稅費(fèi)等政策上松動(dòng)還是可以期待的。”武漢大學(xué)中國(guó)住房保障研究中心副主任趙偉向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者說。

力推剛需和改善型產(chǎn)品

多位受訪人士認(rèn)為，國(guó)家已經(jīng)注意到剛性需求和改善性需求的住宅不足，需要有更多上述類型的產(chǎn)品入市。

“目前看來中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還是比較復(fù)雜的，一方面是剛需性自住房的不能被滿足，年輕人想買房買不到。而另一方面，由于房?jī)r(jià)很高導(dǎo)致2014年成交量下跌，但是房?jī)r(jià)卻沒有下跌。這樣的矛盾導(dǎo)致了政府層面希望鼓勵(lì)開發(fā)商支持剛性需求，預(yù)計(jì)政府也會(huì)出臺(tái)相關(guān)政策。”戴德梁行大中華區(qū)綜合住宅服務(wù)主管蔣尚禮說。

自去年央行“930”新政以來，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了不同程度的回暖。雖然2014年整年成交沒有2013年高，但是在中心城市價(jià)格卻并沒有“退縮”。

以上海為例，2014年上海新建房屋銷售面積2084.66萬平方米，比上年下降12.5%。其中，住宅1780.91萬平方米，下降11.7%，2014年上海新建住宅平均銷售價(jià)格16415元/平方米。

記者綜合多位業(yè)內(nèi)人士觀點(diǎn)認(rèn)為，上海房?jī)r(jià)在2015年至少還會(huì)出現(xiàn)5%~10%這個(gè)區(qū)間的上升。

“就上海市場(chǎng)而言，高端住宅項(xiàng)目偏多，而剛性需求和改善性需求的住宅還是不夠的。”新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷指出了其中的問題，“國(guó)家也注意到這樣的問題，因此需要有更多的剛需產(chǎn)品入市。”

歐陽捷認(rèn)為，目前國(guó)家加大城鎮(zhèn)化力度會(huì)帶來更多的住房消費(fèi)需求，這部分需求的產(chǎn)品主要是剛性需求產(chǎn)品和改善性需求產(chǎn)品，由于剛性需求一直存在，因此拉動(dòng)房地產(chǎn)增速將更大程度集中在改善型需求產(chǎn)品上。

“目前中國(guó)人均住宅面積已經(jīng)超過30平方米，但是這些住宅很多都是偏老舊的房屋，這一部分房屋可能連衛(wèi)生間都不在房間內(nèi)。住這種老房子的人是有房產(chǎn)改善需求的，這也是未來我們的目標(biāo)客戶。”歐陽捷認(rèn)為。

上海分院研究總監(jiān)陳延彬表示，由于國(guó)家過去許多政策很大程度上都延誤了釋放改善性需求，預(yù)計(jì)今年政策將偏向釋放更多的改善性需求，并成為推動(dòng)樓市的主力。

區(qū)域房?jī)r(jià)出現(xiàn)分化

“穩(wěn)定住房消費(fèi)”今年正式寫入了政府工作報(bào)告。2014年10月30日，國(guó)務(wù)院會(huì)議上提出重點(diǎn)推進(jìn)六大領(lǐng)域消費(fèi)，其中包括穩(wěn)定住房消費(fèi)。上述市場(chǎng)人士和學(xué)者認(rèn)為，穩(wěn)定住房消費(fèi)恢復(fù)了房地產(chǎn)在宏觀經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)定位，房地產(chǎn)投資將會(huì)受到更多政策支持。

“房地產(chǎn)的下滑拖累整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的后腿，而提出穩(wěn)定住房消費(fèi)無疑是恢復(fù)了房地產(chǎn)在宏觀經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)定位。”歐陽捷表示，“而政策上的支持無疑使一二線城市更加被看好，在那些有聚集人口能力的城市，房?jī)r(jià)可能還會(huì)出現(xiàn)穩(wěn)定上浮。”

蔣尚禮則提到，就中國(guó)整個(gè)市場(chǎng)而言，房?jī)r(jià)還是需要謹(jǐn)慎看待的，許多三四線城市庫存還是非常大，而更多的購房者對(duì)價(jià)格非常敏感。

“對(duì)于開發(fā)商而言，2015年可能還是會(huì)出現(xiàn)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。”蔣尚禮強(qiáng)調(diào)說。

事實(shí)上，人民幣匯率下跌和降息將起到鼓勵(lì)資本外流的效果。在世邦魏理仕提供給記者的報(bào)告中顯示，中國(guó)（大陸）境外投資在2014年實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)25%，達(dá)到101億美元，位居亞洲第二。

在上海，庫存已經(jīng)超過了1400萬平方米。

“目前看來，房地產(chǎn)行業(yè)還是有一個(gè)良好的發(fā)展趨勢(shì)，不排除可能出現(xiàn)有條件的放開限購舉措。央行降準(zhǔn)、降息，市場(chǎng)資金非常充足，行政手段淡出市場(chǎng)，政策條件也非常樂觀。”世邦魏理仕環(huán)球研究部董事謝晨告訴記者，“1400萬平方米的庫存放在上海并不那么嚴(yán)重，去年上海一手房的成交量超過1800萬平方米。因此我們判斷，房?jī)r(jià)還是會(huì)穩(wěn)中有升。”

歐陽捷預(yù)測(cè)，一二線城市房?jī)r(jià)可能會(huì)出現(xiàn)穩(wěn)中上漲，但是三四線城市需要更多的時(shí)間調(diào)整。