樓市回暖已可期 房產(chǎn)政策有望偏重剛需一族
作者:未知 來源:第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào) 更新時(shí)間:2015年03月09日 【字體:大 中 小】
一改過去的“抑制”、”投機(jī)“、“調(diào)控”等詞匯,國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在政府工作報(bào)告中,回顧2014年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)所用的詞匯是:穩(wěn)定、支持和促進(jìn)。分析人士認(rèn)為,政府態(tài)度顯示了2015年樓市回暖可有更多期待。一二線城市房?jī)r(jià)或現(xiàn)穩(wěn)中上漲,三四線城市則需要更多時(shí)間調(diào)整。
今年的政府工作報(bào)告對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)有這樣一段描述:穩(wěn)定住房消費(fèi);堅(jiān)持分類指導(dǎo),因地施策,落實(shí)地方政府主體責(zé)任,支持居民自住和改善性住房需求,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
基于這份報(bào)告,2015年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將走向何方?
“從政府的態(tài)度可以看出,樓市回暖有更多的期待,預(yù)計(jì)2015年將出現(xiàn)更多的政策去刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)。在二套房首付比例、貸款利率、公積金政策、稅費(fèi)等政策上松動(dòng)還是可以期待的。”武漢大學(xué)中國(guó)住房保障研究中心副主任趙偉向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者說。
力推剛需和改善型產(chǎn)品
多位受訪人士認(rèn)為,國(guó)家已經(jīng)注意到剛性需求和改善性需求的住宅不足,需要有更多上述類型的產(chǎn)品入市。
“目前看來中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還是比較復(fù)雜的,一方面是剛需性自住房的不能被滿足,年輕人想買房買不到。而另一方面,由于房?jī)r(jià)很高導(dǎo)致2014年成交量下跌,但是房?jī)r(jià)卻沒有下跌。這樣的矛盾導(dǎo)致了政府層面希望鼓勵(lì)開發(fā)商支持剛性需求,預(yù)計(jì)政府也會(huì)出臺(tái)相關(guān)政策。”戴德梁行大中華區(qū)綜合住宅服務(wù)主管蔣尚禮說。
自去年央行“930”新政以來,房?jī)r(jià)出現(xiàn)了不同程度的回暖。雖然2014年整年成交沒有2013年高,但是在中心城市價(jià)格卻并沒有“退縮”。
以上海為例,2014年上海新建房屋銷售面積2084.66萬平方米,比上年下降12.5%。其中,住宅1780.91萬平方米,下降11.7%,2014年上海新建住宅平均銷售價(jià)格16415元/平方米。
記者綜合多位業(yè)內(nèi)人士觀點(diǎn)認(rèn)為,上海房?jī)r(jià)在2015年至少還會(huì)出現(xiàn)5%~10%這個(gè)區(qū)間的上升。
“就上海市場(chǎng)而言,高端住宅項(xiàng)目偏多,而剛性需求和改善性需求的住宅還是不夠的。”新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷指出了其中的問題,“國(guó)家也注意到這樣的問題,因此需要有更多的剛需產(chǎn)品入市。”
歐陽捷認(rèn)為,目前國(guó)家加大城鎮(zhèn)化力度會(huì)帶來更多的住房消費(fèi)需求,這部分需求的產(chǎn)品主要是剛性需求產(chǎn)品和改善性需求產(chǎn)品,由于剛性需求一直存在,因此拉動(dòng)房地產(chǎn)增速將更大程度集中在改善型需求產(chǎn)品上。
“目前中國(guó)人均住宅面積已經(jīng)超過30平方米,但是這些住宅很多都是偏老舊的房屋,這一部分房屋可能連衛(wèi)生間都不在房間內(nèi)。住這種老房子的人是有房產(chǎn)改善需求的,這也是未來我們的目標(biāo)客戶。”歐陽捷認(rèn)為。
上海分院研究總監(jiān)陳延彬表示,由于國(guó)家過去許多政策很大程度上都延誤了釋放改善性需求,預(yù)計(jì)今年政策將偏向釋放更多的改善性需求,并成為推動(dòng)樓市的主力。
區(qū)域房?jī)r(jià)出現(xiàn)分化
“穩(wěn)定住房消費(fèi)”今年正式寫入了政府工作報(bào)告。2014年10月30日,國(guó)務(wù)院會(huì)議上提出重點(diǎn)推進(jìn)六大領(lǐng)域消費(fèi),其中包括穩(wěn)定住房消費(fèi)。上述市場(chǎng)人士和學(xué)者認(rèn)為,穩(wěn)定住房消費(fèi)恢復(fù)了房地產(chǎn)在宏觀經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)定位,房地產(chǎn)投資將會(huì)受到更多政策支持。
“房地產(chǎn)的下滑拖累整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的后腿,而提出穩(wěn)定住房消費(fèi)無疑是恢復(fù)了房地產(chǎn)在宏觀經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)定位。”歐陽捷表示,“而政策上的支持無疑使一二線城市更加被看好,在那些有聚集人口能力的城市,房?jī)r(jià)可能還會(huì)出現(xiàn)穩(wěn)定上浮。”
蔣尚禮則提到,就中國(guó)整個(gè)市場(chǎng)而言,房?jī)r(jià)還是需要謹(jǐn)慎看待的,許多三四線城市庫存還是非常大,而更多的購房者對(duì)價(jià)格非常敏感。
“對(duì)于開發(fā)商而言,2015年可能還是會(huì)出現(xiàn)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。”蔣尚禮強(qiáng)調(diào)說。
事實(shí)上,人民幣匯率下跌和降息將起到鼓勵(lì)資本外流的效果。在世邦魏理仕提供給記者的報(bào)告中顯示,中國(guó)(大陸)境外投資在2014年實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)25%,達(dá)到101億美元,位居亞洲第二。
在上海,庫存已經(jīng)超過了1400萬平方米。
“目前看來,房地產(chǎn)行業(yè)還是有一個(gè)良好的發(fā)展趨勢(shì),不排除可能出現(xiàn)有條件的放開限購舉措。央行降準(zhǔn)、降息,市場(chǎng)資金非常充足,行政手段淡出市場(chǎng),政策條件也非常樂觀。”世邦魏理仕環(huán)球研究部董事謝晨告訴記者,“1400萬平方米的庫存放在上海并不那么嚴(yán)重,去年上海一手房的成交量超過1800萬平方米。因此我們判斷,房?jī)r(jià)還是會(huì)穩(wěn)中有升。”
歐陽捷預(yù)測(cè),一二線城市房?jī)r(jià)可能會(huì)出現(xiàn)穩(wěn)中上漲,但是三四線城市需要更多的時(shí)間調(diào)整。
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樓 盤 | 價(jià)格(元/平) | 區(qū) 位 |
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圣樺城 | 4000 | 內(nèi)蒙古大道 |
保利中央峰景 | 3500 | 桃源西區(qū) |
力揚(yáng)·時(shí)代 | 3950 | 內(nèi)蒙古大道 |
祥榮城市綠洲 | 3800 | 大邑大道 |
春天國(guó)際 | 3700 | 大邑大道 |
天邑•春江花苑 | 3300 | 桃源西區(qū) |
樓 盤 | 區(qū) 位 | 開盤時(shí)間 |
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恒宇時(shí)代天街 | 晉北新城 | 01-27 |
力揚(yáng)·時(shí)代 | 內(nèi)蒙古大道 | 04-02 |
祥榮城市綠洲 | 大邑大道 | 04-02 |
圣樺城 | 內(nèi)蒙古大道 | 11-05 |
保利中央峰景 | 桃源西區(qū) | 08-21 |
天邑•春江花苑 | 桃源西區(qū) | 05-07 |