王群表示，25~44歲的人口群體是中國房地產(chǎn)市場的主要消費群體。2004~2013年，該群體人口占總?cè)丝诘谋戎赜?4.33%下降至32.57%。以20~39歲、15~34歲、10~29歲和5~24歲的人口群體數(shù)量來推測未來5年、10年、15年和20年后的購房人口比重，測算結(jié)果分別是31.97%、30.57%、28.33%和25.58%，說明中國購房主力人口比重將逐步下降。

但在供應(yīng)層面，由于土地的過量供應(yīng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)庫存居高不下。根據(jù)歐陽捷的預(yù)計，如果加上在建面積與土地儲備，僅存量房地產(chǎn)便需要6年時間來消化，這意味著即使未來3~5年地方政府不再出讓土地，也可以保證市場的足夠供應(yīng)。

至于在政策層面，歐陽捷預(yù)計，伴隨經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級，經(jīng)濟增長模式將逐步由投資驅(qū)動向消費驅(qū)動轉(zhuǎn)變。但由于新經(jīng)濟增長點的形成還需要時間來培育，為了保持整體經(jīng)濟穩(wěn)定增長，政府將繼續(xù)采取措施維護房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，這也是自2014年以來國家相繼出臺多項政策來刺激房地產(chǎn)的主要原因。

綜合上述因素，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)將難以持續(xù)過去的繁華，增長拐點已至，行業(yè)將進入中速而穩(wěn)定發(fā)展的“白銀時代”，房價普漲的時代終結(jié)，市場將出現(xiàn)明顯分化。

未來機會

掘金城鎮(zhèn)化、社區(qū)服務(wù)

盡管房地產(chǎn)“黃金時代”已經(jīng)終結(jié)，但在“白銀時代”，房企仍有大把機會。

“首先，中國仍處于城鎮(zhèn)化階段，據(jù)測算，每年還將釋放出10億平方米的基本住房需求，這依然是一塊很大的蛋糕”，歐陽捷向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，根據(jù)國務(wù)院去年發(fā)布的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略規(guī)劃，到2020年要將常住人口城鎮(zhèn)化率從當前的53.7%提高到60%左右，實現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶，這將帶來巨大的住房需求。

但歐陽捷提醒，隨著人均住房面積超過33平方米，面積改善型需求將大幅下降，剩下的是品質(zhì)改善型需求。在房價單邊上漲時代終結(jié)的背景下，房子的商品屬性會更加明顯，誰的產(chǎn)品品質(zhì)好，誰就能搶到有限的客戶，這將更加考驗房企的“內(nèi)功”。

區(qū)域一體化是另一個機遇。王群認為，區(qū)域一體化在促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的同時，還能協(xié)調(diào)各城市間的產(chǎn)業(yè)布局，并促進人口的轉(zhuǎn)移，從而為房地產(chǎn)帶來新的機會。