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      樓市新"增長極"助力房地產回暖

      作者:李宇嘉 來源:每日經濟新聞 更新時間:2015年09月29日 【字體:

      近日樓市利好政策頻出,9月24日住建部督促各地抓緊出臺異地貸款業(yè)務細則,明確住房公積金異地個人住房貸款辦理流程;25日國家發(fā)改委下調住房轉讓手續(xù)費,再促房地產消費。

      同時,數據也顯示,樓市正在發(fā)生不同于以往的變化。首先,盡管8月70個大中城市仍有一半房價還在下跌,但全國房價同比綜合平均則告別連續(xù)12個月下跌,從7月下降0.4%強勢逆轉為上漲1.7%;其次,雖然600多個三、四線城市集中全國60%的樓市庫存,且整體銷售仍在下滑,但全國商品房銷售迅速反彈,持續(xù)回補下跌缺口。到8月份,累計增長達到7.2%,回升之迅猛只在2009年出現過。

      那么,在絕大多數城市樓市庫存攀升的情況下,為何全國樓市量價意外反彈。筆者認為,這是重點城市樓市快速回升、提升量價權重所致。

      根據某研究院數據,2015年上半年,一線城市新房成交面積同比增長47%,而二線城市成交僅增長12%;進入下半年后,由于一線城市房價創(chuàng)新高制約需求,加上股市財富效應“縮水”,一線城市單月成交量連續(xù)出現10%左右的環(huán)比下滑。

      但二線城市成交則明顯發(fā)力。7月和8月,典型二線城市樓市成交面積單月同比均出現20%以上的增長。房價也能說明這一問題,7月和8月盡管一線城市樓市高位回落,對量價權重貢獻降低,但全國樓市成交金額增速與成交面積增速的“剪刀差”仍繼續(xù)擴大,前者要比后者高出7~8個百分點,顯示房價明顯上漲,初步判斷二線城市發(fā)力貢獻度提升是主要原因。

      今年前8個月,在銷售面積前十位的開發(fā)商中,二線城市的貢獻率在50%~80%。恒大、綠城和中海二線城市銷售金額占比分別高達74%、82%和62%,顯示二線城市樓市快速回升,量價權重提升。

      筆者認為,二線城市樓市之所以強勢反彈,主要是近年其人口產業(yè)吸附能力迅速提升。在新一輪區(qū)域規(guī)劃、產業(yè)梯度轉移和“穩(wěn)增長”戰(zhàn)略實施中,二線城市是重點且受益面最大,包括承接從東部轉移來的產業(yè)、軌道交通密集上馬等。二線城市基礎設施的改善,提升了城市競爭力和人口吸附能力。

      此外,近年“鐵公基”大規(guī)模上馬和運營,以及現代物流系統的完善,讓二線城市與一線城市的連接效率明顯提高,產業(yè)轉移和協同變得順暢,產業(yè)集聚效應開始增強。產業(yè)集聚和人口集聚相互推動的良性循環(huán)已經形成,因此很多區(qū)域中心城市成為了樓市新的“增長極”,主要有以下幾類:

      一是所在省民營私營經濟發(fā)達、民間富庶、人口集聚強的城市,如杭州、南京、廈門等城市。集聚效應擴散也惠及到域內其他城市樓市的發(fā)展,如浙江的寧波和溫州、江蘇的蘇州、福建的福州等,從而形成了區(qū)域樓市由點及面的新“增長極”。

      二是發(fā)揮交通樞紐、人口大省、科研機構集中以及農業(yè)優(yōu)勢突出作用,借助勞動力多、土地成本低和工業(yè)基礎好等優(yōu)勢,通過加大市政基礎設施建設、承接東部產業(yè)轉移,實現特色產業(yè)集聚。如武漢的制造業(yè)和光電子產業(yè),鄭州的食品加工業(yè)和電子信息業(yè)。同時,產業(yè)集聚還可促進人口大省就地城鎮(zhèn)化。

      近幾個月,70個大中城市中,武漢和鄭州新房價格位列漲幅前10位,二者將成為我國樓市另外兩個新的“增長極”。而類似于武漢和鄭州的城市還很多。

      產業(yè)集聚驅動就業(yè)集聚,夯實樓市發(fā)展的基本面。近期,龍頭開發(fā)商在二線城市拿地比例迅速提升,也從側面反映了對這些城市樓市的認可。

      由此看來,即便600多個三、四線城市待售和潛在庫存占比過半、消化困難,但也不足以沖擊到全國樓市。因為,在三、四線城市銷售業(yè)已下滑的背景下,樓市新的“增長極”將極大地提升它們在全國樓市版圖中的量價權重,為“穩(wěn)增長”和產業(yè)轉型升級騰出足夠空間。

      樓 盤 價格(元/平) 區(qū) 位
      祥榮城市綠洲 3800 大邑大道
      青禾名都 3800 大邑大道
      圣樺城 4000 內蒙古大道
      力揚·時代 3950 內蒙古大道
      春天國際 3700 大邑大道
      天邑•春江花苑 3300 桃源西區(qū)
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