有人說(shuō)，中國(guó)房?jī)r(jià)有其特殊性，哪個(gè)國(guó)家的房?jī)r(jià)沒(méi)有特殊性呢？但是，價(jià)格終究是經(jīng)濟(jì)理論可以解釋的，最終還是由供求決定。

需求：只有買房才能保值增值？！

北京的市區(qū)，被界定為五環(huán)以內(nèi)，在這個(gè)區(qū)域內(nèi)，要有黨政機(jī)關(guān)、部隊(duì)、事業(yè)單位、大中小學(xué)、綠化消防公園等等公用地，可供建設(shè)住宅的用地是有限的。供求差額巨大。當(dāng)本地人和外地人，甚至全世界的人，都爭(zhēng)相來(lái)北京買房的時(shí)候，房?jī)r(jià)的上漲，是必然的。什么溫州炒房團(tuán)、山西和煤老板炒房團(tuán)的故事，能演繹出來(lái)的，不是沒(méi)有一點(diǎn)由頭的。

從1998年到現(xiàn)在，可以說(shuō)，凡是買了房子的人，沒(méi)有后悔的，如果說(shuō)有后悔，就是后悔買的晚，買的少，凡是沒(méi)有買的，都悔不當(dāng)初。榜樣的力量是無(wú)窮的，事實(shí)勝于雄辯，只有買房才能保值增值，是富人們的共識(shí)。

在2009年5月之前，北京四環(huán)以內(nèi)的房?jī)r(jià)，大約只有1.5萬(wàn)元左右，到了下半年，就翻番了。1.5萬(wàn)只能在昌平等遠(yuǎn)郊區(qū)買。在2009年上半年買了房和沒(méi)有買房的人，就是冰火兩重天的生活，幾乎是城鄉(xiāng)差別。

當(dāng)然，即使是錢不夠多的人，只要抓住機(jī)會(huì)，借助銀行抵押貸款，也能實(shí)現(xiàn)住房夢(mèng)。在2009年早些時(shí)候，買房的首付只要20%，利率還可以打7折。這部分人，被稱為房奴，因?yàn)槠浜蟮拇蟛糠质杖�，都要交給銀行還貸款，不過(guò)，他們是痛并快樂(lè)著的。房?jī)r(jià)的上漲，房子的升值，他們的總資產(chǎn)還可以增加。

當(dāng)然，富人熱衷買房置地，也有文化上的原因，安土重遷，安居樂(lè)業(yè)，居者有其屋，都是農(nóng)耕民族的文化基因，這一點(diǎn)，西方人卻是喜歡遷徙的，美國(guó)就是英國(guó)人向新英格蘭進(jìn)軍的結(jié)果。

供給：既有開(kāi)發(fā)商，也有政府

房?jī)r(jià)在短期，取決于需求，在長(zhǎng)期，也就是趨勢(shì)上，取決于供給，因?yàn)樵陂L(zhǎng)期，競(jìng)爭(zhēng)比較充分，如果某個(gè)行業(yè)賺錢多，會(huì)引起蜂擁進(jìn)入，而賠錢了，會(huì)引起開(kāi)發(fā)商退出。所以，房?jī)r(jià)在長(zhǎng)期反應(yīng)的是成本。

房子的成本包括三部分：地價(jià)，也就是開(kāi)發(fā)商拿地的成本；建安費(fèi)，建筑安裝等等的支出；稅費(fèi)，政府各部門收取的稅收和其他費(fèi)用。

從供給角度，在正常情況下，房?jī)r(jià)就是以上三項(xiàng)成本，再加上開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)。開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率，是波動(dòng)的，一般是10%，高的時(shí)候是20%甚至更多。

如果房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲，一定是成本過(guò)高造成的。

成本的第一項(xiàng)是地價(jià)

地價(jià)就是土地出讓金。在住房改革前，房子都是政府蓋的，土地是通過(guò)免費(fèi)的劃撥方式獲得。改革后，開(kāi)發(fā)商一律國(guó)土資源部門主持下，通過(guò)“招拍掛”，也就是招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得土地使用開(kāi)發(fā)權(quán)。拍賣的資金，也就是著名的“土地出讓金”，進(jìn)入地方政府的財(cái)政專戶。

盡管法律是城市土地是國(guó)有的，但是，其實(shí)際的所有者，是地方政府。據(jù)說(shuō)，地方政府靠賣地籌集資金，是受了香港地方政府的影響，土地出讓收入，是港府的主要收入部分。城市土地，具有稀缺性。伴隨城市化過(guò)程，農(nóng)村人口向城市流動(dòng)，小城市向大城市流動(dòng)，最后就會(huì)出現(xiàn)超大城市，就目前來(lái)說(shuō)，中國(guó)出現(xiàn)的超大城市還不多，將來(lái)勢(shì)必出現(xiàn)真正的超級(jí)大都市。城鎮(zhèn)化和人口流動(dòng)，是造成地價(jià)進(jìn)而房?jī)r(jià)高的基礎(chǔ)性因素。

成本的第二項(xiàng)是建安費(fèi)

這個(gè)包括七通一平、人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、施工管理費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置及安裝使用費(fèi)、小區(qū)公共服務(wù)及建設(shè)費(fèi)、小區(qū)公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)等。這部分成本，大體上是正常的。

成本的第三項(xiàng)是政府各部門收取的稅費(fèi)

稅收有營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加（是營(yíng)業(yè)稅的附加）、契稅、印花稅、耕地占用稅、土地增值稅等。

政府收取的費(fèi)，各地有差別，明目五花八門，比如渣土費(fèi)、人防費(fèi)、中學(xué)增建費(fèi)、舊城改造費(fèi)、公建地費(fèi)、墻改費(fèi)、環(huán)境保護(hù)監(jiān)察費(fèi)、城市綠化費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、價(jià)格評(píng)估費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、散裝水泥限袋費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)管費(fèi)、工程造價(jià)管理費(fèi)、安全監(jiān)察費(fèi)、勞動(dòng)定額測(cè)定費(fèi)、外省承包工程管理費(fèi)、施工圖紙審查費(fèi)、預(yù)算費(fèi)、施工噪音管理費(fèi)、專家評(píng)審費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、行業(yè)管理部門培訓(xùn)費(fèi)、城市建通集資、治安費(fèi)、報(bào)刊費(fèi)、街道管理費(fèi)、計(jì)劃生育管理費(fèi)等等。

據(jù)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平估計(jì)，大約有12項(xiàng)稅，56項(xiàng)費(fèi)。幾乎每個(gè)政府部門，都有一項(xiàng)收費(fèi)，房子成了唐僧肉。政府性稅費(fèi)占房?jī)r(jià)（非成本，因?yàn)槎愘M(fèi)大部分是按照房?jī)r(jià)收取的，比如營(yíng)業(yè)稅）的70%左右。

總結(jié)

明白了房?jī)r(jià)的構(gòu)成，就不難理解，為什么2010年以來(lái)，在被稱為史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策之下，在萬(wàn)眾喊打的聲浪中，一線城市核心區(qū)域的房?jī)r(jià)只是輕微下跌，這是利益使然。土地出讓金不降低，而且還在上升，稅費(fèi)一項(xiàng)不減，成本基本不變，房?jī)r(jià)安能下降？