多手段炮制“囤地生財(cái)”

政府監(jiān)管失責(zé)助推

根據(jù)2012年修訂的《閑置土地處置辦法》，開(kāi)發(fā)商原因造成的閑置土地，未動(dòng)工開(kāi)發(fā)滿一年的，按土地價(jià)款的20％征繳土地閑置費(fèi)；未動(dòng)工開(kāi)發(fā)滿兩年的，無(wú)償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有多重原因造成了“坐地生財(cái)”囤地現(xiàn)象持續(xù)出現(xiàn)：

第一，在實(shí)際中，一些開(kāi)發(fā)商采取緩慢開(kāi)發(fā)、“換裝入市”等做法，規(guī)避《閑置土地處置辦法》等法規(guī)監(jiān)管。如果開(kāi)發(fā)商拿地多年而開(kāi)發(fā)進(jìn)展緩慢，或閑置多年再開(kāi)發(fā)、捂地捂盤(pán)，又或者是一些爛尾樓換裝重新入市等情況都會(huì)直接導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)嚴(yán)重縮水，影響購(gòu)房者利益。

第二，個(gè)別有實(shí)力“捂地”的知名房企成為囤地主角。“僅海南省，2014年就清查出閑置土地13.92萬(wàn)畝。”海南省國(guó)土資源廳廳長(zhǎng)陳健春說(shuō)，僅12家知名房企閑置土地就有4.47萬(wàn)畝，時(shí)間最長(zhǎng)達(dá)20多年。

遭遇“囤地”的上海真如城市副中心開(kāi)發(fā)建設(shè)投資有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，地方政府對(duì)知名企業(yè)更是“頗為無(wú)奈”，“往往就是拿鞭子抽它也是沒(méi)用的。一是在地下動(dòng)工，大家看不到；二是因?yàn)榈貎r(jià)對(duì)他們是九牛一毛，有資金實(shí)力捂得起�；�本拿它沒(méi)辦法。”

第三，熱衷囤地背后，還存在個(gè)別企業(yè)以土地融資、拉高估值作為資本運(yùn)作的“發(fā)展思路”。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一系列規(guī)章在前，而捂地、囤地問(wèn)題嚴(yán)重，規(guī)則淪為兒戲，與地方開(kāi)發(fā)商的大地主心態(tài)，以土地融資、拉高估值的發(fā)展思路密切相關(guān)。

“正是因?yàn)槎诘氐臎](méi)有受罰成為潛規(guī)則，現(xiàn)在不少房企拿地后，往往根據(jù)樓市行情或有可能的政策判斷房?jī)r(jià)走勢(shì)，再確定開(kāi)盤(pán)時(shí)間。”孫嘉表示，樓市調(diào)整期低價(jià)拿地、囤地惜售背后，囤地更是成為個(gè)別開(kāi)發(fā)商“潛規(guī)則”。“很多地塊在城市中心，開(kāi)發(fā)商卻長(zhǎng)期不開(kāi)發(fā)，別的開(kāi)發(fā)商又無(wú)地可開(kāi)發(fā)，往往使得土地供應(yīng)流于形式。”

房企囤地侵害購(gòu)房者權(quán)益

宜出臺(tái)措施解決

囤地最終都要由購(gòu)房者埋單。記者在北京、上海等地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，伴隨著我國(guó)城市基礎(chǔ)設(shè)施及周邊配套的完善，一些知名開(kāi)發(fā)商所囤地塊急速增值、同時(shí)也帶動(dòng)了住宅價(jià)格的飆升。

同時(shí)，囤地還帶來(lái)住宅產(chǎn)權(quán)縮水，侵害購(gòu)房者權(quán)益。北京市住建委網(wǎng)站披露的數(shù)據(jù)顯示，位于通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)的魯能“格拉斯小鎮(zhèn)”項(xiàng)目拿地10多年目前仍在開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售。據(jù)銷(xiāo)售人員透露，按2005年前就已拿地計(jì)算，京郊一些正銷(xiāo)售規(guī)劃中的住房產(chǎn)權(quán)或已縮水10年，“買(mǎi)房者還沒(méi)住進(jìn)產(chǎn)權(quán)就先縮水”。

多位受訪人認(rèn)為，應(yīng)從幾個(gè)層面對(duì)房企囤地生財(cái)亂象清理整治，保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，促進(jìn)市場(chǎng)供給相對(duì)平衡。

地方需配套出臺(tái)閑置土地處置細(xì)則，并加大監(jiān)管力度。除了要嚴(yán)格遵守《中華人民共和國(guó)土地管理法》和《閑置土地處置辦法》，地方政策也需給力。海南省2013年底即出臺(tái)《海南省閑置土地認(rèn)定和處置規(guī)定》，為接下來(lái)閑置土地處置行動(dòng)打下政策基礎(chǔ)，使得閑置土地盡快得到確認(rèn)和處置。

某房地產(chǎn)研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)建議，對(duì)于土地閑置的判斷，不宜按照“是否開(kāi)工”為標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)按照項(xiàng)目完成度考核。

對(duì)于熱點(diǎn)地區(qū)宜加大調(diào)控力度，有針對(duì)性地抑制“捂地惜售”現(xiàn)象。“北京宣布行政職能遷入通州后，燕郊等區(qū)域房?jī)r(jià)漲幅較大，目前部分項(xiàng)目均價(jià)相比去年漲幅已近一倍。這些區(qū)域就可能成為囤地惜售高發(fā)區(qū)。”中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉說(shuō)，在各地差異化調(diào)控的背景下，樓市進(jìn)一步分化將是大勢(shì)所趨。但對(duì)于部分違規(guī)或局部過(guò)熱現(xiàn)象，仍需出臺(tái)政策抑制炒作房?jī)r(jià)預(yù)期，防止房?jī)r(jià)過(guò)度背離市場(chǎng)。

加強(qiáng)對(duì)地方政府監(jiān)管部門(mén)自身的監(jiān)督和督促，將“無(wú)償收回閑置用地”的禁令落到實(shí)處。多地國(guó)土監(jiān)管部門(mén)也表示，盡管?chē)?guó)家三令五申叫停，但由于巨大的利益誘惑和招商引資需求，眾多開(kāi)發(fā)商及個(gè)別基層地方政府仍對(duì)囤地視而不見(jiàn)。應(yīng)該出臺(tái)相關(guān)規(guī)定，對(duì)地方執(zhí)法部門(mén)的處理過(guò)程及結(jié)果進(jìn)行相對(duì)應(yīng)的獎(jiǎng)懲措施，尤其對(duì)于政府部門(mén)的違規(guī)行為應(yīng)重罰。

專家指出，要啟動(dòng)立法工作，重點(diǎn)推進(jìn)土地閑置清理，將因“政府原因”造成的囤地具體化，推動(dòng)一宗一宗解決“囤地”亂象。根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)，海南省截至去年底已無(wú)償收回11192畝、征繳閑置費(fèi)2413畝閑置土地。為了進(jìn)一步推動(dòng)當(dāng)?shù)赝恋亻e置工作，海南省政府日前決定對(duì)95宗閑置地塊公開(kāi)掛牌督辦，土地面積約為3.23萬(wàn)畝，公開(kāi)掛牌督辦的宗地須在今年底前完成處置。