國家對(duì)開發(fā)商囤地、捂地行為三令五申、嚴(yán)令禁止。但記者近期調(diào)研發(fā)現(xiàn)，仍有一些開發(fā)商和土地監(jiān)管部門打“太極”：囤地20多年房價(jià)上漲近百倍，一些省份清查出的閑置土地甚至逾十萬畝……

業(yè)內(nèi)人士指出，樓市調(diào)整期“低價(jià)拿地、囤地惜售”背后，是開發(fā)商的暴利和高房價(jià)怪圈。專家建議，監(jiān)管部門應(yīng)嚴(yán)明法紀(jì)，嚴(yán)厲打擊囤地、捂地行為。地方需配套出臺(tái)閑置土地處置細(xì)則，抑制囤地惜售亂象，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)地方政府監(jiān)管部門自身的監(jiān)督和督促，從源頭上解決囤地生財(cái)?shù)默F(xiàn)象。

不蓋房比蓋房更賺錢

大地產(chǎn)商“囤而緩建”坐等土地增值

中駿置業(yè)9月2日以總價(jià)16.67億元、樓面價(jià)20654元／平方米拿下位于上海普陀真如城市副中心的一幅地塊。而早在2006年，真如副中心推出的第一幅核心地塊，被長江實(shí)業(yè)以22億元底價(jià)將其收入囊中，折合樓板價(jià)僅3055元／平方米。10年之間，地價(jià)上漲近6倍。

據(jù)某房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)，真如板塊目前在售的住宅成交均價(jià)為5萬元左右，附近二手房均價(jià)為每平方米31559元，是長實(shí)拿地價(jià)格十倍之多。

“真如城市副中心”是上海市重點(diǎn)建設(shè)的第四個(gè)城市副中心。長實(shí)拿地3年后，項(xiàng)目才正式開工。長實(shí)宣稱，集團(tuán)在該地塊上的項(xiàng)目預(yù)計(jì)2018年完工。也就是說，從拿地到建成，長實(shí)需用12年時(shí)間才能完工。

長江實(shí)業(yè)集團(tuán)董事局副主席李澤鉅曾表示，真如項(xiàng)目將包括住宅、高端辦公樓、商業(yè)、星級(jí)酒店、會(huì)所和停車庫配套及大量公共綠化建設(shè)。但記者在現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，拿地9年之后，長實(shí)在地塊只建成切割成小面積散賣的廉價(jià)公寓式辦公樓，規(guī)劃中的高級(jí)寫字樓、商場(chǎng)、超過300米高的“浦西第一高樓”目前均未落實(shí)。

業(yè)內(nèi)人士分析稱，該項(xiàng)目的竣工時(shí)間已超出“合理”區(qū)間。以目前的市場(chǎng)價(jià)計(jì)算，長實(shí)集團(tuán)已凈賺超過100億元的土地溢價(jià)。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，第一個(gè)進(jìn)入?yún)^(qū)域開發(fā)，最后一個(gè)開盤，這是長實(shí)等大房地產(chǎn)商的一貫套路。通過這種操作模式，資金雄厚的房企可以坐等項(xiàng)目周邊商業(yè)配套做成熟，再坐享漁翁之利，并且穩(wěn)賺取土地溢價(jià)，以至于捂盤的利潤是蓋房的幾倍。“不蓋房比蓋房更賺錢。”

記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，長實(shí)緩慢開發(fā)由來已久。從1992年進(jìn)入內(nèi)地開始，長實(shí)系在上海擁有的項(xiàng)目已經(jīng)超過10個(gè)，其中多數(shù)項(xiàng)目均在2008年以前拿地，但大多仍在開發(fā)中。

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，兩年不開發(fā)的土地逾期無償收回。但在部分住房熱點(diǎn)城市或區(qū)域，借長期囤地獲取高利潤依然存在。有市場(chǎng)人士透露，不少房企拿地后，往往根據(jù)樓市行情或有可能的政策判斷房價(jià)走勢(shì)，再確定開盤時(shí)間。樓市回暖期就加緊開盤，房價(jià)低迷盤整時(shí)期，就以種種理由大量囤地。

一線城市的黃金地塊捂地收益勝過“捂金”，很多閑置土地在幾年間身價(jià)有的翻了幾倍，甚至上百倍。有報(bào)道稱，以國土資源部2010年后陸續(xù)披露的1457宗閑置土地名單為例，總閑置面積約9772公頃，合同總價(jià)款256億多元，按國內(nèi)重點(diǎn)城市住宅均價(jià)漲幅，保守估計(jì)目前土地已升值至少3倍，也就是說，僅土地一項(xiàng)政府已批未建的地塊就形成了大量的沉淀資產(chǎn)。

“很多樓盤不是拿完地就開建，能拖則拖仍是‘潛規(guī)則’。”上海萬科房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理孫嘉等人介紹說。