位于上海南京路的一個(gè)樓盤，近期報(bào)價(jià)一平方米8萬元至10萬元。然而，其所在地塊卻是1992年首次拿地，“在建”逾20年，屢屢停工。這期間，周邊房價(jià)從千元起步，相比上漲近百倍。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些曾經(jīng)的“地王”、知名開發(fā)商都曾存在囤地行為，一些省份清查出的閑置土地逾十萬畝。樓市調(diào)整期低價(jià)拿地、囤地惜售背后，是開發(fā)商暴利和高房價(jià)。

現(xiàn)象

一個(gè)項(xiàng)目“在建”20年

一平方米8萬元至10萬元，這是上海南京西路的協(xié)和城“2068號(hào)公館”近期開盤后一度開出的均價(jià)。該項(xiàng)目于1992年首次拿地，僅二期項(xiàng)目就“在建”了20多年。年報(bào)顯示，開發(fā)商中國地產(chǎn)在2010年后曾三度推遲了竣工時(shí)間。現(xiàn)場銷售人員告訴記者，“2068號(hào)公館”今年剛有兩棟住宅樓完工。已建成住宅樓中，還有部分“不知啥時(shí)開始賣”。即使按年報(bào)中最新的“預(yù)計(jì)2015年全部竣工”計(jì)算，從2006年有財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)算起，協(xié)和城整個(gè)項(xiàng)目估值從約80億元漲至超過300億元。

囤地最終都要由消費(fèi)者埋單：2008年1月，知名房企和記黃埔取得上海嘉定南翔地塊時(shí)，樓板價(jià)不足每平方米3000元。從拿地到開工超過3年，2013年9月首次開盤時(shí)，毛坯房均價(jià)達(dá)3.1萬元，超過土地成本10多倍。

揭秘

能拖就拖已是“潛規(guī)則”

據(jù)上海中原物業(yè)顧問研究員劉光富介紹，上海協(xié)和城項(xiàng)目首次拿地的1992年前后，周邊區(qū)域的居民住宅報(bào)價(jià)還不到千元。按照開發(fā)商如今開出的最高價(jià)，單價(jià)漲了約100倍。

“僅在海南省，2014年就清查出閑置土地13.92萬畝。”海南省國土資源廳廳長陳健春說，涉及囤地開發(fā)商包括華潤、中信泰富、魯能和中遠(yuǎn)等，僅12家知名房企閑置土地就有4.47萬畝，時(shí)間最長的達(dá)20多年，其間一些地塊周邊房價(jià)至少翻了一倍多。“很多樓盤不是拿完地就開建，能拖就拖已是‘潛規(guī)則’。”上海萬科房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理孫嘉等市場人士說。據(jù)了解，不少房企拿地后，往往根據(jù)樓市行情或有可能的政策判斷房價(jià)走勢，再確定開盤時(shí)間。“一旦樓市回暖就加緊開盤，如果趕上房價(jià)低迷盤整時(shí)期，就以種種理由囤地。”

業(yè)內(nèi)人士表示，假如一座城市一年計(jì)劃供地10000畝，但有20%批而未用就可能帶來住宅供應(yīng)混亂，供需被人為扭曲，形成地價(jià)攀升、房價(jià)走高的循環(huán)。

疑問“嚴(yán)令”為何管不住囤地？

1999年公布實(shí)施的《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，兩年不開發(fā)的土地逾期無償收回。根據(jù)國土資源部2012年修訂《閑置土地處置辦法》，開發(fā)商原因造成的閑置土地，未動(dòng)工開發(fā)滿一年的，按土地價(jià)款的20%征繳土地閑置費(fèi)；未動(dòng)工開發(fā)滿兩年的，無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。

業(yè)內(nèi)人士表示，國家及各省市幾乎年年下發(fā)通知、文件，明確要求整治土地閑置中“囤地惜售”現(xiàn)象。今年9月，河北省住建廳、國土資源廳就聯(lián)合印發(fā)通知，要求嚴(yán)厲打擊熱點(diǎn)區(qū)域房地產(chǎn)企業(yè)“囤地炒地”。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商通過部分開發(fā)、先開工再改規(guī)劃、操縱審批程序等種種方式實(shí)現(xiàn)囤地——

方式一：虛報(bào)預(yù)售價(jià)格

一家主要在中部開發(fā)項(xiàng)目的上海房企負(fù)責(zé)人說，具體操作中，個(gè)別企業(yè)故意虛報(bào)預(yù)售價(jià)格，一旦申報(bào)價(jià)明顯高于市場成交均價(jià)，被房管部門暫停預(yù)售程序，就可宣稱由于宏觀調(diào)控、報(bào)價(jià)過高未拿到預(yù)售證，變相操縱審批程序拖延開發(fā)。

方式二：推給“政府原因”

一些地方政府為了土地收入對(duì)囤地“睜一只眼閉一只眼”。“國土資源部門現(xiàn)已查明，一些地方政府為了土地收入，拿‘政府原因’作為拖延開發(fā)的擋箭牌。”陳健春說。據(jù)統(tǒng)計(jì)，海南全省宣稱因政府原因造成閑置的土地，占閑置土地總面積的74%。“應(yīng)無償收回的，一些地方僅以征收閑置費(fèi)了事；應(yīng)有償收回的，僅以簡單的延長開發(fā)期限了結(jié)。”

方式三：以權(quán)謀利搞腐敗

囤地中還存在部分官員的個(gè)人腐敗現(xiàn)象。比如，已被提起公訴的湖南衡陽國土局副局長謝雙喜“窩案”中，紀(jì)檢部門就指控其參與囤地、圈地和違規(guī)變更規(guī)劃，以權(quán)謀利，違法違規(guī)倒賣土地。

多地國土監(jiān)管部門表示，由于巨大的利益誘惑和招商引資需求，眾多開發(fā)商及個(gè)別基層地方政府仍對(duì)囤地禁令視而不見，應(yīng)重點(diǎn)推進(jìn)土地閑置清理，一宗一宗解決“囤地”違規(guī)現(xiàn)象。