9月30日，央行發(fā)布房貸新政，在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，對(duì)居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。據(jù)悉，這也是首套房首付比例的歷史最低水平。成都商報(bào)記者了解到，從政策出臺(tái)到成都落地，國(guó)慶大假后一周多時(shí)間，實(shí)際效果尚未完全呈現(xiàn)。但業(yè)內(nèi)分析人士表示，一系列利好政策的疊加，將讓市場(chǎng)需求，尤其是剛需產(chǎn)品在今年第四季度集中釋放。

以100萬(wàn)房子為例 首付2.5成

少給5萬(wàn)首付 多給近5萬(wàn)利息

首套房商貸最低首付比例的下調(diào)只針對(duì)不限購(gòu)城市，即除北京、上海、廣州、深圳、三亞以外的各大城市，成都屬于非限購(gòu)城市。國(guó)慶大假結(jié)束后，成都各銀行就相繼收到總行、分行的相關(guān)執(zhí)行細(xì)則。目前，中國(guó)銀行、交通銀行、農(nóng)業(yè)銀行以及成都銀行都已經(jīng)開(kāi)始執(zhí)行首套首付2.5成的政策。

“我們是國(guó)慶放假回來(lái)后接到新政通知，現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始按照首套首付2.5成來(lái)執(zhí)行。之前國(guó)慶節(jié)買房的客戶，同樣按照首付2.5成來(lái)執(zhí)行。”記者在成都銀行咨詢首付情況時(shí)，個(gè)貸經(jīng)理表示。

成都雖然是非限購(gòu)城市，但成都是限貸城市。“只要你在銀行貸款買過(guò)房，即使已經(jīng)結(jié)清了貸款，再買房也不算是首套。”建設(shè)銀行的工作人員告訴記者，首付2.5成的政策，只針對(duì)在銀行從未貸款買房過(guò)的客戶。

首付從3成下調(diào)到2.5成，以100萬(wàn)房款來(lái)算，首付款減少5萬(wàn)，但貸款總額增加至75萬(wàn)。首付2.5成，貸款75萬(wàn)，以30年為貸款期限，按照現(xiàn)行的基準(zhǔn)利率來(lái)算（5.15%），每月還款4095.20元，支付總利息72.43萬(wàn)元；相同情況首付3成的話，每月還款3822.18元，支付總利息67.60萬(wàn)元。

隨后，記者走訪了一些正在銷售的樓盤。“主要還在消化國(guó)慶節(jié)推的尾盤。”在城東招商中央華城的售樓部，銷售人員告訴記者，國(guó)慶節(jié)期間的成交單子現(xiàn)在很多剛交到銀行，銀行基本都按照首付2.5成在辦理。

“基本是以常規(guī)的到訪為主。”華府片區(qū)某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者，“首付降低門檻，其實(shí)很多樓盤從2014年開(kāi)始就以開(kāi)發(fā)商補(bǔ)貼或者金融機(jī)構(gòu)代付的方式降低了。”該負(fù)責(zé)人表示，開(kāi)發(fā)商在金融手段上的創(chuàng)新，從去年開(kāi)始幾乎就是常態(tài)，首付分期、開(kāi)發(fā)商補(bǔ)貼首付等做法，在很多售樓部都有。

新政一定程度上加快下單速度

10月11日，萬(wàn)科城2號(hào)樓開(kāi)盤。這是自新政落地以來(lái)，成都市場(chǎng)第一個(gè)推出新貨的住宅項(xiàng)目。記者了解到，在當(dāng)天認(rèn)購(gòu)的近200套房源中，只有不到10%的客戶選擇使用首付2.5成。“銀行工作人員給我們算了一筆賬，新政降低了首付，但月供也隨之提高。”首次購(gòu)房的吳女士表示，在一番對(duì)比后，自己最終還是選擇了首付3成。

盡管如此，多家開(kāi)發(fā)企業(yè)仍在新政出臺(tái)后的第一時(shí)間通過(guò)售樓部展示、項(xiàng)目官微推送等方式將其告知給意向購(gòu)房者。龍湖·時(shí)代天街相關(guān)人士介紹說(shuō)：“我們?cè)诂F(xiàn)場(chǎng)放置了展板，新政一定程度上加快了客戶下單。”

“是首付2.5成還是更多，購(gòu)房者要根據(jù)自身的財(cái)務(wù)情況進(jìn)行評(píng)估。”采訪中，恒大中央廣場(chǎng)的置業(yè)顧問(wèn)提醒說(shuō)，新政是“首付不低于25%”，銀行會(huì)根據(jù)客戶的征信情況等來(lái)綜合評(píng)定。如果“污點(diǎn)”較多，不僅影響房貸利率優(yōu)惠，2.5成的首付比例也無(wú)法獲批。

根據(jù)規(guī)定，新政不僅適用于新房，同樣適用于二手房的初次購(gòu)買。記者在位于人民南路附近的富房不動(dòng)產(chǎn)棕北店看到，該店房源主要來(lái)自于周邊首航欣城等項(xiàng)目，且戶型以小戶型為主。該店一名姓張的工作人員稱，近幾天到店里咨詢新政的客戶不少。

業(yè)內(nèi)分析

剛性需求 將進(jìn)一步釋放

據(jù)成都市房管局商品房買賣合同備案系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，9月份全市共成交商品住房20980套、206萬(wàn)平方米，同比分別增加13%、12%。其中，剛性需求集中的90平方米以下中小戶型擔(dān)綱了主角，中心城區(qū)共成交該戶型住房4034套、31萬(wàn)平方米，同比增幅分別高達(dá)20%、24%。

中成房業(yè)分析人士認(rèn)為，將首套房首付比例降至歷史最低水平，是為進(jìn)一步刺激住房消費(fèi)，降低剛需置業(yè)者門檻。房貸新政對(duì)一線、部分二線城市樓市刺激力度較大，今年下半年一系列房產(chǎn)利好政策持續(xù)推出，說(shuō)明“住房消費(fèi)”再一次承擔(dān)著穩(wěn)定下半年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重任。

“現(xiàn)在我們能給出的優(yōu)惠基本都已經(jīng)給到位，目前有的房源已經(jīng)是一口價(jià)的程度，銀行降低首付，對(duì)刺激剛需客戶會(huì)起到一定作用。”中信城項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示。

華宇廣場(chǎng)的銷售負(fù)責(zé)人也表示，長(zhǎng)期來(lái)看，降低首付門檻對(duì)一些正在猶豫的客戶還是有帶動(dòng)的。“畢竟銀行首付降低，是實(shí)實(shí)在在少付了錢。”

吉信行總經(jīng)理潘海告訴記者，下調(diào)首付就是讓那些還在猶豫的購(gòu)房者減少顧慮，快速出手，同時(shí)也讓首付差一點(diǎn)錢的人，能夠滿足條件買房，刺激新的買房人群。

四川中原地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展部專業(yè)分析師向維表示，隨著各家銀行對(duì)新政的相繼落地，以及開(kāi)發(fā)商在第四季度為完成全年任務(wù)沖刺，剛性需求將得到進(jìn)一步釋放。同時(shí)，也不排除房地產(chǎn)新政的進(jìn)一步出臺(tái)。