“首套房首付比例最多能降低到20%，如果降低到10%的話，非常容易出現(xiàn)次貸危機。”這是資深房地產(chǎn)專家韓世同在接受央廣網(wǎng)財經(jīng)記者采訪時的觀點。

楊紅旭也認(rèn)為，如果有首套房優(yōu)惠政策，降低首付比例有可能，但空間不大。“即便是要調(diào)低，90平米以下的普通房可以再減一成，非普通房30%比例并不高，沒必要下調(diào)”。

首套房首付比例有降低可能性 政策落實成難題

今年3月底，國家出臺了關(guān)于二套房優(yōu)惠的“330”新政，房地產(chǎn)市場火爆，成交量上漲。CREIS重點監(jiān)測的38個城市中，4月份有8成城市的新房成交量回升。在價格方面，4月份百城房價跌幅收窄0.14個百分點。

中央層面連續(xù)出臺利好房地產(chǎn)市場的政策，近日也有媒體報道預(yù)測稱，首套房首付三成可適當(dāng)調(diào)整，到底是否可能出臺關(guān)于首套房的優(yōu)惠政策？這引來人們無數(shù)猜想。

韓世同指出，國家層面可能在出關(guān)于首套房優(yōu)惠的政策，但是商業(yè)銀行不執(zhí)行，政策也變得沒有用。“就好像當(dāng)初，央行也不斷向商業(yè)銀行喊話，要求降低個人房貸的利率，但是銀行都不一定操作和執(zhí)行，就造成這方面的喊話變成了空喊”。

根據(jù)央廣網(wǎng)財經(jīng)記者了解，關(guān)于二套房優(yōu)惠政策的落實情況，目前大概只有20%-30%的銀行落實了這個政策，而且還是中小銀行，有70%的銀行還沒有落實。“這種情況其果不能夠?qū)崿F(xiàn)的話，現(xiàn)在再做首套房方面的優(yōu)惠，我覺得可能不太現(xiàn)實。”韓世同對記者說道。

楊紅旭表示，除非家居市場進程不順利或者再次出現(xiàn)低迷，才會加大支持首套房的力度。根據(jù)國外的經(jīng)驗，首套房首付比例有下滑的空間，但是首套房的利率是由商業(yè)銀行所主導(dǎo)，考慮自己的經(jīng)營利潤，商業(yè)銀行是不可能打七折的，現(xiàn)在一般大城市是打九五折為主，少數(shù)打九折。中央政府不可能強迫商業(yè)銀行大幅度打折，如果有首套房優(yōu)惠政策，降低首付比例有可能，但空間不大。

韓世同建議，在政策落地的時候，要顧及到商業(yè)銀行的想法，要調(diào)研看銀行目前的顧慮和問題在哪，是不是利潤指標(biāo)的問題。對于要保持比較低的利率去優(yōu)惠購房人群，同時要讓商業(yè)銀行去承擔(dān)這種利差的損失，他們的積極性肯定要打折扣。除非從根本制度上調(diào)整和改變，否則在現(xiàn)行的模式下，這個問題難解決。

降低首套房首付比例的關(guān)鍵是金融市場化程度提高

據(jù)了解，在發(fā)達國家和地區(qū)（如美國、澳大利亞和中國香港地區(qū)），凡是首次購房，在任何時候都可以享受最低10%的首付比例。

為何在發(fā)達國家和地區(qū)首套房的首付比例可以降至這么低？楊紅旭告訴央廣網(wǎng)財經(jīng)記者：“一方面是由于發(fā)達國家金融市場化程度比中國要高，金融機構(gòu)和放貸機構(gòu)會對購房者有一個收益和風(fēng)險的評估。中國的金融市場化程度沒那么高，銀行體系是國有銀行為主導(dǎo)，設(shè)定兩三成首付比例是在加強防范風(fēng)險的門檻。另一方面，發(fā)達國家金融衍生品比較多，住房抵押貸款可以再次進入衍生化，衍生出類似MBS（抵押支持債券或者抵押貸款證券化），但是中國目前沒有這個途徑，只是鼓勵MBS，但是沒有大部分推廣。中國隨著金融市場化的程度不斷提高，隨著房地產(chǎn)金融衍生品的逐漸豐富，這兩個條件具備之后，才有可能把首套房的首付比例降至一成到5%的超低水平”。

韓世同也強調(diào)，“這個10%很多是由國家的住房銀行來提供優(yōu)惠的貸款利率，我們現(xiàn)在的商業(yè)銀行是由它們自行消化利差。商業(yè)銀行如果對首次置業(yè)的人群最優(yōu)惠，造成的利差損失如果有人能夠幫它補貼，這樣執(zhí)行起來一點問題都沒有”。

據(jù)悉，美國有房地美和房利美，是官方的一個金融機構(gòu)，均為私人擁有的上市公司，它們作為聯(lián)邦法律創(chuàng)建的“政府贊助企業(yè)”，可以享受特殊的權(quán)利，包括可以免交各種聯(lián)邦及州政府的稅收，并且享受來自美國財政部的金額均為22.5億美元的信貸支持。這兩家公司共同負(fù)責(zé)建立美國房地產(chǎn)貸款的二級市場，其發(fā)行的以房地產(chǎn)為抵押品的MBS債券總額高達4萬億美元。它們幫助補充抵押資金的供給，并讓購房者能夠獲得資金支持。

因此，韓世同建議，“我們可以專門成立住房銀行，像美國的房地美和房利美，解決按揭的首付利率的問題，這個作為一項國策來操作的話會更好一些。對首次置業(yè)的人給予終生一次的優(yōu)惠享受，應(yīng)該從頂層設(shè)計上來重新考慮”。

未來房地產(chǎn)市場：中央層面沒有大動作 市場走向取決于開發(fā)商

楊紅旭稱，“三月下旬內(nèi)部已經(jīng)出了三個新政，國家的支持力度很大，中央層面不會有很大的動作，地方政府救市政策可能進一步升級”。他認(rèn)為，政府接下來會在保障房尤其是棚改房方面加大力度，通過收購一定的存量房去用作安置房和保障房，這是中央方針，地方政府落實還會有一定的差距。

對于如何消化庫存，韓世同認(rèn)為，降低二套房的首付，一線城市限購政策取消，這些行政性的措施進一步松綁，再加上央行降息降準(zhǔn)政策的配合，去庫存的效果過就會更明顯。”另一方面，他指出，“市場的走向不能光等國家的優(yōu)惠政策，開發(fā)商的積極努力配合是關(guān)鍵。增加優(yōu)惠給予折扣，減輕購房者的負(fù)擔(dān)，都是有利于促進成交和降低庫存。市場的走向取決于開發(fā)企業(yè)的態(tài)度”。