房地產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫:“變更”中緩慢生成

不動產(chǎn)登記暫行條例規(guī)定，國土資源、公安、民政、財政、稅務(wù)、工商、金融、審計、統(tǒng)計等部門應(yīng)當加強不動產(chǎn)登記有關(guān)信息互通共享。

江蘇一基層地稅局官員對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，房地產(chǎn)稅開征首先面臨的難點就是房地產(chǎn)信息資源共享的問題。房地產(chǎn)信息掌握在住建部門手中，稅務(wù)部門征稅需要他們的數(shù)據(jù)支撐。

現(xiàn)實是，住建部門掌握的信息也并不健全。中國人民大學公共管理學院教授曲衛(wèi)東對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，在房地產(chǎn)行業(yè)市場化之前，土地多是免費劃撥，由企事業(yè)單位自籌自建，住房多在系統(tǒng)內(nèi)流通，沒有在公開市場上交易。如北京有大量的央產(chǎn)、軍產(chǎn)、事業(yè)單位房產(chǎn)，這些房產(chǎn)信息掌握在系統(tǒng)內(nèi)部，并未到政府管理部門登記。

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，有助于生成一個完整的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫。不過，數(shù)據(jù)生成需要時間。

不動產(chǎn)登記暫行條例明確指出，登記遵循“嚴格管理、穩(wěn)定連續(xù)、方便群眾的原則”，不動產(chǎn)權(quán)利人已經(jīng)依法享有的不動產(chǎn)權(quán)利，不因登記機構(gòu)和登記程序的改變而受到影響。

各地開始推行統(tǒng)一登記的也多適用“不變不換”的原則，只有在辦理抵押登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記等，才重新辦理新的產(chǎn)權(quán)證，原有的產(chǎn)權(quán)證一樣有效。因此，完備的數(shù)據(jù)信息需要在“變更”中緩慢生成。

曲衛(wèi)東表示，房地產(chǎn)稅開征，要清楚地知道某塊土地上有多少房屋信息，用途是什么，需要將原本獨立的土地和房屋信息整合起來。另外，未來房地產(chǎn)稅若以家庭作為征稅單元，還需要有家庭、戶籍、人口等信息支撐。

《稅收征管法》的修訂試圖解決涉稅信息共享這一體制問題。目前《稅收征管法》修訂草案正在走法律程序，此前已在國務(wù)院法制辦公開征求過一次意見。

試點12年:從抑制投資到開拓稅源

房地產(chǎn)稅討論了12年，一路演變，改革方案和側(cè)重點有所不同。

2003年10月，十六屆三中全會首次提出物業(yè)稅的設(shè)想，“實施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費”。

隨后，包括北京、深圳等在內(nèi)共計十個省市開始物業(yè)稅空轉(zhuǎn)試點。當時改革思路是物業(yè)稅為財產(chǎn)稅，為完善我國稅制，參照國際慣例按評估值征收。房地產(chǎn)評估價跟“房”和“地”都密切相關(guān)，兩者難以切割，所以物業(yè)稅是將現(xiàn)有持有環(huán)節(jié)稅種——房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，兩者合并而來。

一位曾經(jīng)參與北京物業(yè)稅空轉(zhuǎn)試點的地稅局官員對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，稅務(wù)系統(tǒng)對房產(chǎn)稅改革的思路是很明確的，一是將現(xiàn)行房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并成新的“房產(chǎn)稅”，按評估值征稅，二是擴大征稅范圍，覆蓋個人自住房。

在房價高企的2009年和2010年，一提房地產(chǎn)調(diào)控、長效機制，每每都有物業(yè)稅或房產(chǎn)稅的身影，調(diào)控房價放在更重要的位置上。

2011年初，經(jīng)國務(wù)院同意，上海、重慶兩地推行針對個人住房征收房產(chǎn)稅的試點。

上海試點方案主要針對新購住房，新購住房超過劃定免稅面積的部分需納稅。重慶試點方案調(diào)節(jié)意圖更明顯，主要針對高檔住宅和獨棟別墅征稅。兩地都區(qū)別對待了本地戶籍人口和非戶籍人口，非戶籍人口征稅門檻更低。

中央財經(jīng)大學財政學院教授溫來成對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，上海、重慶兩地試點房產(chǎn)稅主要是從房地產(chǎn)市場調(diào)控的角度出發(fā)，稅收籌集作用放在比較次要的位置。

4年過去了，滬渝兩地房價仍在上漲。因此，有人認為兩地試點顯示房產(chǎn)稅對房價調(diào)控作用不明顯。也有研究認為，開征房產(chǎn)稅后，在一定程度上抑制了兩地房價過快增長;但房價調(diào)控是綜合多項因素的結(jié)果，如同期上海還有“限購令”。

2013年11月，十八屆三中全會全面深化改革的決定中，明確了“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”。這終結(jié)了各方對房產(chǎn)稅擴大試點的猜想，房地產(chǎn)稅改革要立法先行。

2014年6月，《深化財稅體制改革總體方案》獲中央政治局審議通過。隨后10月，財政部部長樓繼偉在《求是》撰文指出，房地產(chǎn)稅改革總的方向是，在保障基本居住需求的基礎(chǔ)上，對城鄉(xiāng)個人住房和工商業(yè)房地產(chǎn)統(tǒng)籌考慮稅收與收費等因素，合理設(shè)置建設(shè)、交易、保有環(huán)節(jié)稅負，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，使房地產(chǎn)稅逐步成為地方財政持續(xù)穩(wěn)定的收入來源。

作為地方財政穩(wěn)定收入來源之一，房地產(chǎn)稅頗受重視。這有諸多原因，如不動產(chǎn)是地方政府天然優(yōu)良的稅基來源，“營改增”之后地方缺乏主體稅種，賣地收入難以維系，需要有更長期穩(wěn)定的稅收收入等。