房地產(chǎn)稅立法將走向何方? 開征必解三道難題
作者:未知 來源:中華工商時報 更新時間:2015年09月15日 【字體:大 中 小】
備受關注的房地產(chǎn)稅法被列入十二屆全國人大常委會立法規(guī)劃。事實上,與“房地產(chǎn)稅”一字之差的“房產(chǎn)稅”試點,已在上海與重慶開展逾四年,但影響十分有限。在未來推進房地產(chǎn)領域稅收改革深化的情況下,房地產(chǎn)稅立法將走向何方?對百姓和政府的“錢袋子”產(chǎn)生哪些改變?
影響不大涉及人群有限
2011年1月,上海與重慶率先試點向居民住宅征收房產(chǎn)稅。
上海房產(chǎn)稅試點,主要針對本市居民家庭在當?shù)匦沦徢覍儆谠摼用窦彝サ诙准耙陨系淖》,家庭人均居住面積超過60平方米的,和非本市居民家庭在本市新購的住房,適用稅率暫定為0.6%;重慶房產(chǎn)稅試點主要征收對象為個人擁有的獨棟別墅(不論存量房還是增量房)、房價達到當?shù)鼐鶅r兩倍以上的個人新購高檔住房,以及在重慶市無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購二套及二套以上住房,稅率0.5%-1.2%之間。
從試點執(zhí)行情況看,兩地房產(chǎn)稅試點大多以戶型面積劃分,并采取“老房老辦法,新房新辦法”的政策。專家表示,房產(chǎn)稅試點中的內(nèi)容雖然只是未來“房地產(chǎn)稅”這個綜合概念中的一部分,但其在實施中體現(xiàn)出的一些問題,對未來房地產(chǎn)領域整體稅收改革也具有參考價值:
――對房價影響不大。根據(jù)某研究院發(fā)布的報告,上海及重慶試點房產(chǎn)稅的前3個月,兩市住宅成交量分別下降46%和26%,比同類城市降幅高10-20個百分點,但成交均價并未出現(xiàn)明顯下跌;第二年,兩地成交量均呈現(xiàn)較大幅度的增長。數(shù)據(jù)顯示,此后3年多,房產(chǎn)稅試點對房價的影響幾乎可以忽略不計。
――對地方政府財政稅收貢獻不大。重慶房產(chǎn)稅試征稅的金額年均為1億元左右。以2011年為例,當年重慶市對居民住宅征收稅款1億元,而當年重慶市本級財政收入2908.8億元,房產(chǎn)稅占本級財政收入的比重僅為0.03%;與重慶相比,上海的房產(chǎn)稅征收雖然在絕對值上要多,但其占財政收入的比重同樣很小。根據(jù)《2014年上海預算草案報告》,2014年上海市預計征收房產(chǎn)稅27.6億元,只有土地出讓收入的1.7%。
――涉及人群有限。記者跟蹤發(fā)現(xiàn),由于房產(chǎn)稅試點不涉及存量住房,其中上海試點中還有六條稅收減免政策,這就使房產(chǎn)稅試點沒有產(chǎn)生巨大沖擊力。在重慶,主要針對豪宅和別墅的房產(chǎn)稅征收標準,對房屋的面積和價格進行了極為嚴格的限制,這種幾乎為豪宅“量身定做”的房產(chǎn)稅征收方式后來被一些業(yè)內(nèi)人士戲稱為房地產(chǎn)界的“奢侈品稅”。
未來稅收難點在哪里?
出臺綜合性的房地產(chǎn)稅是未來的大勢所趨,但從此前房產(chǎn)稅試點探索和現(xiàn)實情況來看難點多多。
難點一:作為房地產(chǎn)稅開征基礎的不動產(chǎn)登記何時完善?
記者了解到,國土資源部近日下發(fā)通知,要求在2017年基本建成覆蓋全國的不動產(chǎn)登記信息平臺。這被業(yè)內(nèi)看做是加快推進不動產(chǎn)登記制度乃至房地產(chǎn)稅立法的重要前提。
盡管如此,業(yè)內(nèi)人士認為從現(xiàn)實操作層面來說,不動產(chǎn)登記仍需加速。記者在多地采訪得知,推動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作存在諸多困難,其中包括地方部門協(xié)調(diào)配合難、登記專職部門人員隊伍建設難、技術容易到位但機構難以到位等問題。
難點二:如何確定房地產(chǎn)稅征收范圍和稅率,防范稅收“擦邊球”?
業(yè)內(nèi)人士普遍認為,全國不同地方的樓市、政府稅收、居民收入水平不同,房地產(chǎn)稅的征收范圍和稅率如何確定是難題。同時,是否設置“免征額”也同樣是立法難點之一。
經(jīng)濟學家賈康建議,中國的房地產(chǎn)稅應在低端范圍給予一定的免征稅額,這樣可以抑制投資投機性消費,也給廣大普通百姓一顆“定心丸”。廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長蔡穗聲表示,房地產(chǎn)稅改革需要對擁有多套住房的高收入群體多收稅,對中低收入群體免稅乃至反哺。
與此同時,征稅范圍的難點還體現(xiàn)在防范征稅“擦邊球”上。此前在重慶,為了規(guī)避房產(chǎn)稅,有人在獨棟別墅間加蓋附著物,繞過了“獨棟”概念;還有開發(fā)商將一套單價遠超房產(chǎn)稅繳納下限的大面積產(chǎn)權房分成“住房”和“車庫”兩個產(chǎn)權進行捆綁銷售。
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