房地產(chǎn)稅立法將走向何方? 開征必解三道難題
作者:未知 來源:中華工商時(shí)報(bào) 更新時(shí)間:2015年09月15日 【字體:大 中 小】
備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅法被列入十二屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃。事實(shí)上,與“房地產(chǎn)稅”一字之差的“房產(chǎn)稅”試點(diǎn),已在上海與重慶開展逾四年,但影響十分有限。在未來推進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域稅收改革深化的情況下,房地產(chǎn)稅立法將走向何方?對(duì)百姓和政府的“錢袋子”產(chǎn)生哪些改變?
影響不大涉及人群有限
2011年1月,上海與重慶率先試點(diǎn)向居民住宅征收房產(chǎn)稅。
上海房產(chǎn)稅試點(diǎn),主要針對(duì)本市居民家庭在當(dāng)?shù)匦沦徢覍儆谠摼用窦彝サ诙准耙陨系淖》浚彝ト司幼∶娣e超過60平方米的,和非本市居民家庭在本市新購的住房,適用稅率暫定為0.6%;重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)主要征收對(duì)象為個(gè)人擁有的獨(dú)棟別墅(不論存量房還是增量房)、房?jī)r(jià)達(dá)到當(dāng)?shù)鼐鶅r(jià)兩倍以上的個(gè)人新購高檔住房,以及在重慶市無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購二套及二套以上住房,稅率0.5%-1.2%之間。
從試點(diǎn)執(zhí)行情況看,兩地房產(chǎn)稅試點(diǎn)大多以戶型面積劃分,并采取“老房老辦法,新房新辦法”的政策。專家表示,房產(chǎn)稅試點(diǎn)中的內(nèi)容雖然只是未來“房地產(chǎn)稅”這個(gè)綜合概念中的一部分,但其在實(shí)施中體現(xiàn)出的一些問題,對(duì)未來房地產(chǎn)領(lǐng)域整體稅收改革也具有參考價(jià)值:
――對(duì)房?jī)r(jià)影響不大。根據(jù)某研究院發(fā)布的報(bào)告,上海及重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅的前3個(gè)月,兩市住宅成交量分別下降46%和26%,比同類城市降幅高10-20個(gè)百分點(diǎn),但成交均價(jià)并未出現(xiàn)明顯下跌;第二年,兩地成交量均呈現(xiàn)較大幅度的增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示,此后3年多,房產(chǎn)稅試點(diǎn)對(duì)房?jī)r(jià)的影響幾乎可以忽略不計(jì)。
――對(duì)地方政府財(cái)政稅收貢獻(xiàn)不大。重慶房產(chǎn)稅試征稅的金額年均為1億元左右。以2011年為例,當(dāng)年重慶市對(duì)居民住宅征收稅款1億元,而當(dāng)年重慶市本級(jí)財(cái)政收入2908.8億元,房產(chǎn)稅占本級(jí)財(cái)政收入的比重僅為0.03%;與重慶相比,上海的房產(chǎn)稅征收雖然在絕對(duì)值上要多,但其占財(cái)政收入的比重同樣很小。根據(jù)《2014年上海預(yù)算草案報(bào)告》,2014年上海市預(yù)計(jì)征收房產(chǎn)稅27.6億元,只有土地出讓收入的1.7%。
――涉及人群有限。記者跟蹤發(fā)現(xiàn),由于房產(chǎn)稅試點(diǎn)不涉及存量住房,其中上海試點(diǎn)中還有六條稅收減免政策,這就使房產(chǎn)稅試點(diǎn)沒有產(chǎn)生巨大沖擊力。在重慶,主要針對(duì)豪宅和別墅的房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn),對(duì)房屋的面積和價(jià)格進(jìn)行了極為嚴(yán)格的限制,這種幾乎為豪宅“量身定做”的房產(chǎn)稅征收方式后來被一些業(yè)內(nèi)人士戲稱為房地產(chǎn)界的“奢侈品稅”。
未來稅收難點(diǎn)在哪里?
出臺(tái)綜合性的房地產(chǎn)稅是未來的大勢(shì)所趨,但從此前房產(chǎn)稅試點(diǎn)探索和現(xiàn)實(shí)情況來看難點(diǎn)多多。
難點(diǎn)一:作為房地產(chǎn)稅開征基礎(chǔ)的不動(dòng)產(chǎn)登記何時(shí)完善?
記者了解到,國(guó)土資源部近日下發(fā)通知,要求在2017年基本建成覆蓋全國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)。這被業(yè)內(nèi)看做是加快推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記制度乃至房地產(chǎn)稅立法的重要前提。
盡管如此,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為從現(xiàn)實(shí)操作層面來說,不動(dòng)產(chǎn)登記仍需加速。記者在多地采訪得知,推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作存在諸多困難,其中包括地方部門協(xié)調(diào)配合難、登記專職部門人員隊(duì)伍建設(shè)難、技術(shù)容易到位但機(jī)構(gòu)難以到位等問題。
難點(diǎn)二:如何確定房地產(chǎn)稅征收范圍和稅率,防范稅收“擦邊球”?
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,全國(guó)不同地方的樓市、政府稅收、居民收入水平不同,房地產(chǎn)稅的征收范圍和稅率如何確定是難題。同時(shí),是否設(shè)置“免征額”也同樣是立法難點(diǎn)之一。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家賈康建議,中國(guó)的房地產(chǎn)稅應(yīng)在低端范圍給予一定的免征稅額,這樣可以抑制投資投機(jī)性消費(fèi),也給廣大普通百姓一顆“定心丸”。廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)蔡穗聲表示,房地產(chǎn)稅改革需要對(duì)擁有多套住房的高收入群體多收稅,對(duì)中低收入群體免稅乃至反哺。
與此同時(shí),征稅范圍的難點(diǎn)還體現(xiàn)在防范征稅“擦邊球”上。此前在重慶,為了規(guī)避房產(chǎn)稅,有人在獨(dú)棟別墅間加蓋附著物,繞過了“獨(dú)棟”概念;還有開發(fā)商將一套單價(jià)遠(yuǎn)超房產(chǎn)稅繳納下限的大面積產(chǎn)權(quán)房分成“住房”和“車庫”兩個(gè)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行捆綁銷售。
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