備受關注的房地產(chǎn)稅法被列入十二屆全國人大常委會立法規(guī)劃。事實上，與“房地產(chǎn)稅”一字之差的“房產(chǎn)稅”試點，已在上海與重慶開展逾四年，但影響十分有限。在未來推進房地產(chǎn)領域稅收改革深化的情況下，房地產(chǎn)稅立法將走向何方？對百姓和政府的“錢袋子”產(chǎn)生哪些改變？

影響不大涉及人群有限

2011年1月，上海與重慶率先試點向居民住宅征收房產(chǎn)稅。

上海房產(chǎn)稅試點，主要針對本市居民家庭在當?shù)匦沦徢覍儆谠摼用窦彝サ诙�套及以上的住房，家庭人均居住面積超過60平方米的，和非本市居民家庭在本市新購的住房，適用稅率暫定為0.6%；重慶房產(chǎn)稅試點主要征收對象為個人擁有的獨棟別墅(不論存量房還是增量房)、房價達到當?shù)鼐鶅r兩倍以上的個人新購高檔住房，以及在重慶市無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購二套及二套以上住房，稅率0.5%-1.2%之間。

從試點執(zhí)行情況看，兩地房產(chǎn)稅試點大多以戶型面積劃分，并采取“老房老辦法，新房新辦法”的政策。專家表示，房產(chǎn)稅試點中的內(nèi)容雖然只是未來“房地產(chǎn)稅”這個綜合概念中的一部分，但其在實施中體現(xiàn)出的一些問題，對未來房地產(chǎn)領域整體稅收改革也具有參考價值：

――對房價影響不大。根據(jù)某研究院發(fā)布的報告，上海及重慶試點房產(chǎn)稅的前3個月，兩市住宅成交量分別下降46%和26%，比同類城市降幅高10-20個百分點，但成交均價并未出現(xiàn)明顯下跌；第二年，兩地成交量均呈現(xiàn)較大幅度的增長。數(shù)據(jù)顯示，此后3年多，房產(chǎn)稅試點對房價的影響幾乎可以忽略不計。

――對地方政府財政稅收貢獻不大。重慶房產(chǎn)稅試征稅的金額年均為1億元左右。以2011年為例，當年重慶市對居民住宅征收稅款1億元，而當年重慶市本級財政收入2908.8億元，房產(chǎn)稅占本級財政收入的比重僅為0.03%；與重慶相比，上海的房產(chǎn)稅征收雖然在絕對值上要多，但其占財政收入的比重同樣很小。根據(jù)《2014年上海預算草案報告》，2014年上海市預計征收房產(chǎn)稅27.6億元，只有土地出讓收入的1.7%。

――涉及人群有限。記者跟蹤發(fā)現(xiàn)，由于房產(chǎn)稅試點不涉及存量住房，其中上海試點中還有六條稅收減免政策，這就使房產(chǎn)稅試點沒有產(chǎn)生巨大沖擊力。在重慶，主要針對豪宅和別墅的房產(chǎn)稅征收標準，對房屋的面積和價格進行了極為嚴格的限制，這種幾乎為豪宅“量身定做”的房產(chǎn)稅征收方式后來被一些業(yè)內(nèi)人士戲稱為房地產(chǎn)界的“奢侈品稅”。

未來稅收難點在哪里？

出臺綜合性的房地產(chǎn)稅是未來的大勢所趨，但從此前房產(chǎn)稅試點探索和現(xiàn)實情況來看難點多多。

難點一：作為房地產(chǎn)稅開征基礎的不動產(chǎn)登記何時完善？

記者了解到，國土資源部近日下發(fā)通知，要求在2017年基本建成覆蓋全國的不動產(chǎn)登記信息平臺。這被業(yè)內(nèi)看做是加快推進不動產(chǎn)登記制度乃至房地產(chǎn)稅立法的重要前提。

盡管如此，業(yè)內(nèi)人士認為從現(xiàn)實操作層面來說，不動產(chǎn)登記仍需加速。記者在多地采訪得知，推動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作存在諸多困難，其中包括地方部門協(xié)調(diào)配合難、登記專職部門人員隊伍建設難、技術容易到位但機構難以到位等問題。

難點二：如何確定房地產(chǎn)稅征收范圍和稅率，防范稅收“擦邊球”？

業(yè)內(nèi)人士普遍認為，全國不同地方的樓市、政府稅收、居民收入水平不同，房地產(chǎn)稅的征收范圍和稅率如何確定是難題。同時，是否設置“免征額”也同樣是立法難點之一。

經(jīng)濟學家賈康建議，中國的房地產(chǎn)稅應在低端范圍給予一定的免征稅額，這樣可以抑制投資投機性消費，也給廣大普通百姓一顆“定心丸”。廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長蔡穗聲表示，房地產(chǎn)稅改革需要對擁有多套住房的高收入群體多收稅，對中低收入群體免稅乃至反哺。

與此同時，征稅范圍的難點還體現(xiàn)在防范征稅“擦邊球”上。此前在重慶，為了規(guī)避房產(chǎn)稅，有人在獨棟別墅間加蓋附著物，繞過了“獨棟”概念；還有開發(fā)商將一套單價遠超房產(chǎn)稅繳納下限的大面積產(chǎn)權房分成“住房”和“車庫”兩個產(chǎn)權進行捆綁銷售。