據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，我國房地產(chǎn)待售面積自2011年來一直在不斷增長，2011年底全國待售面積為2.72億平方米，2012年、2013年、2014年、2015年10月分別增長到3.65億、4.93億、6.22億和6.86億平方米，待售面積/年銷售面積比例從2011年的25%持續(xù)上升到2015年10月的53%。

值得一提的是，當(dāng)前統(tǒng)計的還只是顯性庫存，即已領(lǐng)預(yù)售證但未售的部分，實(shí)際上還有更龐大的隱性庫存，即尚未領(lǐng)預(yù)售證的那部分庫存。近年來，各地出讓了大量土地，正在開發(fā)(或準(zhǔn)備開發(fā))但未開盤的庫存不容小覷，顯性與隱性庫存相加的真實(shí)庫存應(yīng)該遠(yuǎn)高于當(dāng)前統(tǒng)計。

雖然今年以來房地產(chǎn)銷售較明顯回暖，1~10月全國商品房銷售面積增長7.2%，銷售金額增長14.9%，但我國房地產(chǎn)待售面積仍處于不斷增長狀態(tài)，投資額持續(xù)高于銷售額，房地產(chǎn)供過于求的狀況并沒有因銷售回升有所緩解。

總體而言，我國房地產(chǎn)仍處于庫存增長階段(一線城市除外)，去庫存階段還沒有到來，這一基本判斷我們必須清楚。可以說，房地產(chǎn)市場的主要矛盾已經(jīng)從前些年關(guān)注房價泡沫演變?yōu)楣��?yīng)泡沫。供應(yīng)泡沫危害很大，不僅影響行業(yè)健康發(fā)展，若處理不好還可能危及經(jīng)濟(jì)安全和社會穩(wěn)定。

當(dāng)前樓市去庫存已成為行業(yè)乃至國民經(jīng)濟(jì)的一項(xiàng)重要任務(wù)。筆者認(rèn)為，去庫存要在需求側(cè)和供給側(cè)雙向發(fā)力，總的原則是擴(kuò)大需求，同時抑制和改善供給。

需求側(cè):契稅仍有優(yōu)惠空間

擴(kuò)大和鼓勵需求主要有金融、財稅、行政等方式。從金融政策看，當(dāng)前貨幣政策相對寬松，利率不斷下調(diào)，首付比例已有所下調(diào)，未來還有下調(diào)空間，限貸規(guī)定也可以考慮適當(dāng)再松綁，要積極謀劃公積金貸款證券化，增加資金來源，優(yōu)化改善公積金提取與貸款流程，穩(wěn)步推進(jìn)住房銀行的設(shè)立，加快房地產(chǎn)信托投資基金的正式推出，金融租賃要向房地產(chǎn)積極拓展，以上種種金融措施對提升房地產(chǎn)交易量將起到較明顯作用。

財稅政策方面，房產(chǎn)稅可以考慮適當(dāng)推遲，契稅尚有減免優(yōu)惠的空間，保障房建設(shè)上可考慮直接購買部分商品房，棚戶區(qū)改造須加大貨幣補(bǔ)償比例，促進(jìn)拆遷戶直接購買商品房。行政措施方面，主要是戶籍要進(jìn)一步放開，另外限購可以考慮適當(dāng)再放松一些。

據(jù)統(tǒng)計2014年底我國城鎮(zhèn)化率為54.77%，但城市戶籍率僅為35.9%，約2億人工作生活在城市但沒有城市戶口。除一線城市外，入戶政策應(yīng)考慮進(jìn)一步降低門檻。

過去國家刺激住房需求往往有較大顧慮，主要是擔(dān)心房價過快上漲，現(xiàn)在這個顧慮小多了，因?yàn)楣┻^于求背景下適當(dāng)刺激需求不太可能引發(fā)房價快速上漲。

那么，在政策鼓勵下需求能增加多少?2013年，全國房地產(chǎn)銷售面積達(dá)到歷史高峰，為13.1億平方米，2014年下降到12.1億平方米，今年雖然在政策紅利下有所增長，但預(yù)計仍低于2013年的水平。

雖然政策能鼓勵住房消費(fèi)，但隨著整體經(jīng)濟(jì)增長和城鎮(zhèn)化速度的放緩，未來幾年成交量不可過于樂觀，所以說房地產(chǎn)去庫存在鼓勵需求的同時，必須控制和改善供給。

供給側(cè)正是去庫存的重點(diǎn)和難點(diǎn)所在。從歷年來的調(diào)控效果來看，刺激需求易，抑制需求難;刺激供給易，抑制供給難。去庫存必須在需求和供給兩個方面同向用力，不能一方面在想方設(shè)法消化庫存，另一方面土地還大量出讓，這樣去庫存永遠(yuǎn)實(shí)現(xiàn)不了。

在我國，房地產(chǎn)不是一個完全市場化的行業(yè)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)源頭土地的供應(yīng)具有壟斷性質(zhì)。作為唯一土地供應(yīng)方，地方政府對房地產(chǎn)行業(yè)的影響非常大。因此，去庫存也要地方政府發(fā)揮關(guān)鍵作用，即嚴(yán)格控制土地出讓規(guī)模。若這點(diǎn)做不到，去庫存就可能成為口號，甚至可能繼續(xù)加重。對于地方政府，當(dāng)前財政收入增幅快速下滑，地方債務(wù)壓力巨大，此時如控制土地出讓規(guī)模，必將減少財政收入，所以通過降低土地出讓規(guī)模來消化供應(yīng)有一定難度。