“要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。”近日，中央高層對(duì)于房地產(chǎn)的提法引發(fā)各界熱議。業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策再次釋放調(diào)整信號(hào)，意味著去庫(kù)存仍將是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重點(diǎn)，未來(lái)政府層面有望繼續(xù)出臺(tái)具體措施，而各地方尤其是目前庫(kù)存高企的三、四線城市，去庫(kù)存措施也會(huì)相繼出臺(tái)。

嚴(yán)峻的庫(kù)存壓力

樓市庫(kù)存到底有多嚴(yán)重？國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，截至10月底，全國(guó)商品房待售面積68632萬(wàn)平方米，比9月末增加2122萬(wàn)平方米，再創(chuàng)歷史新高。

68632萬(wàn)平方米的待售面積到底有多大？按照我國(guó)人均住房面積30平米計(jì)算，“空置”的住房可供2.2億人口居住。

中國(guó)房地產(chǎn)住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌表示，待售面積是指已經(jīng)竣工的房子，加上仍在施工但已經(jīng)開始銷售的“期房”，則數(shù)據(jù)遠(yuǎn)超過(guò)6億多平方米。

去年9月30日房貸新政以來(lái)，寬松的房地產(chǎn)、金融等政策延續(xù)，使得樓市需求逐步釋放，10月份之前的6個(gè)月，單月的市場(chǎng)成交同比增幅呈現(xiàn)逐步擴(kuò)大的態(tài)勢(shì)。不過(guò)，今年回暖的市場(chǎng)成交并沒(méi)有對(duì)樓市庫(kù)存帶來(lái)明顯改善，來(lái)自亞豪統(tǒng)計(jì)顯示，2015年9月末，全國(guó)商品房待售面積66510萬(wàn)平方米，比2014年同期減少了10622萬(wàn)平方米，但相比2014年同期卻增加了21874萬(wàn)平方米。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析稱，兩年之內(nèi)，最高決策層有關(guān)住房問(wèn)題的表態(tài)從“千方百計(jì)增加住房供應(yīng)”轉(zhuǎn)為“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”。不僅于此，還多了“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”的表述。庫(kù)存再度走高，開發(fā)投資增速失速下滑等并不樂(lè)觀的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，是導(dǎo)致中央對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控方向由增供給扭轉(zhuǎn)為去庫(kù)存的重要原因。

拉低房地產(chǎn)開發(fā)投資

房地產(chǎn)庫(kù)存的持續(xù)高位直接影響到了房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-10月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資78801億元，同比名義增長(zhǎng)2.0%，增速比1-9月份回落0.6個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)歷史新低。郭毅認(rèn)為，如果再不采取措施，房地產(chǎn)開發(fā)投資很可能將出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的大幅回落在很大程度上影響到了GDP，為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)蒙上了一層陰影。

某研究院跟蹤的35城住宅庫(kù)存報(bào)告顯示，去年下半年以來(lái)，三、四線城市的庫(kù)存略有下滑，但仍處于歷史高位，在庫(kù)存壓力降到合理程度之前，這些地區(qū)的開發(fā)商沒(méi)有動(dòng)力購(gòu)地與擴(kuò)大再生產(chǎn)，于是就導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)投資增速不斷創(chuàng)近十幾年新低。這種負(fù)面影響也傳遞到水泥、鋼鐵等幾十個(gè)相關(guān)行業(yè)，從而拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

郭毅表示，今年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資占到國(guó)民生產(chǎn)總值的14.8%，前三季度GDP增速已降至6.9%，6年來(lái)首度破“7”，不得不承認(rèn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的大幅回落在很大程度上影響到了GDP，為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)蒙上了一層陰影。

2013年，在嚴(yán)厲的限購(gòu)政策打壓下，全國(guó)商品房銷售額增速還曾一度高達(dá)77.6%，之后一路下滑，到2014年及2015年的一季度甚至降至負(fù)增長(zhǎng)。在國(guó)家及地方政府一系列的寬松政策下，全國(guó)商品房銷售額快速回升。在穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的前提下，通過(guò)提振樓市信心來(lái)拉動(dòng)房產(chǎn)投資和消費(fèi)，成為最直接有效的手段。

地方政府已經(jīng)開始行動(dòng)

對(duì)于后續(xù)的政策，11月11日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，以加快戶籍制度改革帶動(dòng)住房、家電等消費(fèi)。

郭毅判斷，中央既然指明了房地產(chǎn)調(diào)控的新方向，那么接下來(lái)的新一輪寬松政策即將噴涌而出，降首付、減稅費(fèi)、提高公積金貸款上限等常規(guī)手段都將得到充分運(yùn)用，央行貨幣信貸政策也將繼續(xù)寬松，為市場(chǎng)注入充沛的流動(dòng)性。

中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉指出，今年以來(lái)鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策導(dǎo)向不僅是從宏觀經(jīng)濟(jì)角度考量，更是由于樓市正面臨痛苦的去庫(kù)存階段，這既關(guān)系到啟動(dòng)需求，又關(guān)系到化解風(fēng)險(xiǎn)。為此，政府從財(cái)稅、信貸、公積金等相關(guān)政策出發(fā)，鼓勵(lì)改善性需求入市，加快商品房庫(kù)存消化。為了千方百計(jì)實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存目標(biāo)，除了從市場(chǎng)需求端因地施策之外，對(duì)供應(yīng)端即土地市場(chǎng)的調(diào)節(jié)也成為樓市政策的一大重點(diǎn)。