今年的中央經(jīng)濟工作會議報告中，罕見的用了325個字符，論述房地產(chǎn)去庫存的重要性。

以前歷屆中央經(jīng)濟工作會議，對房地產(chǎn)的闡述，從未超過300字。而2014年12月的中央經(jīng)濟工作會議中，更是只字未提房地產(chǎn)。

天哪。房地產(chǎn)從“冷宮”中被救了出來，重新登上“貴妃”的寶座。風光著呀。

全部通告內(nèi)容如下：

第三，化解房地產(chǎn)庫存。要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。要落實戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長期租房的預(yù)期和需求。要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口。要發(fā)展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。要鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。要取消過時的限制性措施。

內(nèi)容很長，對吧？聽老楊一段一段解讀吧。

1、化解房地產(chǎn)庫存。

楊評：這是總標題，所謂的要打一場房地產(chǎn)去庫存的殲滅點。所以措施皆圍著這一個目的展開的。

2、要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

楊評：兩項改革，一項是戶籍制度改革，另一項是住房制度改革。兩項改革的疊加部分是農(nóng)民工市民化。接來下，相關(guān)部委應(yīng)該會出臺配套措施。

3、要落實戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長期租房的預(yù)期和需求。

楊評：2014年7月，《國務(wù)院關(guān)于進一步推進戶籍制度改革的意見》規(guī)定，進一步調(diào)整戶口遷移政策，統(tǒng)一城鄉(xiāng)戶口登記制度，全面實施居住證制度，加快建設(shè)和共享國家人口基礎(chǔ)信息庫，穩(wěn)步推進義務(wù)教育、就業(yè)服務(wù)、基本養(yǎng)老、基本醫(yī)療衛(wèi)生、住房保障等城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)覆蓋全部常住人口。到2020年，基本建立與全面建成小康社會相適應(yīng)，努力實現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶。接下去要督戰(zhàn)各地政府落實。

但是，當前也存在一個突出問題。外來人口與農(nóng)民工，更愿意落戶工資水平較高的大中城市，甚至是一線城市。而當前戶籍改革的方針是：全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴格控制特大城市人口規(guī)模。因此，農(nóng)民工自購房多在小城鎮(zhèn)，可能與與落戶容易有關(guān)。

4、要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口。

楊評：作為新市民，不管是落戶，還是持有居住證，都應(yīng)享受到與本地居民相同的公共服務(wù)，包括住房保障。所以讓農(nóng)民工享受到公租房，與是正理！不過，提示一下：這條與去庫存沒有直接關(guān)系。但有間接關(guān)系，地方政府可以收購存量房用于公租房。

5、要發(fā)展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。

楊評：這是改革方向，發(fā)達國家就有專門的社會機構(gòu)，以及商業(yè)機構(gòu)，從事房屋出租業(yè)務(wù)。接下去，相關(guān)部門可能會出臺優(yōu)惠措施，比如個人和機構(gòu)投資房產(chǎn)，然后用于出租，可能享受稅收減免。這樣，就是變相鼓勵房產(chǎn)投資了！不過，如果政策優(yōu)惠力度小，則基本沒啥效果！

6、要鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。要取消過時的限制性措施。

楊評：鼓勵開發(fā)商降價，這話聽著有點耳熟，2008年下半年和2009年初，官方也這么說過。老實說，這是句標準的FEI話。市場經(jīng)濟條件下，降價與否，企業(yè)自有安排，政府管那么多做啥？你讓開發(fā)商降，他們就降了？你不讓他降價，他資金緊張時也會降價。

關(guān)鍵點是：“要取消過時的限制性措施”。接下去，政府開始把開發(fā)商當正常商業(yè)機構(gòu)看待了，以前都是當“怪物”對待的。至少是融資方面，比如IPO、增發(fā)、發(fā)債等方面，將有放開。等著出政策臺，必定利好開發(fā)商！地產(chǎn)股，繼續(xù)漲吧。

小結(jié)一下吧：足足用了325個字符，說明了此次中央經(jīng)濟工作會議，史無前例的重視房地產(chǎn)。但仔細看看，又沒什么重磅的政策出來！多數(shù)提法，偏長線了。沒看到近期就能爆發(fā)的核武器。

要想打一場“殲滅戰(zhàn)”，尚急需“救兵”嘛。什么算有效的招？

比如：個人房貸進一步寬松，首付比例再降五至十個百分點；比如，財稅政策加大支持力度，取消二手交易的營業(yè)稅，暫緩房地產(chǎn)稅立法，首套房貸利息可抵個人所得稅；比如，安置房與公租房全部停建兩年，只能收購存量房。

也不必太急。急的是相關(guān)部委！大家不妨靜待吧，未來幾個月，幾大部委，必有具體措施出臺！

附錄：回顧過去四年中央經(jīng)濟工作會議關(guān)于房地產(chǎn)的內(nèi)容：

2011年12月的中央經(jīng)濟工作會議提出：堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸。加快普通商品住房建設(shè)，擴大有效供給，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

2012年12月會議重申：要繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖。繼續(xù)加強保障性住房建設(shè)和管理，加快棚戶區(qū)改造。

2013年12月會議，并沒有提及房地產(chǎn)調(diào)控，但在“著力做好保障和改善民生工作”中提到：努力解決好住房問題，探索適合國情、符合發(fā)展階段性特征的住房模式，加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設(shè)和供給，做好棚戶區(qū)改造。特大城市要注重調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，提高住宅用地比例，提高土地容積率。

2014年12月會議，整篇會議通報中，居然只字未提房地產(chǎn)，甚至連保障房、棚改房也未涉及。這在近十年的歷史上，可謂絕無僅有。