2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議以前所未有的篇幅對(duì)房地產(chǎn)去庫存進(jìn)行了論述，2016年仍將是一個(gè)以樓市去庫存為首要任務(wù)的政策年。從會(huì)議報(bào)告的表述來看，在戶籍制度改革和深化住房制度改革兩項(xiàng)重要改革措施并舉之下，進(jìn)城落戶的農(nóng)民工將成為房地產(chǎn)去庫存的重要新增需求；同時(shí)，明確租售并舉是深化住房制度的改革方向，著重強(qiáng)調(diào)租賃市場的完善和補(bǔ)位；在市場方面，政府鼓勵(lì)針對(duì)去庫存的各種降價(jià)、營銷以及行業(yè)內(nèi)的兼并重組。

業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計(jì)，2016年房地產(chǎn)市場將迎來持續(xù)且相當(dāng)寬松的政策，但同時(shí)也面臨著較為嚴(yán)峻的整體經(jīng)濟(jì)形勢。此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議出臺(tái)的一系列針對(duì)房地產(chǎn)去庫存的“組合拳”，表明一場以挖掘購房新需求為核心的樓市去庫存“殲滅戰(zhàn)”已經(jīng)打響。

挖掘農(nóng)民工住房需求

作為規(guī)格最高的年度經(jīng)濟(jì)會(huì)議，每年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議歷來被視作第二年宏觀經(jīng)濟(jì)政策最權(quán)威的風(fēng)向標(biāo)。從今年經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議涉及房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)容來看，罕見地用了325個(gè)字符論述房地產(chǎn)去庫存的重要性。相較去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議只字未提房地產(chǎn)，今年的濃墨重彩表明2016年房地產(chǎn)政策將持續(xù)寬松，而房地產(chǎn)市場形勢仍較為嚴(yán)峻。

在中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長朱中一看來，雖然2015年全國商品房成交量有望接近甚至超過2013年的最高水平，但從全國商品房待售面積來看，截至今年11月仍超過6.9億平方米。“2011年以來的五年中幾乎每年新增加1億平方米左右待售面積，這還沒有包括全國大批在建項(xiàng)目，以及已經(jīng)賣出土地但還未動(dòng)工的項(xiàng)目。一些城市前幾年開發(fā)量過大，使得樓市庫存去化艱難。”

大量庫存集中在人口流出、需求飽和、購買力不足的三、四線城市，這正是2015年在金融、信貸等多重政策出臺(tái)后去庫存效果并不樂觀的重要原因之一。根據(jù)平安證券專業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘偉的估算，全國樓市去庫存需要6-7年時(shí)間。

挖掘三、四線城市新增的住房需求是解決高庫存的關(guān)鍵點(diǎn)，而鼓勵(lì)和引導(dǎo)轉(zhuǎn)為城市戶籍的農(nóng)民工在中小城市落戶、置業(yè)，滿足其居住需求，無疑是挖掘新增住房需求的重要著力點(diǎn)。

知名經(jīng)濟(jì)學(xué)者馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，要讓成為新市民的農(nóng)民工變成買房的主力人群，必須在戶籍制度、中小城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和公共服務(wù)上著力改進(jìn)。農(nóng)民工只有在一個(gè)城市里有就業(yè)、子女的教育醫(yī)療等公共服務(wù)能夠跟上，買房對(duì)他們才有意義。

“要想更好更快地去庫存，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城定居，確實(shí)是一個(gè)路徑。而且，近幾年在三、四線城市當(dāng)中，約有三四成的購房需求，確實(shí)來自于周邊中小城鎮(zhèn)和農(nóng)村。”上海易居房地產(chǎn)研究院院長楊紅旭表示，如果能夠在信貸、稅收和宅基地流轉(zhuǎn)（或質(zhì)押）方面加大政策支持力度，確實(shí)能釋放出較大規(guī)模的剛性需求，有利于促進(jìn)三、四線城市去庫存。

克而瑞房地產(chǎn)信息集團(tuán)執(zhí)行總裁丁祖昱則認(rèn)為，中央不僅要有政策方向，更要有配套政策盡快落實(shí)，比如說將農(nóng)民工納入公積金繳納體系、個(gè)別城市對(duì)農(nóng)民工購房給予稅費(fèi)優(yōu)惠等。以上政策一旦實(shí)施，對(duì)增加有效需求、推動(dòng)樓市中長期穩(wěn)定有較大作用。