中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院近日發(fā)布的《中國住房報告(2015-2016)》指出，2015年房地產(chǎn)市場的走勢超出預(yù)期，一方面投資增速呈俯沖式下降，對經(jīng)濟(jì)增長直接貢獻(xiàn)幾乎為零；另一方面，庫存高企，去化壓力增大，商品住房過�？値齑娓哌_(dá)21億平方米，僅現(xiàn)房庫存去化就需23至24個月。與此同時，住房市場步入“結(jié)構(gòu)性過剩”時代，內(nèi)部結(jié)構(gòu)失衡，“一線城市供求矛盾突出”與“三四線城市供過于求”并存。

專家認(rèn)為，中國的房地產(chǎn)已經(jīng)不存在普遍意義上的短缺。一線城市因為人口暴漲需求集中，三四線城市則出現(xiàn)了明顯的積壓，而且一線城市也存在少數(shù)人擁有過多房源，部分新增人口無力購房的矛盾。房地產(chǎn)最大的問題不是簡單只增加供應(yīng)能夠解決的，供應(yīng)不均衡、存量不均衡是癥結(jié)；庫存并非影響房價的唯一因素，市場價格是由供需決定，中國樓市的價格還受到政策影響。

在樓市需求萎靡與供應(yīng)增加的合力之下，樓市供需天平正向買方市場傾斜。目前，全國多個城市住宅庫存量正在上升，部分城市可能出現(xiàn)供過于求的局面。應(yīng)該說，漠視樓市過剩的風(fēng)險是危險的，因為這種風(fēng)險假如得不到及時化解，其破壞性早晚都會釋放出來。是選擇長遠(yuǎn)利益還是眼前利益，無疑考驗著各級政府施政能力和開發(fā)商們的經(jīng)營管理水平。

商品房空置率是房地產(chǎn)開發(fā)的“紅綠燈”。據(jù)報道，目前美國商品房的空置率約為7%，香港約為3%至4%，而空置率10%是國際公認(rèn)的房地產(chǎn)開發(fā)紅燈。有研究者估計，中國目前的商品房空置率在26%左右，這一數(shù)據(jù)未得到官方證實，但國家統(tǒng)計局10月份公布的數(shù)據(jù)顯示，前三季度全國商品房待售面積6.65億平方米，同比增長16.4%，按我國人均住房面積30平方米計算，單是這些以待售形式存在的“空置房”，就可供2.2億人口居住。待售商品房增幅如此之高肯定是不正常的，表明房地產(chǎn)市場存在難以克服的軟肋。由于國內(nèi)商品房開發(fā)商多以銀行貸款為主，房子銷售不出去，必然威脅金融業(yè)的良性運行。商品房空置率居高不下，究其原因，一是過高的商品房價格，二是偏低的居民收入，前者抑制了城鎮(zhèn)居民對商品房的需求，后者制約了城鎮(zhèn)居民購買商品房的需求。

待售房面積驟增，房價仍然高企，另一個原因是信息嚴(yán)重不對稱，消費者對潛在的風(fēng)險知之甚少。開發(fā)商不僅左右著成本信息、銷售信息、價格信息、房源信息，也可以借助廣告聲張?zhí)搫�、誤導(dǎo)大眾。在一些被追漲的樓盤，購房者常常遭遇房屋“已售罄”的窘境，無疑加劇了“買漲不買跌”的從眾心理。

對于“住房過剩”的風(fēng)險，地方政府并非一無所知，但他們卻處于一種矛盾的尷尬境地。各級政府是土地的擁有者，決定著土地的供應(yīng)量、供應(yīng)類型及轉(zhuǎn)讓價格，一旦房價下跌，勢必會減少政府的收入，除了土地轉(zhuǎn)讓的收入外,還包括稅費收入等。同時，政府又是管理者，面對由于房價上漲引發(fā)的公眾的質(zhì)疑和批評之聲，在國家加強(qiáng)保障性住房政策面前，各級地方政府又得有所表示。一邊是責(zé)任，一邊是利益，地方政府在極其矛盾和復(fù)雜的心態(tài)中很難作出正確選擇。這決定了地方政府在穩(wěn)定房價工作中難以充分履職，這一點很容易被開發(fā)商加以“利用”。

目前，國內(nèi)商品房空置率計算方法與國際通行的計算方法并不一致，硬要照搬國際警戒線對比分析和宣傳，會對國家的宏觀調(diào)控產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。但是，商品房空置率達(dá)到一定界限時，國家就應(yīng)該采取一系列措施，甚至是強(qiáng)制措施，使之在一定時期內(nèi)降到比較合理的區(qū)間。面對國內(nèi)樓市連年飛漲而形成的高房價，適度下降既合情也合理，但必須采取有效的“軟著陸”措施，特別是通過擴(kuò)大保障性住房比重形成自然的結(jié)構(gòu)性降價，避免出現(xiàn)過快過猛的降價對實體經(jīng)濟(jì)造成影響。

高度警惕“住房過剩”的風(fēng)險，政府才能對房地產(chǎn)市場走勢有清醒的判斷和把握，才能正確而有效地運用宏觀調(diào)控政策，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場回歸健康和理性。對房企而言，一定要明白“只有賣不出的房價，沒有賣不出的房子”的道理，誰首先拋棄暴利思維，搶先打出降價牌，誰就會成為死里逃生的幸存者。