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      經(jīng)濟(jì)學(xué)家鼓勵地產(chǎn)商降價 促銷才能“救房市”

      作者:未知 來源:觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 更新時間:2015年03月20日 【字體:

      經(jīng)過一年的調(diào)整和持續(xù)半年多的政策松綁,房地產(chǎn)走勢如何?2015年房地產(chǎn)真的會出現(xiàn)人們預(yù)期的“止跌回升”嗎?

      從前兩個月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看,房地產(chǎn)既難以止跌,更不可能回升,房地產(chǎn)“拐點(diǎn)”(由上升趨勢轉(zhuǎn)為下降趨勢)一旦形成,不可能輕易改變。

      房地產(chǎn)調(diào)整是中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入深度調(diào)整期的重要部分。2008年以來中國經(jīng)濟(jì)的調(diào)整分為兩個階段,第一個階段是外部環(huán)境的變化使出口增長進(jìn)入“常態(tài)增長區(qū)間”,由遠(yuǎn)高于GDP增速轉(zhuǎn)為與GDP增長同步甚至略低,導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長速度由10%以上回落至8%左右;第二階段,則是以房地產(chǎn)調(diào)整為主的內(nèi)需調(diào)整(投資增長向新常態(tài)轉(zhuǎn)變,投資由遠(yuǎn)高于GDP的增速轉(zhuǎn)向與GDP同步甚至略低),導(dǎo)致GDP增長再放慢到6-7%的水平。其中房地產(chǎn)調(diào)整才剛剛開始,遠(yuǎn)沒有結(jié)束,我們估計(jì)這一過程至少還要持續(xù)5、6年,上漲15年,調(diào)整5、6年,這非常符合長周期調(diào)整規(guī)律,任何政策都改變不了這一內(nèi)在發(fā)展趨勢。

      前2個月數(shù)據(jù)顯示,房市跌勢不改。盡管最近幾個月房地產(chǎn)增幅下降幅度趨緩,但下降趨勢并未改變。前2個月房地產(chǎn)投資同比增長10.4%,比去年全年回落0.1個百分點(diǎn)。其中存在明顯的區(qū)域差異,即東部回升,中西部繼續(xù)放慢,東部地區(qū)房地產(chǎn)投資同比增長11.4%,比去年全年提高1個百分點(diǎn),中部地區(qū)和西部地區(qū)分別增長6.7%和11.1%,比去年全年分別回落1.8個和1.7個百分點(diǎn)。從投資看,房地產(chǎn)有企穩(wěn)的跡象,特別是東部地區(qū)投資的回升似乎在給市場傳遞這樣的信號。但我們?nèi)绻麖匿N售面積和銷售額看,結(jié)論會非常不一樣,房地產(chǎn)市場不僅沒有企穩(wěn)、轉(zhuǎn)好,相反在進(jìn)一步惡化。前2個月商品房銷售面積下降 16.3%,比去年同期跌幅擴(kuò)大16.2個百分點(diǎn),比去年全年跌幅擴(kuò)大8.7個百分點(diǎn)。其中住宅銷售面積下降幅度更大,達(dá)-17.8%。而且從區(qū)域看,東部地區(qū)銷售面積的下降并不是在趨緩,而是同步在加速下行。

      從以上供給與需求的增長看,房地產(chǎn)調(diào)整呈現(xiàn)出非對稱性特征,即投資增長回落幅度在收窄(在東部地區(qū)出現(xiàn)了回升),但市場銷售卻呈現(xiàn)了跌幅擴(kuò)大的情況,這對未來房地產(chǎn)發(fā)展會產(chǎn)生什么樣影響?

      我們的看法是,這種不對稱調(diào)整深藏著巨大隱患。在市場的內(nèi)在力量作用下,房地產(chǎn)的需求在持續(xù)下行,但房地產(chǎn)供給卻不肯作出回應(yīng),一直拒絕調(diào)整。在需求嚴(yán)重不足的情況下,為什么房地產(chǎn)商繼續(xù)增加供給呢?這其中的原因值得我們認(rèn)真分析。

      大致有這么兩個原因:一是房地產(chǎn)商得到了地方政府的強(qiáng)有力支持,特別是去年底以來,央行也在明顯松綁貨幣政策,既降準(zhǔn)又降息,在他們看來,救市已得到了中央政府的確認(rèn),因此,他們有底氣,也才有“逆市場”的選擇——繼續(xù)增加投資。

      二是他們被長期慣壞了,對房地產(chǎn)市場有一種長期誤判,認(rèn)為房地產(chǎn)價格會永遠(yuǎn)上漲,房地產(chǎn)業(yè)會永遠(yuǎn)繁榮,中國的城市化遠(yuǎn)沒有結(jié)束,仍處于加速期,房地產(chǎn)繁榮也就不會終結(jié),他們生活在自己編制的謊言中。他們打死也不降價(政府也力挺不降價,甚至出現(xiàn)誰降價就懲罰誰的怪現(xiàn)象),他們害怕降價會導(dǎo)致更多的“持幣觀望”,陷入惡性循環(huán)。

      但他們完全不明白:十多年房地產(chǎn)投資和價格的超高速增長意味著什么?在已經(jīng)有巨大的存量的情況下,一個產(chǎn)業(yè)持續(xù)十多年保持20%以上的高增長必然會帶來嚴(yán)重的產(chǎn)能過剩問題,這在許多產(chǎn)業(yè)上都是如此,如家電行業(yè)、鋼鐵行業(yè)等。

      需求與供給非對稱的調(diào)整,意味著房子越產(chǎn)越多,成交卻越來越少,結(jié)果是產(chǎn)能過剩越來越嚴(yán)重,市場得不到“出清”,這種情況持續(xù)的越久,便意味著房地產(chǎn)和金融的風(fēng)險將會越積越大。必須改變房地產(chǎn)的“救市”政策,即地方政府必須鼓勵房地產(chǎn)商“降價促銷”,釋放需求,同時,抑制投資(也就是供給)增長,使房地產(chǎn)供需同步調(diào)整,加快市場“出清”。

      救房地產(chǎn)不能靠某種反市場的力量“硬杠”,要靠市場,既然市場需求(銷售面積持續(xù)下降)出現(xiàn)了明顯的調(diào)整趨勢,那么價格調(diào)整和供給調(diào)整必須與之同步推進(jìn),價格下跌了,需求就會有所增加,“穩(wěn)價穩(wěn)投資”的結(jié)果是“需求越來越萎縮”,從而使經(jīng)濟(jì)循環(huán)越來越不暢,尤其是資金缺乏流動性,將使房地產(chǎn)出現(xiàn)“一潭死水”。

      還有一點(diǎn)需要強(qiáng)調(diào),不要懼怕房地產(chǎn)調(diào)整(房價和投資的下降),房地產(chǎn)調(diào)整過程就是去泡沫化過程,去泡沫化過程就是逐步消除和化解金融風(fēng)險的過程。房地產(chǎn)調(diào)整會產(chǎn)生出一些“正能量”,如它將有利于促進(jìn)城鎮(zhèn)化,有利于縮小居民收入差距,有利于實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展,特別是有利于將更多的資金和資源投入到產(chǎn)業(yè)升級和創(chuàng)新活動之中,而房地產(chǎn)泡沫的長期化卻是結(jié)構(gòu)升級、收入差距擴(kuò)大、城鎮(zhèn)化滯后的“攔路虎”。

      王小廣 國家行政學(xué)院決策咨詢部研究員、著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家

       

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