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      一線城市樓市降價潮將至:價格下跌預期已成

      作者:未知 來源:21世紀網(wǎng)-21世紀經(jīng)濟報道 更新時間:2014年12月21日 【字體:

      上周,深圳新房市場出現(xiàn)年初以來從未出現(xiàn)過的新局面:5個樓盤扎堆開盤,為市場供應了1122套剛需及高端住宅。

      中原地產(chǎn)等機構指出,房價下行調(diào)整已成必然,反映二手住宅市場價格的中原領先指數(shù)已顯示這一趨勢,上周中原經(jīng)理指數(shù)和中原報價指數(shù)更是降至近兩年新低,市場預期正在進一步下調(diào)。新房市場價格將迎來新一輪的調(diào)整。

      價格下跌預期已成

      上周之前,多數(shù)項目還是扭扭捏捏,一拖再拖。5月,深圳原本有20個項目計劃入市,但由于客戶蓄積數(shù)量銳減,開發(fā)商普遍擔心去化慢,最終只有12個項目如期開盤。6月上半月,市場未有好轉跡象。但開發(fā)商庫存積壓,資金壓力驟增,又面臨即將到來的年中業(yè)績考核,在重重壓力之下,新項目終于在上周集中爆發(fā)。

      雖然深圳單周推售量創(chuàng)下年內(nèi)最高值,但仍遭遇購房者的冷對。這5個項目除了性價比較高且蓄客持久的中海九號公館以外,其余都是慘淡收場,開盤銷售率平均僅4成左右,遠低于去年7成的周均水平。

      就剛需項目而言,要達到比較理想的銷售率,開盤現(xiàn)場客戶一般需超過住宅推售數(shù)量的40%。但上周深圳開盤的項目無一達標,有些項目到場客戶量甚至只有推盤量的一半。“客戶對價格下跌的預期越來越強烈,所以等待成了最佳選擇。”業(yè)內(nèi)分析人士說。

      深圳中原地產(chǎn)認為,歸根結底,當前市場行情低迷,正是緣于客戶已經(jīng)形成了價格下跌的預期,新開盤項目要想吸引客戶購房就得下調(diào)定價,以低于周邊同質(zhì)樓盤的水平入市,才有可能符合客戶心理預期,成就熱銷。

      北京市場的情形類似。鏈家地產(chǎn)[微博]市場研究部張旭認為,除非有顯而易見的行政刺激手段,否則市場在短期內(nèi)仍會維持冷淡的狀態(tài),大部分剛需觀望濃厚并看跌房價,而當前業(yè)主的心理價位并不會隨市場不斷下探,買賣雙方持續(xù)僵持。

      嚴躍進指出,5、6月份,一線樓市成交沒有預期的好。從成交量、庫存、庫存去化周期等指標來看,包括一二手住宅、商辦物業(yè),基本上都印證了市場降溫的態(tài)勢。在全國部分城市出現(xiàn)降溫的情況下,一線城市看跌情緒也開始加重。另外,目前房貸利率沒有變化,房企讓利促銷力度也不大,多數(shù)購房者依然選擇觀望。

      可以預計,一線城市看跌情緒在未來幾個月內(nèi)難以驅(qū)散,進而會影響各類物業(yè)的成交。

      大中城市拐點初現(xiàn)

      上海某房地產(chǎn)研究院6月18日發(fā)布《2014年5月份70個大中城市房價指數(shù)報告》指出,自2012年6月份以來,70個大中城市房價在連續(xù)上漲23個月后,首次由漲轉跌,出現(xiàn)下行拐點。

      分類來看,一二三線房價環(huán)比同步下跌,二手房同樣由漲轉跌。5月份,庫存壓力空前加大,加上近期市場預期不明,觀望情緒濃厚,成交冷淡,部分房企銷售壓力明顯增加,一些房企推出優(yōu)惠促銷,均成房價下跌推力。從監(jiān)測的數(shù)據(jù)分布來看,當前房價環(huán)比漲幅已步入“偏冷”區(qū)間。預期下半年將進入過冷區(qū)間。

      以北京為例,今年二季度,北京住宅成交量很可能創(chuàng)造近3年來新低。根據(jù)住建委數(shù)據(jù)顯示,6月上半月,北京新建商品住宅和二手住宅網(wǎng)簽量分別為1400套和2557套,環(huán)比5月上半月分別減少11.9%和9.4%。截至6月17日,北京新房庫存量突破77000套,是2013年1月以來的最高點。

      從北京近兩個月的量價水平看,5月成交量環(huán)比下降9%,而6月上半月成交量進一步下滑近一成,5月成交均價28854元/平方米,環(huán)比下降6.1%。樓盤降價的范圍,也由郊區(qū)漸次向城區(qū)遞進。

      在上海,新房降價也暗中上演。4月26日,金大元御瓏公館推出60套精裝大平層房源,并以7.2折“甩賣”,原價均價50000元/平方米,現(xiàn)價均價36000元/平方米。之后,徐匯濱江、浦東外高橋(27.32,0.26,0.96%)均出現(xiàn)中高端樓盤以“特價房”形式降價銷售的情況,降價的個案越來越多。

      上海同策咨詢總監(jiān)張宏偉認為,未來2-3個月大幅降價的樓盤可能還會更多,離大范圍“降價潮”的距離也越來越近了。進入6月,剛需樓盤價格開始出現(xiàn)松動,遠洋香奈、佳兆業(yè)1號等樓盤已出現(xiàn)降價促銷的動作。

      張旭表示,5月全國一二手市場下降城市數(shù)據(jù)急劇增加,短短一個月的時間,下行范圍擴大到半數(shù)城市。張旭認為,這一輪行業(yè)深入下調(diào)與此前不同,非政策主導的下降,給市場帶來的影響可能會更持久。預計下半年,房價下降城市數(shù)量仍會增多,一線城市有可能全部進入降價陣營,高庫存的三四線城市風險加大。

      樓 盤 價格(元/平) 區(qū) 位
      圣樺城 3900 內(nèi)蒙古大道
      保利中央峰景 3600 桃源西區(qū)
      力揚·時代 4000 內(nèi)蒙古大道
      春天國際 3800 大邑大道
      祥榮城市綠洲 3800 大邑大道
      天邑•春江花苑 3500 桃源西區(qū)
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