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      一線城市出手為房價"退燒" 分類調控是方向

      作者:未知 來源:中國證券網(wǎng)-上海證券報 更新時間:2016年02月24日 【字體:

      春節(jié)前后, 官方一系列密集的“去庫存”政策大都將一線城市排除在外,但深圳、上海等地“高燒”的樓市近期卻又出現(xiàn)一輪“聞風上漲”的沖動。不僅是新房開發(fā)商捂盤惜 售、伺機漲價,二手房也在中介等利益相關方的推波助瀾下坐地起價。針對這一情況,近日一份有關調整上海土地和住房供應結構的文件下發(fā)至各區(qū)縣政府部門,旨 在優(yōu)化住房用地供應結構,提高中小套型商品住房供應,以穩(wěn)定房源供給、合理定價。而在深圳,近期一則限購政策即將從嚴執(zhí)行的消息甚囂塵上,非深圳本地戶籍 人員購房的,要求繳納社保年限或將從目前的一年延長至三年。

      種種跡象表明,一線樓市的迅速升溫和房價的躁動,已引起了政府部門的重視,與三、四線城市去庫存的政策提振不同,一線城市的政策方向是穩(wěn)市場、抑房價。由此,“分類調控”將成為今年樓市政策的大格局。

      政策頻出穩(wěn)房價

      一份上海市政府印發(fā)的《關于進一步優(yōu)化本市土地和住房供應結構的實施意見》近日下發(fā)至各區(qū)縣相關政府部門。指出要優(yōu)化住房供地結構,增加中小套型住房供應比例,提高商辦用地供應的有效性和精準度,鼓勵開發(fā)企業(yè)持有商辦物業(yè)持續(xù)運營。

      引起市場廣泛關注的是,《意見》明確要求增加中小套型用地供應比例:中心城區(qū)不低于70%,郊區(qū)不低于60%(部分供需矛盾較突出區(qū)域,中小套 型住房供應比例提高到70%);保障性住房用地的中小套型住房供應比例,中心城區(qū)為100%,郊區(qū)不低于80%以上。同時,鼓勵公共交通為導向的社區(qū)開發(fā) 模式,軌道交通站點周邊區(qū)域(中心城、郊區(qū)的覆蓋范圍分別為600米、1500米)商品住房用地的中小套型住房供應比例提高到80%以上。此外,《意見》 還首次明確,上海市多層、小高層、高層建筑的中小套型住房建筑面積標準分別為90平方米、95平方米、100平方米。

      與此同時,要求建立完善購租并舉的住房體系,鼓勵開發(fā)企業(yè)持有一定比例商品住房用于社會租賃,促進社會租賃住房市場發(fā)展。在上海商務聚集區(qū)、科 技創(chuàng)新區(qū)、產業(yè)社區(qū)以及周邊1000米范圍內新增商品住宅用地,相關區(qū)縣政府要在出讓條件中明確,用于社會租賃的商品住房比例不低于15%,以滿足人才流 動需求,進一步促進產城結合。

      無獨有偶,在2015年房價上漲幅度最大的另一個一線城市深圳,近日也有消息稱,將從嚴執(zhí)行限購政策,對于在深圳購房的非戶籍人士,原本要求社 保繳滿一年即可擁有購房資格的,或將延長到三年。深圳市規(guī)劃和國土資源委員會在接受媒體采訪時表示,相關政策還在研究之中。但當?shù)刂薪闄C構、業(yè)內人士普遍 猜測,雖然目前政策尚未出臺,但可能性是存在的。

      分類調控是方向

      很明顯,一線城市樓市的迅速升溫和房價的躁動,已引起了當?shù)卣闹匾暎槍Σ煌鞘鞋F(xiàn)狀的分類調控成為今年樓市政策的大方向。

      與三、四線城市提振樓市、去庫存政策相反的是,滬深兩地近期樓市新政旨在穩(wěn)市場、抑房價。針對上海土地供應調整新政,房地產研究中心分析 師楊科偉認為,在土地供應總量明確將減少的背景下,增加中小戶型的供應比例,是為了令供應套數(shù)總量不至于明顯減少,有利于平抑房價。政策的意義主要有兩方 面:一個是土地出讓環(huán)節(jié)設置一些附加門檻,有助于平抑地價;另一個就是增加商品住宅供應量,緩解供不應求造成房價過快上漲。

      業(yè)內人士張宏偉也認為,一線城市新增建設用地不可能大幅增加,存量用地盤活也很難有快速成效,現(xiàn)在增加市場供應的方法就是把戶型做小,增加供應 的套數(shù),讓更多的家庭能夠買到或租到中小套型的房源。從上海現(xiàn)在的土地政策特征來看,再結合目前財政部等部委的政策導向,100平方米以下尤其是90平方 米以下的中小套型配比肯定會增加,開發(fā)商在上海的開發(fā)策略也會由此發(fā)生一定的改變。

      而對于深圳,房地產研究院院長楊紅旭認為,深圳房價漲幅之大,在2015年位居全國之首,且進入2016年之后,這一勢頭并沒有得到有效遏 制。從嚴限購、延長外地人士購房的社保年限的政策出臺可能性極大。今年2月1日,深圳市規(guī)劃和國土資源委員會發(fā)布了該市2016年1月樓市數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯 示,1月深圳新房成交均價再攀新高,均價已達46515元每平方米,同比漲74%。

      在近期閉幕的深圳兩會上,市長許勤對媒體表示,深圳去年房價上漲幅度確實過快。從供給側看,盡管深圳去年土地供給、人才安居房和保障性住房仍在 增加,但整合城市的土地資源是有限的。兩方面因素共同作用,讓深圳房價不斷上漲。為把房價穩(wěn)定在合理區(qū)間,市政府一方面加大人才安居工程和保障房建設,一 方面研究調控政策如何能穩(wěn)定房價。

      樓 盤 價格(元/平) 區(qū) 位
      祥榮城市綠洲 3900 大邑大道
      青禾名都 3950 大邑大道
      圣樺城 4000 內蒙古大道
      力揚·時代 4000 內蒙古大道
      春天國際 3700 大邑大道
      天邑•春江花苑 3300 桃源西區(qū)
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