傳統(tǒng)開發(fā)模式被顛覆?

房地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化概念在萬科重慶的一次營銷活動上意外備受關注，上述接近萬科的人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露，“租購并舉”是重慶萬科的一次營銷活動，后來是否帶來房地產(chǎn)開發(fā)模式的顛覆，并沒有作過多關注。

劉策認為，萬科的營銷活動是一次對行業(yè)長期固有模式的觸動。長租公寓業(yè)務與住宅開發(fā)業(yè)務之間的協(xié)同效應，對兩項業(yè)務的發(fā)展均有積極作用，確實打開了一個新的想象空間。

作為“重資產(chǎn)”的長租公寓，輕資產(chǎn)和資產(chǎn)證券化被認為是其出路。YOU+牽手58金融通過資產(chǎn)證券化的方式，將YOU+經(jīng)營租賃權的收益，轉化成固定收益的理財產(chǎn)品，在58金融平臺上轉讓給投資人。

國泰君安分析師劉斐凡認為，政策利好下，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化有了更多的可能，對于消化庫存尤其是商業(yè)地產(chǎn)庫存較有幫助。但是，對此也要一分為二地進行分析，地段較好，品質好的項目不太愁賣，進行房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的可行性更高;對于那些非中心城市非核心地段的項目來說，融資以及資產(chǎn)證券化的難度較大，因為租出去的可能性較低，無法獲得穩(wěn)定的租金收益。同時，公寓租賃行業(yè)回報率較低，稅收壓力較大，政策的稅收優(yōu)惠有待加強。

劉策則認為，在資產(chǎn)證券化方面政策支持力度較大，企業(yè)購入不動產(chǎn)可抵扣進項稅，但在REITs方面有待破局，發(fā)展較為緩慢。國內(nèi)的稅收較高，原本租金回報不高的產(chǎn)業(yè)雪上加霜;同時優(yōu)質資產(chǎn)較少，獲得收益率較低，運營能力有待加強。

部分項目通過引入金融合作伙伴，加速資產(chǎn)證券化的進程，劉斐凡表示，這能夠拓寬融資渠道，資產(chǎn)證券化的關鍵還在于優(yōu)質資產(chǎn)。

劉斐凡認為，資產(chǎn)證券化在我國處于起步階段，雖然這能夠帶來房地產(chǎn)行業(yè)融資的便利，但是否能帶來房地產(chǎn)行業(yè)的顛覆還有待觀察，現(xiàn)在下判斷為時過早。

劉策認為，資產(chǎn)證券化會帶來傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式的升級轉型，但不是顛覆。參照國外成熟市場經(jīng)驗，房地產(chǎn)金融化，也就是資產(chǎn)證券化，是未來房地產(chǎn)行業(yè)轉型升級的重要方向，特別是存量資產(chǎn)的運營、買賣、租賃和金融化，將會是中國房地產(chǎn)市場下半場最值得關注的領域。