3月下旬以來，滬深等一線城市接連出臺(tái)樓市“收緊”政策，將不少購房需求擠壓到周邊地區(qū)和二線城市，隨后的4月份包括南京、杭州、天津等城市房屋交易量?jī)r(jià)“躥升”。面對(duì)這一局面，多地為此接連出招：或加碼限購限貸舉措，或推出更直接的限價(jià)規(guī)定，以達(dá)到“控房?jī)r(jià)”、“穩(wěn)市場(chǎng)”之目的。

市場(chǎng)升溫

4月土地價(jià)格明顯上漲 南京蘇州頻現(xiàn)地王

自3月底上海、深圳發(fā)布“限購令”為樓市降溫后，滬深樓市呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的回收走勢(shì)；北京雖未在全市范圍內(nèi)推出收緊舉措，但通州區(qū)在去年8月發(fā)布限購令后，又在本月發(fā)文將商住房納入限購范疇，此舉對(duì)周邊地區(qū)、尤其是環(huán)京四縣的樓市同樣造成了不小的影響。

上述一線城市的購房需求在政策引導(dǎo)下得到控制，卻并未消散，通過“擠壓”效應(yīng)傳導(dǎo)到周邊地區(qū)和政策相對(duì)寬松的二線城市。

上海某居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，剛剛過去的4月份，機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)的南京、蘇州、杭州、天津和南寧等15個(gè)二線城市新建商品住宅成交面積為1967萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)7.8%，同比增長(zhǎng)88.3%；全國市場(chǎng)熱點(diǎn)從此前的蘇州，轉(zhuǎn)為杭州和天津；其中天津市場(chǎng)最火爆，環(huán)比增幅為30個(gè)城市最高水平，達(dá)到38.1%。

針對(duì)4月二線樓市“爆發(fā)”的原因，上述報(bào)告認(rèn)為，二線城市購房政策要比一線城市寬松，而且房屋均價(jià)也明顯低于一線城市，所以購房者會(huì)積極認(rèn)購、加速成交。這使得同比增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)較為明顯，目前成交規(guī)模創(chuàng)下了2010年以來的月度最高水平。

另一方面，異�；鸨�的土地市場(chǎng)也讓二線樓市“高燒”難退。

中原地產(chǎn)研究部最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止4月24日，二線城市已成交165宗住宅用地，平均溢價(jià)率高達(dá)72%，刷新了歷史紀(jì)錄，而成交平均樓面價(jià)也達(dá)到了4519元每平米，同比漲幅高達(dá)183%。

不僅如此，在蘇州、杭州、南京等城市均出現(xiàn)了明顯的地王扎堆出現(xiàn)的現(xiàn)象，從市場(chǎng)預(yù)期看，地王的出現(xiàn)將影響后續(xù)市場(chǎng)持續(xù)升溫。

政策轉(zhuǎn)向

熱點(diǎn)二線城市從“去庫存”到“控房?jī)r(jià)”

2015年年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“去庫存”等五大任務(wù)，隨后一系列樓市刺激舉措相繼出臺(tái)，這讓部分城市樓市出現(xiàn)明顯的“量?jī)r(jià)拉升”格局。

“房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入新常態(tài)，未來政策方向?qū)�從整體去庫存趨向‘托底蓋帽’。部分房?jī)r(jià)上漲過快的城市會(huì)出臺(tái)約束性政策，但力度不會(huì)太大。”中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉對(duì)中新網(wǎng)(微信公眾號(hào)：cns2012)記者分析稱。

記者從蘇州市住建部門查詢獲悉，截止5月10日，蘇州樓市的可售房源達(dá)94210套；而在2015年2月24日，這一數(shù)據(jù)還高達(dá)132130套�？梢�，蘇州房地長(zhǎng)市場(chǎng)的去庫存效果顯著。

而南京的情況則更為突出。南京網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，截至5月10日15時(shí)，南京新房庫存可售套數(shù)為27271套，按照3月近1.5萬套的月銷量來計(jì)算，還不夠市場(chǎng)消化兩個(gè)月。而在去年11月底，南京樓市新房庫存還有5.3萬套，五個(gè)月時(shí)間庫存減少了2.6萬套。

某房地產(chǎn)研究中心3月發(fā)布報(bào)告稱，整體來看一、二線熱點(diǎn)城市持續(xù)熱銷之下，庫存量也大幅下滑，同時(shí)，二線城市現(xiàn)兩極分化，各城的“去庫存”和“控房?jī)r(jià)”政策開始分道揚(yáng)鑣，庫存過低的城市會(huì)加大土地供應(yīng)。

在這種分化格局之下，部分二線城市從“去庫存”，逐步轉(zhuǎn)向開始為寬松政策“剎車”，以達(dá)到“控房?jī)r(jià)”的新目標(biāo)。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，目前已有蘇州、南京、合肥、河北廊坊、惠州等城市紛紛收緊房地產(chǎn)政策，其中，河北廊坊環(huán)京四縣和惠州的相似，分別毗鄰北京和深圳兩個(gè)一線城市，因擠出效應(yīng)催熱了本地樓市。