整個行業(yè)的生存狀況也可從年報中窺見端倪：三四線城市庫存積壓、降價難銷的狀況侵蝕了房企利潤，令房企盈利能力繼續(xù)減弱；部分房企負債率依然高企且短期內(nèi)難以改善；海外上市的房企因匯率波動遭受巨額匯兌損失。

2015年政策松動、市場逐步回暖，讓大多數(shù)房企收獲了一份頗為靚麗的成績單，但整個行業(yè)的生存狀況也可從年報中窺見端倪：三四線城市庫存積壓、降價難銷的狀況侵蝕了房企利潤，令房企盈利能力繼續(xù)減弱；部分房企負債率依然高企且短期內(nèi)難以改善；海外上市的房企因匯率波動遭受巨額匯兌損失。

隨著房企2015年年報的陸續(xù)披露，整個行業(yè)的生存狀況也可在年報中窺見端倪。

雖然2015年信貸寬松、政策松動、市場逐步回暖，給房企營造了較為寬松的發(fā)展和轉(zhuǎn)型環(huán)境，大多數(shù)房企收獲了一份頗為靚麗的成績單，但其背后反映出的行業(yè)困境不容忽視。三四線城市庫存積壓、降價難銷的狀況侵蝕了房企利潤，令原本就在走下坡路的房企盈利能力繼續(xù)減弱，這不僅是中小房企面臨的難題，連規(guī)模超千億的大型房企也難逃危機；雖然融資環(huán)境相對寬松，部分房企負債率依然高企，且在短期內(nèi)難以改善；前幾年出海尋求海外資本平臺的房企股，如今卻面臨海外融資因人民幣匯率波動而遭受巨額匯兌損失的窘境。

整體而言，目前我國房地產(chǎn)市場規(guī)模保持高位運行，商品房待售面積占銷售面積的比重仍處于歷史高位，市場去化壓力依然較大。為化解房地產(chǎn)庫存，開發(fā)商靠主營業(yè)務大幅改善盈利能力的空間目前看來并不大，但很多房企正積極改善負債結(jié)構，并通過對沖減少匯兌損失，著力優(yōu)化財務狀況。

盈利能力持續(xù)下滑

營業(yè)收入、復合增長率等財務指標光鮮的表象，難掩房企盈利能力大幅下滑的事實。

世茂股份(600823,股吧)發(fā)布的2015年年報顯示，公司實現(xiàn)營業(yè)收入150.33 億元，同比增長18.36%；實現(xiàn)凈利潤20.46 億元，同比增長8.11%。然而，扣非后歸屬于上市公司股東的凈利潤卻由2014年的14.15億元銳減到2015年的9.23億元，降幅達34.8%。這說明公司主營業(yè)務的盈利能力大幅下降。公司相關負責人表示，主營業(yè)務盈利能力下降主要是由于公司在二、三線城市存貨較多、利潤水平較低造成，同時也受到結(jié)轉(zhuǎn)因素的影響。

千億房企同樣逃脫不了業(yè)績下滑的命運。去年營業(yè)收入已經(jīng)達到1132億元的碧桂園，同比增長33.9%；但明顯增收不增利，營收大幅增長的同時凈利潤僅為97億元，毛利率為20.2%，凈利潤率已下滑到10%以下，僅為8.6%。深陷三四線高庫存的泥沼是碧桂園盈利能力大幅下滑的主要原因。公司總裁莫斌表示，因為2014年是困難年，公司采取了多種策略，包括價格策略，結(jié)轉(zhuǎn)到2015年業(yè)績里造成毛利率明顯下降。

多家評級機構也對碧桂園業(yè)績下滑表示失望。富瑞集團發(fā)表研究報告指出，繼續(xù)受累于三、四線城市供應過剩，加上集團不斷增加的庫存（已完工但未售的庫存按年升47％、興建中的物業(yè)升25％），進取的銷售將更加損害其盈利能力，因為三、四線城市的過剩的供應未能被消化，庫存升幅無可避免地大于銷售增長。

同樣曾為“華南五虎”的雅居樂更是連續(xù)三年凈利潤下滑。剛剛披露的年報顯示，公司去年錄得營業(yè)收入人民幣430億元，同比增加12.2%；毛利為人民幣108.13億元，同比下降13.0%；股東應占核心利潤為人民幣24.29億元，同比大幅下跌39.8%；物業(yè)重估、扣稅及非經(jīng)常性損益后凈利為13.90億元，同比下降跌67.6%。

主營業(yè)務凈利大跌近70%，雅居樂盈利能力的急速下滑令人咋舌。公司表示，影響其主營核心利潤的因素主要是毛利率的下降。數(shù)據(jù)顯示，該集團銷售成本由2014年人民幣258.87億元增加24.4%至2015年人民幣321.91億元，增幅主要由于年內(nèi)確認銷售總金額增加以及單位銷售成本上升，尤其是建筑、裝飾材料及土地成本等。

高負債率仍是隱痛

事實上，由于銀行貸款利率經(jīng)多次降息明顯下調(diào)，A股再融資開閘，債券市場也有利好，2015年以來房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境明顯改善。中國房地產(chǎn)協(xié)會近日發(fā)布的測評報告顯示，2015年房企加大融資力度，2015年至今上市房企定增規(guī)模超過3000億元，公司債發(fā)行規(guī)模也達千億，中票融資規(guī)模也創(chuàng)近年新高。500強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2015年資產(chǎn)負債率均值為66.34%，債務結(jié)構也得到優(yōu)化，整體處于較為健康的水平。

融資成本下移通道的打開、國內(nèi)再融資渠道的回歸，也使得海外融資平臺的優(yōu)勢不再明顯。記者發(fā)現(xiàn)，2015年受房企國際信用評級下降、海外融資門檻提高等因素影響，內(nèi)地房企海外融資規(guī)模和數(shù)量都大幅銳減，致使一些在港上市房企的負債率反倒處于較高水平。

綠地香港近期發(fā)布的財報顯示，公司去年負債率大幅攀升，從去年年中的140%升至年底的172%，在行業(yè)內(nèi)屬于較高水平。綠地香港專業(yè)財務官游德鋒表示，公司眼前負債率確實較高，從長遠看希望將這一指標回歸到健康的水平，比如100%以下。綠地香港現(xiàn)在負債率高是因為原來盛高的基礎薄弱，基數(shù)比較小，也是嫁接綠地這個大平臺后跨越式發(fā)展必須承受的陣痛。不過負債率的改善需要花時間，需要在運營上花工夫，目前公司的負債率處于可控的范圍內(nèi)。

另一家港股房企富力地產(chǎn)長期以來也飽受負債率較高的爭議，從2015年財報來看這一指標仍未出現(xiàn)明顯改善。去年年中，富力的負債率高達119%，董事長李思廉曾表示希望到年末控制在100%以內(nèi)，但這一承諾沒有實現(xiàn)，如今年報顯示富力負債率依然超過110%。

即便在可控范圍之內(nèi)，但高負債給房企帶來的壓力仍揮之不去。調(diào)整融資杠桿是富力地產(chǎn)當下的一項重要任務，包括抓住民營企業(yè)發(fā)公司債的窗口期，用低息債務替換高息債務，以及籌劃已久的A股回歸計劃。

匯兌損失大幅增加

而另一個在港上市房企必須面對的困境，則是人民幣匯率波動給公司帶來的匯兌損失。

雅居樂最新公布的2015年全年業(yè)績顯示，由于借款及可換股債券匯兌損失約為11.3億元人民幣，公司股東應占核心凈利潤為24.3億元人民幣，匯兌損失在核心凈利潤中占比約為46.5%。

這是繼碧桂園、富力地產(chǎn)和瑞安房地產(chǎn)后，第四家披露2015年匯兌損失超過10億的中國房地產(chǎn)企業(yè)。碧桂園此前披露，去年匯兌損失高達16.4億元人民幣。瑞安房地產(chǎn)全年凈匯兌損失約13.3億元，由于其收入幾乎全部源于人民幣，而其約45%的借貸為美元及港元，人民幣貶值導致了換算損失，這也直接導致2015年凈利潤的減少。

此外，旭輝控股集團財報顯示，公司2015年匯兌虧損達到3億元人民幣，而2014年這一數(shù)據(jù)為2億元人民幣，大幅增加了50%。綠地香港財報顯示，公司2015年匯兌虧損凈額達到6.4億元，而2014年則為1.8億元，增加幅度高達250%以上。

“綠地香港會結(jié)合之前匯率波動的影響，希望把之前的一些外幣債務盡量換成人民幣債務，因為我們的計賬方式是人民幣，我們希望把匯率波動帶來的影響降低到最小。”綠地香港專業(yè)財務官游德鋒表示，公司還將利用對沖業(yè)務來減少匯率波動帶來的損失。

相關數(shù)據(jù)顯示，年初至今已經(jīng)有7家中國企業(yè)提前贖回20億美元海外債券，為去年同期的2600萬美元的近77倍，其中有6家是房地產(chǎn)企業(yè)。例如旭輝控股上周公告，將于4月15日提前贖回2018年度到期的5億美元，年利率為12.25%的美元債。