最近很多人會(huì)留言詢問：如果要提前還完房貸的話，到底什么時(shí)間點(diǎn)是最合適的呢？或者說什么時(shí)間點(diǎn)最佳最劃算？

網(wǎng)上的很多文章，說什么“第8年”最合適、“選擇公積金貸款買房的情況不適合提前還房貸”、“等額本息還款已經(jīng)還到中期的不適合提前還房貸”、“等額本金已經(jīng)還了1/3的不適合提前還房貸”…… 這些論調(diào)很有市場(chǎng)，抓住了人們“占便宜”的心里，因?yàn)榇蠹疫�房貸的時(shí)候總是難免會(huì)想到“什么時(shí)候提前還完房貸最劃算”。

但上面這些論調(diào)多少有混淆視聽的嫌疑，很容易誤導(dǎo)百姓陷入沒有必要的糾結(jié)中，在中介、銀行經(jīng)理的忽悠之下，直接把99%的人弄得暈頭轉(zhuǎn)向。 專家的觀點(diǎn)是，你買房子，無論是用公積金貸款還是用商業(yè)貸款，還款的方式是選擇等額本金還是選擇等額本息，根本不存在什么房貸“提前還款最佳時(shí)間點(diǎn)”，這完全是一個(gè)偽命題。

要很好很直觀地理解這個(gè)觀點(diǎn)，那我們需要先弄明白銀行的貸款利息是怎么算的，下面就詳細(xì)展開整個(gè)論證過程，耐心看細(xì)細(xì)體會(huì)，這篇文章會(huì)讓你糾結(jié)了很久的問題在今天開始一清二楚，沒買房的以后也會(huì)清清楚楚。

首先，住房貸款我們是以月為單位來還貸的，而銀行的利息也是精準(zhǔn)以月為單位計(jì)算的。簡(jiǎn)單來說，你這個(gè)月需要還銀行多少利息，就是你目前欠銀行的貸款總額乘以每個(gè)月的利率。

下面用具體的例子來解釋清楚這個(gè)問題，我們假設(shè)以公積金購房貸款100萬，還款方式是等額本金，房貸分30年還，現(xiàn)在公積金貸款的年利率是3.25%，我們看看每個(gè)月的利息是怎么變化的。

先來看看每個(gè)月要還的本金，如果還款方式選擇等額本金，就是將本金100萬平均分到360個(gè)月（30*12），這樣算下來每個(gè)月固定還本金2777.78元，這是一個(gè)固定的數(shù)字，所以我們也不用管，我們只需要看看每個(gè)月要還的利息就可以了。

第一步：我們看看月利率是多少

月利率就是年利率除以12，以公積金年利率3.25%為例：

月利率就是3.25%/12=0.270833%。 看得出來，只要這個(gè)公積金貸款的年利率不變，維持在3.25%，那這個(gè)月利率也是不變的一個(gè)參數(shù)。

第二步：第一個(gè)月要還利息多少

假設(shè)貸100萬，我們上面已經(jīng)算出了月利率了，那第一個(gè)月你需要還銀行的利息就是100萬*0.270833%=2708.33元。 雖然我們這個(gè)例子說的是等額本金還款，但無論等額本金還是等額本息，在月利率固定的情況下，你第一個(gè)月都是欠銀行100萬，所以第一個(gè)月還的利息都是2708.33元！ 需要指出的是，只是由于等額本金剛開始每月還的本金多一些，所以第二個(gè)月開始，利息會(huì)比等額本息的少。

第三步：第二個(gè)月要還利息多少

那第二個(gè)月的利息呢？其實(shí)也是一樣計(jì)算的，由于第一個(gè)月還了2777.78元本金，這個(gè)時(shí)候總共還欠銀行100萬-2777.78=997222.22元。

所以第二個(gè)月的利息是：

997222.22*0.270833%=2700.81元。 第四步：以此類推每個(gè)月要還利息多少 我們以第三步那種計(jì)算思路，以此類推，每一個(gè)月要還多少利息都是非常容易算出來的。

如果自己不想算懶得算，直接用房貸計(jì)算器就可以算出每個(gè)月要還的利息是多少錢。 不想去羅列360個(gè)月每個(gè)月要還多少錢，直接算最后一個(gè)月。

由于是選擇了等額本金，所以最后一個(gè)月欠銀行的貸款總額為2777.78元，所以利息為：

2777.78*0.270833%=7.52元。

雖然不羅列所有月份要交的本息具體金額，但為了朋友們方便閱讀，取前10個(gè)月要還的利息和最后10個(gè)月要還的利息讓大家看看。如下圖：