小心地產(chǎn)市場的“地王”盛宴——二評樓市變局

2016年成為“地王”之年，但有關(guān)這些“地王”身世的市場信息卻有太多謎團(tuán)，太多需要質(zhì)疑。

上半年，全國50個(gè)主要城市冒出200余宗“地王”，堪稱有史以來高價(jià)地最密集涌現(xiàn)的半年，其中熱點(diǎn)城市蘇州拍出27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、武漢11宗、天津14宗。而在上一個(gè)“地王”年的2013年，也不過拍出60宗“地王”。今年半年間，50個(gè)主要城市土地出讓金總額首次突破萬億元，高達(dá)10243億元，遠(yuǎn)超去年同期的6973億元。杭州、蘇州、南京、合肥成交額同比漲幅甚至超過200%。這場“地王”盛宴呈現(xiàn)來勢兇猛的新特點(diǎn)，但卻在風(fēng)險(xiǎn)防范方面，過于缺少監(jiān)管信息。

首先要關(guān)注的是，“地王”由一線城市蔓延至二線城市，南京、蘇州、合肥等2016年“地王”云集之城，也正是今年以來房價(jià)上漲最迅猛的地方。必須關(guān)注的是，在傳統(tǒng)房價(jià)與地價(jià)關(guān)系即“面粉”“面包”問題之外，作為“和面的水”的流動性起了多大作用？在當(dāng)前相對寬松政策下，部分開發(fā)商通過融資舉債、加杠桿等方式造“地王”，企圖以房價(jià)上漲自我解套；在積極擴(kuò)張戰(zhàn)略下，部分企業(yè)上半年債務(wù)融資規(guī)模較大，后續(xù)償債壓力如何舒解？擊鼓傳花的風(fēng)險(xiǎn)如何防范？

據(jù)披露，上半年“地王”過半為國企央企斬獲。中國電建、葛洲壩、招商、華僑城、魯能、保利等具有央企或國企背景的企業(yè)尤為突出。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，央企國企搶“地王”與國有企業(yè)改革重組過程中爭取賬面好看、掌握主導(dǎo)權(quán)密切相關(guān)。果真如此，必須直面正視，分析引導(dǎo)，而不可聽任“地王輪流坐，下周到我家”。

數(shù)據(jù)顯示，新一輪“地王”溢價(jià)率、樓面地價(jià)等創(chuàng)下新高。219宗“地王”，溢價(jià)率超過100%的地塊有109宗，超過50%的地塊更多達(dá)167宗。然而國土資源部6月8日通報(bào)稱，按要求各地須對招拍掛出讓中溢價(jià)率超過50%、成交總價(jià)或單價(jià)創(chuàng)新高的房地產(chǎn)用地，成交確認(rèn)書簽訂后2個(gè)工作日內(nèi)上報(bào)國土資源部。但根據(jù)異常交易地塊備案數(shù)據(jù)庫，2015年以來媒體報(bào)道的異常交易地塊，備案率僅為18%。異常交易地塊備案制度，是房地產(chǎn)用地市場管理調(diào)控、土地市場健康平穩(wěn)發(fā)展的重要機(jī)制。近九成異常交易身處于報(bào)備之外，市場信息失真程度可想而知。

今年以來，坐擁“地王”的開發(fā)商日子并不好過。北京累計(jì)出讓樓面價(jià)超3萬元/平米的地塊59宗。開發(fā)商為拿下這些地塊，總共花了1919.38億元，但至6月中旬銷售也只有224.8億元。“地王”必將加重供需倒掛，普通住宅供應(yīng)不足，供應(yīng)高端化、豪宅市場去化壓力劇增。目前北京很多“地王”項(xiàng)目要想上市盈利，未來兩年房價(jià)必須要在目前基礎(chǔ)再上漲100%或更多。這里面包含的產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)以及國有資本流失風(fēng)險(xiǎn)，不能視而不見。

去庫存要打持久戰(zhàn)——三評樓市變局

最近一個(gè)時(shí)期，“地王”頻出、房價(jià)普漲，然而，看似紅火的樓市景象并不能掩蓋庫存壓力猶大的現(xiàn)實(shí)，“去庫存”仍是樓市面臨的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，要做好打持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備。

在一系列政策“組合拳”的作用下，樓市去庫存初見成效。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月末，商品房待售面積比3月末減少了2100萬平方米；住宅待售面積相比去年年末減少1650萬平方米。

但是，仔細(xì)分析樓市現(xiàn)狀，這些數(shù)據(jù)并不能讓人輕松。在市場分化加劇的背景下，部分二線城市和三四線城市的庫存總量仍在高位。市場機(jī)構(gòu)調(diào)查顯示，沈陽和大連等城市雖然消化周期均有回落，仍高達(dá)19.5個(gè)月和22.6個(gè)月。對于城市吸附力不足、人口凈流出的三四線城市而言，去庫存壓力依然很大。

從結(jié)構(gòu)來看，相對于住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)存量過大、空置率高、租金低，成為“難啃的骨頭”。國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，全國商業(yè)營業(yè)用房待售面積高達(dá)15263萬平方米，同比激增23%。以紅火的一線樓市上海為例，來自指數(shù)研究院的調(diào)查顯示，商業(yè)營業(yè)用房與寫字樓可售面積總量逾1950萬平方米，而商品住宅可售面積僅947萬平方米。

化解樓市庫存，無論國家層面還是地方政府，都在積極出招，這更需要有系統(tǒng)思維，科學(xué)規(guī)劃，細(xì)化政策。比如，讓新市民不再為購房猶疑，基本公共服務(wù)的全覆蓋就需要“加速跑”，免除他們的后顧之憂�；�解商業(yè)地產(chǎn)存量，地方政府應(yīng)合理把控土地供應(yīng)節(jié)奏，不能一邊庫存高企，一邊大量批地。部分省市明確提出“商改住”政策，那么一旦改變土地用途，土地出讓金的補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)是什么，是按照起拍價(jià)還是參考周圍其他地塊的價(jià)格等，都需要政策進(jìn)一步細(xì)化。

值得警惕的是，去庫存應(yīng)通過“人”的城鎮(zhèn)化，而非加杠桿。事實(shí)證明，加杠桿只會導(dǎo)致樓市“虛火”上升，放大樓市“虹吸效應(yīng)”，資金過度向一二線城市集中，既使熱點(diǎn)城市房價(jià)高位跳漲，也增加了三四線城市去庫存的難度。

樓市去庫存不可能一蹴而就，其背后暴露出房地產(chǎn)市場諸多積重難返的問題，但迎難而上是唯一的選擇。特別是在中國經(jīng)濟(jì)新舊動力轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵階段，打贏去庫存這場持久戰(zhàn)，推動房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，讓房地產(chǎn)業(yè)成為宏觀經(jīng)濟(jì)的“穩(wěn)定器”，意義重大。