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      房地產(chǎn)70萬億存貨壓頂 擴張周期隱含負(fù)債風(fēng)險

      作者:未知 來源:21世紀(jì)經(jīng)濟報道 更新時間:2016年06月05日 【字體:

      房地產(chǎn)企業(yè)在本輪的補倉,正引發(fā)一連串連鎖反應(yīng)。

      有機構(gòu)指出,房地產(chǎn)開發(fā)投資增速不斷提升,意味著房地產(chǎn)業(yè)進入新一輪“補倉期”。其中,高價地和“地王”頻出的現(xiàn)實表明,房地產(chǎn)企業(yè)的補倉意愿之強烈,甚至到了不計成本的地步。

      但高華證券的測算表明,若今年房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模同去年持平,而房地產(chǎn)銷售收入增長10%,預(yù)計到2016年末,房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債率將進一步提升至79%,整體庫存量則達到70萬億。在后市走向并不確定的情況下,房地產(chǎn)企業(yè)將可能面臨存貨與負(fù)債的雙重風(fēng)險。

      “新擴張周期”到來

      高華證券認(rèn)為,中國的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出周期性運行的特征,這種周期分為四個階段:放緩、收縮、復(fù)蘇、擴張,分別代表了市場下行、步入低谷、緩慢復(fù)蘇、房企補倉四個階段。

      上述機構(gòu)指出,以周期性運行特征較強的40個大城市為例,自2010年底以來,我國共經(jīng)歷兩輪周期。

      第一輪周期從2010年底持續(xù)至2013年第三季度。其中,2010年底至2011年底,市場處于放緩和收縮階段,其間,市場成交量和價格平穩(wěn)下行。從2011年底開始,市場先后進入復(fù)蘇和擴張階段,不僅量價企穩(wěn)回升,庫存和新開工面積也不斷提高。直到2013年第三季度,市場再度放緩,并進入第二輪周期。

      第二輪周期的放緩和收縮階段同樣短暫,從2013年第三季度延續(xù)至2014年第三季度,量價齊跌成為這一階段主旋律。此后,市場進入緩慢復(fù)蘇期。在交易量于2015年四季度達到高峰后,轉(zhuǎn)而進入擴張階段。

      從市場表現(xiàn)來看,這一階段的特征為,房價高企不下,市場交易量平穩(wěn)下行。房地產(chǎn)企業(yè)則不斷攻城略地,進入補倉期。高華證券認(rèn)為,如今,這一擴張周期仍未結(jié)束。

      本輪擴張的力度著實不小。中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示,截至5月25日,今年全國50大房企拿地總金額達到3887億元,平均拿地成本為6283元/平方米,同比上漲48.4%。

      同期,全國“單地塊價格超過5億、溢價率超過40%”的地塊達到152宗,遠(yuǎn)超去年全年的95宗。若算上此后鄭州、合肥等地的土地交易,以及6月2日的“一日四地王”(北京三宗、深圳一宗),該數(shù)據(jù)還將進一步刷新。

      這也說明,在本輪的“新擴張周期”中,房企拿地意愿強烈,拿地成本空前高企。不少房地產(chǎn)企業(yè)的拿地金額,超出了同期的銷售額。

      有分析指出,這與當(dāng)前市場所處的大背景有關(guān)。一方面,房地產(chǎn)市場區(qū)域分化特征明顯,房企拿地集中在一線城市和核心二線城市,戰(zhàn)場縮小,爭奪更加激烈。另一方面,由于融資環(huán)境向好,房企擁有充足的資金實力和擴張資本。

      雙重風(fēng)險

      此輪擴張周期正在使房地產(chǎn)業(yè)的庫存規(guī)模不斷提高。盡管統(tǒng)計局發(fā)布的可售房源庫存正在減少,但算上新增的土地規(guī)模,總體庫存實際上是在增加。

      高華證券指出,假設(shè)今年房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模與去年持平(95979億元)、房地產(chǎn)銷售額增長10%,預(yù)計到今年年底,整體行業(yè)的未售庫存(包括未開發(fā)土地)約為人民幣26萬億元,若全部完工,對應(yīng)的銷售額約為70萬億元。而在2015年,全國房地產(chǎn)銷售額約為8.7萬億。

      這一數(shù)值也有可能是階段性高點。按照該機構(gòu)的預(yù)測,本輪擴張周期可能延續(xù)到2016年四季度至2017年一季度,然后市場將進入新一輪的放緩。

      這種情況將帶來兩點較為直接的風(fēng)險。

      其一為負(fù)債率高企。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布的《2016中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》顯示,上市房企2015年負(fù)債水平保持高位運行,凈負(fù)債率平均為96.09%,較2014年上升7.23%,再創(chuàng)新高。其中,房企大規(guī)模擴張和土地成本高企,被認(rèn)為是負(fù)債率高企的主因。

      今年以來,這兩點因素并未有根本改變,反而繼續(xù)強化。有分析認(rèn)為,若市場銷售不能有明顯改善,負(fù)債率還將進一步提高。

      另一重風(fēng)險則是后續(xù)市場的不確定性。高華證券指出,在之前的周期中,推動房地產(chǎn)市場上行的因素正在弱化。具體表現(xiàn)為:房貸利率繼續(xù)下降的空間有限,且部分城市房價的加速上漲,已經(jīng)完全抵消了房貸利率下降的影響;政策進一步放松的空間有限,部分一二線城市甚至開始收緊政策;社會融資規(guī)模增速呈放緩趨勢,預(yù)計5-12月份的同比增幅為-8%。

      該機構(gòu)還認(rèn)為,在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟形勢下,城市外來人口增速和這一群體的收入增速可能都將繼續(xù)放緩。

      在這些因素的影響下,從今年年底開始,市場將可能經(jīng)歷一段較長的收縮期和放緩期。多數(shù)機構(gòu)發(fā)布的報告還指出,隨著市場轉(zhuǎn)淡,今年誕生的眾多高價地項目將可能陷入滯銷的困境。與此同時,房企負(fù)債提升、利潤率下降的勢頭將不可避免。

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