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      房地產(chǎn)70萬億存貨壓頂 擴(kuò)張周期隱含負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)

      作者:未知 來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 更新時(shí)間:2016年06月05日 【字體:

      房地產(chǎn)企業(yè)在本輪的補(bǔ)倉,正引發(fā)一連串連鎖反應(yīng)。

      有機(jī)構(gòu)指出,房地產(chǎn)開發(fā)投資增速不斷提升,意味著房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入新一輪“補(bǔ)倉期”。其中,高價(jià)地和“地王”頻出的現(xiàn)實(shí)表明,房地產(chǎn)企業(yè)的補(bǔ)倉意愿之強(qiáng)烈,甚至到了不計(jì)成本的地步。

      但高華證券的測(cè)算表明,若今年房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模同去年持平,而房地產(chǎn)銷售收入增長(zhǎng)10%,預(yù)計(jì)到2016年末,房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債率將進(jìn)一步提升至79%,整體庫存量則達(dá)到70萬億。在后市走向并不確定的情況下,房地產(chǎn)企業(yè)將可能面臨存貨與負(fù)債的雙重風(fēng)險(xiǎn)。

      “新擴(kuò)張周期”到來

      高華證券認(rèn)為,中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出周期性運(yùn)行的特征,這種周期分為四個(gè)階段:放緩、收縮、復(fù)蘇、擴(kuò)張,分別代表了市場(chǎng)下行、步入低谷、緩慢復(fù)蘇、房企補(bǔ)倉四個(gè)階段。

      上述機(jī)構(gòu)指出,以周期性運(yùn)行特征較強(qiáng)的40個(gè)大城市為例,自2010年底以來,我國(guó)共經(jīng)歷兩輪周期。

      第一輪周期從2010年底持續(xù)至2013年第三季度。其中,2010年底至2011年底,市場(chǎng)處于放緩和收縮階段,其間,市場(chǎng)成交量和價(jià)格平穩(wěn)下行。從2011年底開始,市場(chǎng)先后進(jìn)入復(fù)蘇和擴(kuò)張階段,不僅量?jī)r(jià)企穩(wěn)回升,庫存和新開工面積也不斷提高。直到2013年第三季度,市場(chǎng)再度放緩,并進(jìn)入第二輪周期。

      第二輪周期的放緩和收縮階段同樣短暫,從2013年第三季度延續(xù)至2014年第三季度,量?jī)r(jià)齊跌成為這一階段主旋律。此后,市場(chǎng)進(jìn)入緩慢復(fù)蘇期。在交易量于2015年四季度達(dá)到高峰后,轉(zhuǎn)而進(jìn)入擴(kuò)張階段。

      從市場(chǎng)表現(xiàn)來看,這一階段的特征為,房?jī)r(jià)高企不下,市場(chǎng)交易量平穩(wěn)下行。房地產(chǎn)企業(yè)則不斷攻城略地,進(jìn)入補(bǔ)倉期。高華證券認(rèn)為,如今,這一擴(kuò)張周期仍未結(jié)束。

      本輪擴(kuò)張的力度著實(shí)不小。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示,截至5月25日,今年全國(guó)50大房企拿地總金額達(dá)到3887億元,平均拿地成本為6283元/平方米,同比上漲48.4%。

      同期,全國(guó)“單地塊價(jià)格超過5億、溢價(jià)率超過40%”的地塊達(dá)到152宗,遠(yuǎn)超去年全年的95宗。若算上此后鄭州、合肥等地的土地交易,以及6月2日的“一日四地王”(北京三宗、深圳一宗),該數(shù)據(jù)還將進(jìn)一步刷新。

      這也說明,在本輪的“新擴(kuò)張周期”中,房企拿地意愿強(qiáng)烈,拿地成本空前高企。不少房地產(chǎn)企業(yè)的拿地金額,超出了同期的銷售額。

      有分析指出,這與當(dāng)前市場(chǎng)所處的大背景有關(guān)。一方面,房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分化特征明顯,房企拿地集中在一線城市和核心二線城市,戰(zhàn)場(chǎng)縮小,爭(zhēng)奪更加激烈。另一方面,由于融資環(huán)境向好,房企擁有充足的資金實(shí)力和擴(kuò)張資本。

      雙重風(fēng)險(xiǎn)

      此輪擴(kuò)張周期正在使房地產(chǎn)業(yè)的庫存規(guī)模不斷提高。盡管統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的可售房源庫存正在減少,但算上新增的土地規(guī)模,總體庫存實(shí)際上是在增加。

      高華證券指出,假設(shè)今年房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模與去年持平(95979億元)、房地產(chǎn)銷售額增長(zhǎng)10%,預(yù)計(jì)到今年年底,整體行業(yè)的未售庫存(包括未開發(fā)土地)約為人民幣26萬億元,若全部完工,對(duì)應(yīng)的銷售額約為70萬億元。而在2015年,全國(guó)房地產(chǎn)銷售額約為8.7萬億。

      這一數(shù)值也有可能是階段性高點(diǎn)。按照該機(jī)構(gòu)的預(yù)測(cè),本輪擴(kuò)張周期可能延續(xù)到2016年四季度至2017年一季度,然后市場(chǎng)將進(jìn)入新一輪的放緩。

      這種情況將帶來兩點(diǎn)較為直接的風(fēng)險(xiǎn)。

      其一為負(fù)債率高企。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的《2016中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示,上市房企2015年負(fù)債水平保持高位運(yùn)行,凈負(fù)債率平均為96.09%,較2014年上升7.23%,再創(chuàng)新高。其中,房企大規(guī)模擴(kuò)張和土地成本高企,被認(rèn)為是負(fù)債率高企的主因。

      今年以來,這兩點(diǎn)因素并未有根本改變,反而繼續(xù)強(qiáng)化。有分析認(rèn)為,若市場(chǎng)銷售不能有明顯改善,負(fù)債率還將進(jìn)一步提高。

      另一重風(fēng)險(xiǎn)則是后續(xù)市場(chǎng)的不確定性。高華證券指出,在之前的周期中,推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)上行的因素正在弱化。具體表現(xiàn)為:房貸利率繼續(xù)下降的空間有限,且部分城市房?jī)r(jià)的加速上漲,已經(jīng)完全抵消了房貸利率下降的影響;政策進(jìn)一步放松的空間有限,部分一二線城市甚至開始收緊政策;社會(huì)融資規(guī)模增速呈放緩趨勢(shì),預(yù)計(jì)5-12月份的同比增幅為-8%。

      該機(jī)構(gòu)還認(rèn)為,在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下,城市外來人口增速和這一群體的收入增速可能都將繼續(xù)放緩。

      在這些因素的影響下,從今年年底開始,市場(chǎng)將可能經(jīng)歷一段較長(zhǎng)的收縮期和放緩期。多數(shù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的報(bào)告還指出,隨著市場(chǎng)轉(zhuǎn)淡,今年誕生的眾多高價(jià)地項(xiàng)目將可能陷入滯銷的困境。與此同時(shí),房企負(fù)債提升、利潤(rùn)率下降的勢(shì)頭將不可避免。

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