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      機構(gòu):四個字概括中國樓市未來三十年的趨勢

      作者:未知 來源:華爾街見聞 更新時間:2016年07月21日 【字體:

      國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示,6月70個大中城市房價漲勢繼續(xù)收窄,環(huán)比上漲城市個數(shù)繼續(xù)減少,漲幅繼續(xù)收窄。一線城市漲幅走高,二、三線城市環(huán)比漲幅持續(xù)收窄,二線熱門城市中,合肥、廈門、南京繼續(xù)領(lǐng)跑。

      機構(gòu):四個字概括中國樓市未來三十年的趨勢

      中金公司發(fā)布了關(guān)于未來30年中國樓市前景的研究報告。報告認為,新房銷售量已處于高位,預(yù)計未來將進入長期下行通道;但銷售額將持續(xù)上揚,“北上廣深”的成交均價更是加速上升,將在2050年達到70,000元/平方米;房價雖高于均衡值,但鑒于房價過去10年增速緩于人均GDP增速,長期仍有上行空間。

      新房成交量逐漸下降但銷售額持續(xù)走高

      報告分析稱,從全國層面來看,新建商品住房成交量在2016年后維持在11~12億平方米,2020年后進入下行通道,降速先增后緩,2040年后穩(wěn)定在7億平方米左右。其中超高能級和高能級城市成交量先增后降,其他城市則持續(xù)下滑。

      中金報告:中國樓市未來三十年的趨勢是量降價升

      (報告定義“北上廣深”為超高能級城市,重慶、武漢、成都、天津、蘇州、長沙、南京、杭州、合肥、鄭州、青島、沈陽、西安、寧波、大連、福州、濟南、石家莊、哈爾濱、長春、廈門這21個城市為高能級城市。)

      然而,未來全國新房成交金額將持續(xù)走高,到2050年達到20萬億人民幣左右。各級城市間持續(xù)上漲的銷售額變動規(guī)律基本一致。

      成交均價亦將逐步上行,全國新建商品住房成交均價2050年將達到30,000元/平方米,剔除了通貨膨脹因素后的“不變房價”將達到15,000元/平方米。超高能級城市的名義房價和不變房價均呈加速上升態(tài)勢,至2050年分別達到70,000元/平方米和42,000元/平方米;高能級和中能級城市名義房價均呈持續(xù)增長態(tài)勢,但不變房價增速逐漸放緩;而低能級城市盡管名義房價增長同樣呈現(xiàn)上漲,但不變房價將在2035年到達拐點,之后穩(wěn)定在6,000元/平方米左右。

      中金報告:中國樓市未來三十年的趨勢是量降價升

      人均GDP支持的上漲房價:絕對房價和租金回報率僅居世界中游

      中金報告認為,房價往往隨人均GDP增長而聯(lián)動上漲,二者長期存在顯著正相關(guān)關(guān)系?紤]到中國的人均GDP正處于快速擴張階段,未來房價存在一定的基本面支撐,仍可能有較強的上行空間。過去十年中國房價年均增長率為8.6%,但人均GDP增長率高達14.2%,中國房價相對人均GDP的增長速度尚有空間。

      中金報告:中國樓市未來三十年的趨勢是量降價升

      從住房的居住屬性著眼,房價收入比指標(biāo)往往反映出住房價格是否超過了居民家庭的承受能力。對比全球各大城市的房價收入比,北、上、深的房價收入比僅次于倫敦。

      但中金分析認為,中國的國民儲蓄率幾乎是國際平均的水平的兩倍,而實物資產(chǎn)(不動產(chǎn)為主)的占比也高于國際平均水平,都會推升房價收入比的合理區(qū)間。因此,房價收入比指標(biāo)并不能客觀反映中國家庭的住房購買力。

      中金報告:中國樓市未來三十年的趨勢是量降價升

      在修正了儲蓄和置業(yè)傾向的差異之后,北、上、深等城市的房價收入比修正值已接近全球平均水平,廣州甚至處于較低水平。

      中金報告:中國樓市未來三十年的趨勢是量降價升

      另一方面,從住房的金融資產(chǎn)屬性著眼,中國城市的租金回報率似乎遠低于全球平均水平。在剔除了持有成本——房產(chǎn)稅這一因素的影響后,北上廣深的租金回報率也僅處在全球中游水平。(本文轉(zhuǎn)自華爾街見聞如涉侵權(quán)請聯(lián)系刪除)

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