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      機(jī)構(gòu):四個(gè)字概括中國樓市未來三十年的趨勢(shì)

      作者:未知 來源:華爾街見聞 更新時(shí)間:2016年07月21日 【字體:

      國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示,6月70個(gè)大中城市房價(jià)漲勢(shì)繼續(xù)收窄,環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)繼續(xù)減少,漲幅繼續(xù)收窄。一線城市漲幅走高,二、三線城市環(huán)比漲幅持續(xù)收窄,二線熱門城市中,合肥、廈門、南京繼續(xù)領(lǐng)跑。

      機(jī)構(gòu):四個(gè)字概括中國樓市未來三十年的趨勢(shì)

      中金公司發(fā)布了關(guān)于未來30年中國樓市前景的研究報(bào)告。報(bào)告認(rèn)為,新房銷售量已處于高位,預(yù)計(jì)未來將進(jìn)入長期下行通道;但銷售額將持續(xù)上揚(yáng),“北上廣深”的成交均價(jià)更是加速上升,將在2050年達(dá)到70,000元/平方米;房價(jià)雖高于均衡值,但鑒于房價(jià)過去10年增速緩于人均GDP增速,長期仍有上行空間。

      新房成交量逐漸下降但銷售額持續(xù)走高

      報(bào)告分析稱,從全國層面來看,新建商品住房成交量在2016年后維持在11~12億平方米,2020年后進(jìn)入下行通道,降速先增后緩,2040年后穩(wěn)定在7億平方米左右。其中超高能級(jí)和高能級(jí)城市成交量先增后降,其他城市則持續(xù)下滑。

      中金報(bào)告:中國樓市未來三十年的趨勢(shì)是量降價(jià)升

      (報(bào)告定義“北上廣深”為超高能級(jí)城市,重慶、武漢、成都、天津、蘇州、長沙、南京、杭州、合肥、鄭州、青島、沈陽、西安、寧波、大連、福州、濟(jì)南、石家莊、哈爾濱、長春、廈門這21個(gè)城市為高能級(jí)城市。)

      然而,未來全國新房成交金額將持續(xù)走高,到2050年達(dá)到20萬億人民幣左右。各級(jí)城市間持續(xù)上漲的銷售額變動(dòng)規(guī)律基本一致。

      成交均價(jià)亦將逐步上行,全國新建商品住房成交均價(jià)2050年將達(dá)到30,000元/平方米,剔除了通貨膨脹因素后的“不變房價(jià)”將達(dá)到15,000元/平方米。超高能級(jí)城市的名義房價(jià)和不變房價(jià)均呈加速上升態(tài)勢(shì),至2050年分別達(dá)到70,000元/平方米和42,000元/平方米;高能級(jí)和中能級(jí)城市名義房價(jià)均呈持續(xù)增長態(tài)勢(shì),但不變房價(jià)增速逐漸放緩;而低能級(jí)城市盡管名義房價(jià)增長同樣呈現(xiàn)上漲,但不變房價(jià)將在2035年到達(dá)拐點(diǎn),之后穩(wěn)定在6,000元/平方米左右。

      中金報(bào)告:中國樓市未來三十年的趨勢(shì)是量降價(jià)升

      人均GDP支持的上漲房價(jià):絕對(duì)房價(jià)和租金回報(bào)率僅居世界中游

      中金報(bào)告認(rèn)為,房價(jià)往往隨人均GDP增長而聯(lián)動(dòng)上漲,二者長期存在顯著正相關(guān)關(guān)系?紤]到中國的人均GDP正處于快速擴(kuò)張階段,未來房價(jià)存在一定的基本面支撐,仍可能有較強(qiáng)的上行空間。過去十年中國房價(jià)年均增長率為8.6%,但人均GDP增長率高達(dá)14.2%,中國房價(jià)相對(duì)人均GDP的增長速度尚有空間。

      中金報(bào)告:中國樓市未來三十年的趨勢(shì)是量降價(jià)升

      從住房的居住屬性著眼,房價(jià)收入比指標(biāo)往往反映出住房價(jià)格是否超過了居民家庭的承受能力。對(duì)比全球各大城市的房價(jià)收入比,北、上、深的房價(jià)收入比僅次于倫敦。

      但中金分析認(rèn)為,中國的國民儲(chǔ)蓄率幾乎是國際平均的水平的兩倍,而實(shí)物資產(chǎn)(不動(dòng)產(chǎn)為主)的占比也高于國際平均水平,都會(huì)推升房價(jià)收入比的合理區(qū)間。因此,房價(jià)收入比指標(biāo)并不能客觀反映中國家庭的住房購買力。

      中金報(bào)告:中國樓市未來三十年的趨勢(shì)是量降價(jià)升

      在修正了儲(chǔ)蓄和置業(yè)傾向的差異之后,北、上、深等城市的房價(jià)收入比修正值已接近全球平均水平,廣州甚至處于較低水平。

      中金報(bào)告:中國樓市未來三十年的趨勢(shì)是量降價(jià)升

      另一方面,從住房的金融資產(chǎn)屬性著眼,中國城市的租金回報(bào)率似乎遠(yuǎn)低于全球平均水平。在剔除了持有成本——房產(chǎn)稅這一因素的影響后,北上廣深的租金回報(bào)率也僅處在全球中游水平。(本文轉(zhuǎn)自華爾街見聞如涉侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系刪除)

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