從銀行信貸過(guò)度擴(kuò)張程度、某些政策鼓勵(lì)有房者“炒作”住房等情況來(lái)看，中國(guó)樓市隱藏風(fēng)險(xiǎn)。如果泡沫破滅，危機(jī)會(huì)很大，這值得警惕。

幾個(gè)月來(lái)，香港樓市已經(jīng)開(kāi)始下跌了。對(duì)于香港樓市，一直以來(lái)都是內(nèi)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的天堂，房?jī)r(jià)奇高、土地奇缺、投機(jī)炒作者瘋狂，并由此造就了李嘉誠(chéng)等一大批富豪。早幾年，在全球人的眼里，香港應(yīng)該是世界上最為富裕的地方。這是香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的功勞。所以對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這種環(huán)境是他們夢(mèng)寐以求的。但是，隨著十幾年來(lái)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與繁榮，內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)造就的國(guó)內(nèi)富豪也是青出于藍(lán)而勝于藍(lán)。

如果按照內(nèi)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的邏輯，論房?jī)r(jià)的昂貴、論土地稀缺程度、論國(guó)際化程度、論香港居民的財(cái)富積累程度，如果香港的房?jī)r(jià)都下跌了，那么內(nèi)地樓市的房?jī)r(jià)下跌也是必然。但實(shí)際上，最近在香港的房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌時(shí)，內(nèi)地一些一、二線城市的房?jī)r(jià)不僅沒(méi)有下跌，反之還在上漲。就如以前那樣，市場(chǎng)上叫“狼來(lái)了”十幾年，但中國(guó)樓市的“狼”似乎還沒(méi)有來(lái)。但市場(chǎng)上還有一種聲音，認(rèn)為“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在走向2008年美國(guó)次貸危機(jī)之路”。

當(dāng)前樓市真會(huì)走向2008年美國(guó)的次貸危機(jī)嗎？筆者不敢肯定，但不能否認(rèn)的是，現(xiàn)在的市場(chǎng)中隱含著一些危機(jī)。當(dāng)年美國(guó)的次貸危機(jī)，主要是克林頓政府希望用更優(yōu)惠的住房按揭貸款，讓諸多信用評(píng)級(jí)低、沒(méi)有支付能力的購(gòu)買(mǎi)住房者進(jìn)入市場(chǎng)，然后又讓這些住房貸款以證券化的方式打包到市場(chǎng)賣(mài)給投資者。不過(guò)，美國(guó)這些購(gòu)買(mǎi)住房者雖然信用評(píng)級(jí)低、缺乏支付能力，但他們購(gòu)買(mǎi)的住房基本上還是用做自己住。

當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況與美國(guó)當(dāng)年還是有很大差別。主要表現(xiàn)為有些地方政府采取優(yōu)惠的住房按揭貸款政策、優(yōu)惠稅收政策讓持有更多住房的人進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，這樣既可讓房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)多庫(kù)存得以消化，也可以讓經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)壓力得以釋放。

從2014年9·30及2015年3·30央行房地產(chǎn)救市政策來(lái)看，這些政策的核心就是鼓勵(lì)已經(jīng)持有住房的居民如何利用更多優(yōu)惠的住房按揭貸款進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，讓有住房者持有更多的住房。但這些政策，也變相地鼓勵(lì)了國(guó)內(nèi)持有住房的居民投機(jī)炒作，在這點(diǎn)上與美國(guó)次貸危機(jī)有根本不同。也正因如此，這讓近年來(lái)30%的銀行信貸通過(guò)個(gè)人按揭貸款進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。而近年央行也已經(jīng)把住房按揭貸款利率及首付比例降低到歷史最低水平。

央行貨幣政策過(guò)度寬松，金融市場(chǎng)的流動(dòng)性泛濫，導(dǎo)致一些沒(méi)有支付能力，甚至于沒(méi)有首付款的投機(jī)炒作者也躍躍欲試要進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。在這種情況下，各種各樣的首付貸應(yīng)運(yùn)而生。而這些利用首付貸進(jìn)入市場(chǎng)的投機(jī)炒作者，很大部分購(gòu)買(mǎi)住房目的就是為了賺錢(qián)，而不是自住。這也是為何，深圳、上海、蘇州等城市短期內(nèi)會(huì)把當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)炒作得那樣高。

還有，地方政府也不甘落后。有些地方政府不僅對(duì)住房購(gòu)買(mǎi)者購(gòu)買(mǎi)住房補(bǔ)貼，也竭力讓他們手中所掌握絕大多數(shù)居民的住房公積金“耗盡”。因?yàn)�，住房公積金貸款比銀行按揭貸款的利率還要低。到目前為止，國(guó)內(nèi)不少城市的住房公積金貸款已經(jīng)沒(méi)有可貸資金了。如果這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)周期性調(diào)整，房?jī)r(jià)下跌，住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)顯現(xiàn)。

也就是說(shuō)，從銀行信貸過(guò)度擴(kuò)張程度、某些政策鼓勵(lì)有房者“炒作”住房等情況來(lái)看，中國(guó)樓市隱藏的風(fēng)險(xiǎn)或許不比美國(guó)低。如果泡沫破滅，危機(jī)會(huì)很大，這值得警惕。