下半年銷售面積或同比下降

報告認為，在多重政策利好影響下，上半年一線及部分熱點二、三線城市的樓市顯現(xiàn)過熱發(fā)展態(tài)勢。

隨著城市分化加劇，地方因城施策調(diào)控呈現(xiàn)差異化。部分熱點城市樓市調(diào)控已逐漸收緊，限購加碼、限貸限價政策接連出臺。而多數(shù)三、四線城市庫存壓力依然嚴峻，多管齊下去庫存仍是重點。同時，成渝、長三角城市群規(guī)劃落地，“營改增”進入實施階段，住房租賃市場頂層設(shè)計出臺，住房制度建設(shè)等長效機制逐步完善，中央層面房地產(chǎn)政策趨于穩(wěn)定。

對于下半年的樓市走向，報告分析，去年以來的寬松貨幣信貸政策推動熱點城市量價高漲，但二季度以來貨幣信貸環(huán)境有趨緊態(tài)勢。雖然下半年整體貨幣信貸政策預計趨穩(wěn)，但針對熱點城市房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)信貸政策收緊預期加強。

報告認為，由于因城施策基調(diào)下各地政策分化將會更為顯著，房地產(chǎn)多元化政策將會推動住房制度改革加快，促進庫存去化。但下半年熱點城市調(diào)控政策存在收緊預期，需求釋放有限。

與此同時，受去年同期高基數(shù)的影響，下半年銷售面積同比下降是大概率事件，但全年仍將保持同比增長，增幅可能會在4.6%—6.6%之間。而隨著下半年成交面積下降，成交價格增幅放緩，預計全年銷售額同比增幅在13.3%—15.3%之間。

供應(yīng)方面，報告預計下半年貨幣信貸政策趨穩(wěn)，銷售回落，新開工增速較上半年會有所下降，但仍將持平于去年同期，全年新開工面積同比增幅可能在6.4%—8.4%之間。另外，新開工趨穩(wěn)、企業(yè)資金狀況良好，房地產(chǎn)開發(fā)投資額將繼續(xù)保持增長，較上半年略有放緩，全年同比增速可能在5.7%—7.7%之間。

就不同城市下半年的樓市走向，報告認為，在城市分化不斷加劇的背景下，各類城市面臨不同的風險與機遇。

一方面，一線及蘇州、南京等二線城市在寬松的貨幣及政策環(huán)境下，市場急劇升溫。但成交大幅增長透支未來需求，而房價高企也導致市場觀望情緒漸濃，加之杠桿水平持續(xù)升高、信貸政策收緊預期加強，將導致下半年市場出現(xiàn)波動。另一方面，三、四線城市去庫存初見成效，但短期及中長期庫存仍處于高位，且部分二線城市非住宅市場供應(yīng)過剩，下半年仍以去庫存為主，企業(yè)可抓住相關(guān)政策機遇加快去庫存。

連線

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉:銷售業(yè)績搶眼難改去規(guī)模需求

2016年上半年龍頭房企銷售業(yè)績?nèi)匀还怩r亮麗，“千億軍團”房企的數(shù)量從去年上半年的1家增加到5家，預計全年千億房企數(shù)量將在10家左右。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，總的來看，2016年上半年“千億軍團”不斷強化競爭優(yōu)勢，市場進一步向品牌房企集中，分化發(fā)展格局愈加明顯。但他也指出，今年上半年房企業(yè)務(wù)規(guī)模的繼續(xù)擴張，主要受企業(yè)規(guī)�；瘮U張慣性影響，銷售業(yè)績回升的表現(xiàn)并不意味著房企尤其是龍頭房企還可以繼續(xù)沿用規(guī)�；�的擴張模式繼續(xù)前行。

“事實上，由于市場去庫存壓力、銷售業(yè)績指標等因素，龍頭房企規(guī)模繼續(xù)變大的背后是利潤率的降低，甚至有的龍頭房企為了實現(xiàn)短期規(guī)模化效應(yīng)，基本貼著成本跑量，導致利潤率下滑明顯，規(guī)�；�后房企的日子已經(jīng)不再那么好過。”張宏偉說。

他認為，不能只看龍頭房企銷售業(yè)績規(guī)模的表現(xiàn)多么光鮮亮麗，還應(yīng)該看其真實的內(nèi)在指標。傳統(tǒng)住宅市場已經(jīng)走向“白銀十年”，規(guī)模化時代已經(jīng)過去，房價走勢會相對平穩(wěn)，房企很難在土地升值或者房價過快上漲過程中獲得比較大的利潤空間，房地產(chǎn)行業(yè)利潤率逐漸下滑也是趨勢。

“房企在規(guī)�；瘮U張的同時，市場更應(yīng)該關(guān)注企業(yè)利潤率，如何提高利潤率才是最關(guān)鍵的問題，”張宏偉表示，同時也應(yīng)該關(guān)注房企在傳統(tǒng)住宅以外領(lǐng)域發(fā)展?jié)摿υ趺礃�。房企更�?yīng)該著眼未來，關(guān)注房企在傳統(tǒng)住宅以外領(lǐng)域發(fā)展?jié)摿υ趺礃�，布局�?zhàn)略型產(chǎn)業(yè)，謀求轉(zhuǎn)型發(fā)展，營造未來贏利機會。