從可貿(mào)易品與非貿(mào)易品角度解釋高房價與低物價

可貿(mào)易品是指國際間可以進行交易的商品和服務(wù)；所謂非貿(mào)易品，是指不能在兩國間進行交易的產(chǎn)品，一般不能位移和運輸，只能在國內(nèi)生產(chǎn)和消費，通常包括建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施等，更多的是在服務(wù)業(yè)中。

我之所以要提這個概念，是因為貨幣流通往往是受限的，如人民幣是由央行發(fā)行并主要在中國流通，但可貿(mào)易品則可以在全球流通。比如，中國是全球大米的最大消費國，但同時也是最大的進口國，中國農(nóng)民大量進城務(wù)工后，中國的糧價沒有因此而大漲，因為大米是可貿(mào)易品，只要你有外匯，就可以大量進口，且目前進口價遠低于國內(nèi)價。中國三年自然災(zāi)害時之所以餓死那么多人，是因為當年中國缺外匯。但房子是非貿(mào)易品，不能移動，當國內(nèi)貨幣超發(fā)，房價大幅上漲之后，供給卻沒有相應(yīng)地像生產(chǎn)家電一樣大量增加，故房價很難回落。

這些年來，中國的勞動力價格大幅上升，導致中國部分產(chǎn)業(yè)外遷到其他低收入國家，如印度、越南、印尼等，使得中國出口結(jié)構(gòu)中，加工貿(mào)易的比例明顯下降。所以，貨幣的供給是當?shù)氐�，商品的供給是全球的。當中國勞動力價格低廉的時候，大量商品出口美國，美國就指責中國輸出通縮。當中國的勞動力價格上升后，曾經(jīng)是農(nóng)業(yè)大國的中國便大量進口農(nóng)產(chǎn)品，這就使得中國的CPI很難大漲，因為中國CPI中，農(nóng)產(chǎn)品的權(quán)重占比較高。

不過，CPI中權(quán)重偏低的服務(wù)價格卻在大幅上升，因為很多服務(wù)屬于非貿(mào)易品，或稱為限制性貿(mào)易品，如保姆的價格這些年大幅上升，而中國又不允許如印度等國的家政服務(wù)業(yè)向中國大量輸出勞務(wù)工。因此，更確切地說，中國的通縮是商品通縮，但服務(wù)價格，包括各類租金等價格卻是在通脹。

2015年我國的CPI為1.4%，今年上半年上漲至2.1%，這還是在統(tǒng)計局把農(nóng)產(chǎn)品等權(quán)重下調(diào)后統(tǒng)計的結(jié)果。所以，今天這個時候說中國在走向通縮，似乎不是太準確，比較CPI比去年上漲了0.7個百分點。同樣道理，中國的房價也不再呈現(xiàn)普漲格局，去年主要是一線城市房價上漲，今年則是一二線城市房價同步上漲，但三四線城市房價沒有漲多少。

既然通縮和樓市的牛市都是結(jié)構(gòu)性的，因此，物價與房價的背馳現(xiàn)象也不能一概而論。也就是說，通縮是“不完全通縮”，準確的表達應(yīng)該是“商品通脹、服務(wù)通脹”；同時，房價不敗的神話也要打折扣，東北、西北的房價就很疲弱。就像股市一樣，普漲型的牛市叫大牛市，結(jié)構(gòu)性牛市則可能是牛市的尾巴。

結(jié)構(gòu)性“房脹”與“物縮”下的投資建議

本來這篇文章寫到這里就該結(jié)束了，但有讀者建議我每次寫宏觀分析后最好寫點對投資或資產(chǎn)配置的建議。因此，我就表達一下“僅供參考，風險自負”的建議。

首先，就物價的走勢而言，我覺得，既然普通商品價格在下跌，標志著傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)正在走向衰落，投資要慎重，但并購重組的機會較大。同時，服務(wù)價格在上漲，說明中國經(jīng)濟的亮點在服務(wù)消費，文化教育、娛樂體育、醫(yī)療衛(wèi)生、養(yǎng)老保健等服務(wù)業(yè)的發(fā)展空間很大。

其次，目前房產(chǎn)投資是否還是一個好時機？我認為不是。如前所述，2000-2010年這十年間閉著眼睛買房子，收益率都能跑贏M2(增加4.6倍)，過去五年中國房價總體沒有跑贏M2(增加100%)，而且，據(jù)我們的房地產(chǎn)專業(yè)研究員說，唯一跑贏的只有深圳，勉強跑贏的只有廈門。當然，小區(qū)塊結(jié)構(gòu)性跑贏的總是很多，如蘇州的高新園區(qū)，保定白洋淀等的漲幅遠遠超過100%等。但即便是這么差勁的股市，過去五年漲幅超過10倍的股票也為數(shù)不少，所以，不管是今天的股市還是今天的樓市，都需要考驗?zāi)愕难哿Α?/p>

良好的投資時機，應(yīng)該是選擇在房價還在徘徊或剛剛啟動的時候，目前投資房地產(chǎn)，這就叫跟風了。對于這樣一個流動性起伏極大的市場，對于一個90后購房需求將大幅回落的市場，對于一個要對多套房征收房產(chǎn)稅的市場，面對一個老年人紙尿褲的消費量將超過嬰兒的人口結(jié)構(gòu)，我們應(yīng)該關(guān)注的不是房地產(chǎn)投資者過去的輝煌業(yè)績，而是未來5-10年的房價潰敗模擬圖。

第三，在這個貨幣不斷超發(fā)、長期超發(fā)的時代，通縮也只是階段性的，不可能神話般地延續(xù)下去。即便是今年，黃金、鋁、白銀、焦煤、棉花、豆粕等不少大宗商品的價格也出現(xiàn)了大小不等的漲幅。未來金融風險的爆發(fā)可能性在增加而不是在縮減，全球的債務(wù)規(guī)模在繼續(xù)膨脹，迄今沒有一個主要經(jīng)濟體已經(jīng)擺脫了危機。因此，投資應(yīng)該從避險的角度去考慮，尋找危機發(fā)生時可以保值的實物資產(chǎn)。