成都某項(xiàng)目近期遭到業(yè)主集體維權(quán)：某黑心開(kāi)發(fā)商，為了讓自己的房子高價(jià)又快速的賣(mài)出去，公然使用違規(guī)手段，注冊(cè)一個(gè)空殼公司，誘騙大家代租代管，售后包租，6年后以購(gòu)房款的160-200%回購(gòu)。而對(duì)于這種違規(guī)操作，當(dāng)?shù)卣�府不僅不制止，還參與他們的開(kāi)幕儀式，大肆宣傳本項(xiàng)目前途無(wú)限，提升老百姓的購(gòu)房意愿。

但是到了該返租的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商卻一紙公告貼在售樓部，說(shuō)沒(méi)錢(qián)了，不返租了，也不回購(gòu)了。開(kāi)發(fā)商辦公室也空無(wú)一人，人去樓空，給業(yè)主留下一棟爛尾樓。業(yè)主們已經(jīng)繳納了全部購(gòu)房款、契稅、公共維修資金等費(fèi)用，到頭來(lái)卻是竹籃打水一場(chǎng)空。

幾千戶(hù)業(yè)主，上億的資金瞬間消失的無(wú)影無(wú)蹤。大家覺(jué)得開(kāi)發(fā)商有涉嫌詐騙罪的重大嫌疑，馬上去當(dāng)?shù)毓�安局�?bào)案，可是當(dāng)?shù)毓�安局以不了解情況直接拒絕受理。業(yè)主們趕緊去區(qū)政府請(qǐng)求幫助，結(jié)果居然在半路上被公安局?jǐn)r截并驅(qū)散。已經(jīng)走到區(qū)政府的部分業(yè)主直接被不明緣由的被抓走。面對(duì)黑心開(kāi)發(fā)商，業(yè)主應(yīng)當(dāng)如何維權(quán)？本期《解密維權(quán)》由北京安博（成都）律師事務(wù)所茍凌律師、陳楊律師、孫婷律師、范云云（實(shí)習(xí)）律師為您詳細(xì)解答。

問(wèn)題一、事件中開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售模式是否合法？如不合法，該行為可能觸犯了哪些法律規(guī)定？

北京安博（成都）律師事務(wù)所茍凌律師認(rèn)為：依據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第四十五條規(guī)定：“本辦法所稱(chēng)返本銷(xiāo)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以定期向買(mǎi)受人返還購(gòu)房款的方式銷(xiāo)售商品房的行為。本辦法所稱(chēng)售后包租，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買(mǎi)受人所購(gòu)該企業(yè)商品房的方式銷(xiāo)售商品房的行為。”事件中開(kāi)發(fā)商的行為從外觀(guān)上符合返本銷(xiāo)售或售后包租的特征。同時(shí)根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房。”因此，事件中開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售模式不符合部門(mén)規(guī)章的規(guī)定。

事件中提到開(kāi)發(fā)商在該返租的時(shí)候早已人去樓空，剩下一堆爛尾樓，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條“實(shí)施下列行為之一，符合本解釋第一條第一款規(guī)定的條件的，應(yīng)當(dāng)依照刑法第一百七十六條的規(guī)定，以非法吸收公眾存款罪定罪處罰：（一）不具有房產(chǎn)銷(xiāo)售的真實(shí)內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷(xiāo)售為主要目的，以返本銷(xiāo)售、售后包租、約定回購(gòu)、銷(xiāo)售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的。……”的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商跑路的行為有可能被認(rèn)定為不具有房產(chǎn)銷(xiāo)售的真實(shí)內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷(xiāo)售為目的，而被認(rèn)定為非法吸收公眾存款罪。

問(wèn)題二、事件中業(yè)主該如何通過(guò)有效途徑追回?fù)p失？

北京安博（成都）律師事務(wù)所陳楊律師認(rèn)為：上述事件中開(kāi)發(fā)商留下?tīng)�尾樓，業(yè)主可以向法院起訴，根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定行使合同法定解除權(quán)，要求開(kāi)發(fā)商解除合同，返還購(gòu)房款；或根據(jù)與開(kāi)發(fā)商簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同要求其承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

事件中售后包租及返本銷(xiāo)售的行為如已構(gòu)成非法吸收公眾存款罪，業(yè)主可向公安機(jī)關(guān)報(bào)案，根據(jù)《最高人民檢察院、公安部關(guān)于經(jīng)濟(jì)犯罪案件追訴標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定》第二十四條之規(guī)定，公安機(jī)關(guān)應(yīng)立案?jìng)刹�、檢察機(jī)關(guān)應(yīng)予追訴。若公安機(jī)關(guān)不予受理或不予立案的，救濟(jì)途徑有：控告人可按照《刑事訴訟法》第一百一十條及《公安機(jī)關(guān)辦理刑事案件程序規(guī)定》第一百七十六條之規(guī)定申請(qǐng)復(fù)議；控告人對(duì)公安機(jī)關(guān)作出的不予立案決定的復(fù)議、復(fù)核不服的，可以向同級(jí)人民檢察院控告檢察部門(mén)提起控告、申訴；控告人對(duì)于公安機(jī)關(guān)、人民檢察院均作出不予立案決定的，還可以根據(jù)《刑事訴訟法》第一百七十條規(guī)定向法院提起自訴。

網(wǎng)友關(guān)心問(wèn)題 

1、事件中開(kāi)發(fā)商具體應(yīng)該承擔(dān)怎樣的責(zé)任？

北京安博（成都）律師事務(wù)所孫婷律師認(rèn)為：房屋的買(mǎi)受人可根據(jù)與開(kāi)發(fā)商簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

行政主管部門(mén)可依據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第四十二條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售商品房中有下列行為之一的，處以警告，責(zé)令限期改正，并可處以１萬(wàn)元以上３萬(wàn)元以下罰款。（三）返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售商品房的；（四）采取售后包租或者變相售后包租方式銷(xiāo)售未竣工商品房的……”對(duì)開(kāi)發(fā)商采取相應(yīng)的行政處罰措施。

開(kāi)發(fā)商若構(gòu)成非法吸收非法吸收公眾存款罪的，應(yīng)按照《刑法》第一百七十六條“非法吸收公眾存款或者變相吸收公眾存款，擾亂金融秩序的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處二萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰金；數(shù)額巨大或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，處三年以上十年以下有期徒刑，并處五萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下罰金。單位犯前款罪的，對(duì)單位判處罰金，并對(duì)其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依照前款的規(guī)定處罰。”承擔(dān)相應(yīng)的刑事責(zé)任。

2、現(xiàn)在很多項(xiàng)目為了賣(mài)出去，會(huì)進(jìn)行一些虛假宣傳，購(gòu)房者該如何避免被騙？

北京安博（成都）律師事務(wù)所范云云（實(shí)習(xí)）律師認(rèn)為：房屋的買(mǎi)受人首先要注意區(qū)分開(kāi)發(fā)商的哪些宣傳是屬于違反法律規(guī)定的，如引言中開(kāi)發(fā)商通過(guò)以“售后包租”及“返本銷(xiāo)售”作為賣(mài)點(diǎn)來(lái)吸引買(mǎi)受人，買(mǎi)受人應(yīng)對(duì)此種行為有基本認(rèn)識(shí)，開(kāi)發(fā)商違反法律規(guī)定進(jìn)行宣傳的，房屋買(mǎi)受人應(yīng)謹(jǐn)慎購(gòu)買(mǎi)；其次，購(gòu)房者可實(shí)際考察房屋情況，對(duì)于房屋所處的位置、交通條件、配套設(shè)施、建筑質(zhì)量等根據(jù)開(kāi)發(fā)商的宣傳進(jìn)行核實(shí)，如果是未竣工的房屋，應(yīng)了解項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度，有無(wú)停工情況、預(yù)計(jì)交房情況等判定其是否存在虛假宣傳；再次，如果是開(kāi)發(fā)商的承諾，難以進(jìn)行核實(shí)的，可將開(kāi)發(fā)商承諾的條件寫(xiě)入房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，或簽訂其他法律文本詳細(xì)列明開(kāi)發(fā)商所宣傳的房屋情況，約定違約條件，以約束開(kāi)發(fā)商的行為。