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      一線城市地價飆升后“斷頓” 二線城市領漲全國

      作者:未知 來源:中國房地產網 更新時間:2016年07月31日 【字體:

      2016年第二季度全國主要城市地價監(jiān)測報告發(fā)布,85個城市同比上漲,除了北上廣深持續(xù)保持超過10%的地價增速外,一些二線城市如南京、廈門等城市地價也進入了全國前十名。在地價飆漲的同時,一線城市的住宅用地越發(fā)稀缺。

      根據中國房地產報記者了解,7月18日~24日,一線城市共推出土地12宗,較上周增加7宗,推出面積46萬平方米,較上周增加23萬平方米,環(huán)比增加102%,僅上海推出5宗宅地,合計28萬平方米。成交方面降至低位,住宅用地再現(xiàn)零成交。一周內一線城市共成交土地3宗,較上周減少3宗,成交面積10萬平方米,較上周減少6萬平方米,環(huán)比減少39%;成交總金額1億元,較上周減少52億元,環(huán)比減少98%。

      近日深圳市土地房產交易中心的最新公告顯示,8月深圳土地供應多達15宗,幾近上半年成交總和,且14宗是商業(yè)用地。住宅用地面臨斷頓危機,而此前拿到住宅用地的開發(fā)商都在精耕細作,表現(xiàn)出濃重的惜售情緒。

      高地價下風險隱現(xiàn)

      上半年,全國50個主要城市共拍出200余宗“地王”,這半年也成為有史以來土地市場最熱的半年。其中熱點城市蘇州拍出27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、武漢11宗、天津14宗。而50個主要城市土地出讓金總額首次突破萬億元,高達10243億元,遠超去年同期的6973億元。

      在地王數量創(chuàng)新高的同時,新一輪“地王”溢價率、樓面地價等也創(chuàng)下新高。219宗“地王”,溢價率超過100%的地塊有109宗,超過50%的地塊更多達167宗。但根據異常交易地塊備案數據庫,2015年以來媒體報道的異常交易地塊,備案率僅為18%。

      新華社連續(xù)發(fā)文警示風險,今年以來,坐擁“地王”的開發(fā)商日子并不好過。“地王”必將加重供需倒掛,普通住宅供應不足,供應高端化,豪宅市場去化壓力劇增。目前北京很多“地王”項目要想上市盈利,未來兩年房價必須要在目前基礎上再上漲100%或更多。而斬獲地王的企業(yè)中,國有企業(yè)占據大部分。

      此前融創(chuàng)中國董事長孫宏斌明確表態(tài)一線城市地太貴。“房企對于目前土地市場的泡沫有一個清醒認識,企業(yè)對于屢拍屢高的地價很無奈,但又沒有辦法讓地價降溫。最后會發(fā)現(xiàn),房企開發(fā)成本急劇上升,也是房企拿地行為推高所致。另外,對于目前房地產市場來說,實際情況是,房企自身也陷入了一種盲目入市的恐慌局面,很多時候的開發(fā)策略是非常被動的。”專家在接受中國房地產報記者采訪時表示。

      7月27日,上海市浦東新區(qū)祝橋鎮(zhèn)中心鎮(zhèn)區(qū)核心區(qū)G-10地塊進行競拍活動,起拍價不足23億元,最終被金地集團以88億元斬獲。業(yè)內人士測算樓板價為33023元/平方米,溢價率286%,可售部分實際樓板價41572元/平方米,預計未來售價70000元/平方米。“從浦東祝橋拍地的情況來看,像金地、龍湖、融創(chuàng)等中型房企還是去拿地了,所以這說明,對于后續(xù)土地市場來說,其實一些中型房企依然希望獲取較好的土地儲備。所以地價雖然高,但做儲備的動機依然不會減弱。”嚴躍進表示。

      但一線城市的房地產市場風險已經顯現(xiàn)。嚴躍進指出,首先,一線城市房地產市場是有周期波動的,這個時候會使得此類城市后續(xù)土地開發(fā)面臨不確定性。換言之,即便是持續(xù)看好的市場,依然會有房價漲跌起伏的可能或風險;第二,一線城市限購政策效應會持續(xù),這個時候會使得一線城市部分潛在購房需求減少,這會使得此類地王項目面臨消化難的問題;第三,目前很多地塊都在郊區(qū)市場,有多少人愿意到郊區(qū)置業(yè),也是有疑問的。

      二線城市加大供應

      救場如救火

      上述報告顯示,重點監(jiān)測城市中,地價總體水平為5468元/平方米,較上一季度上漲1.87%,較去年同期上漲5.69%。就住宅地價而言,在監(jiān)測的全國105個城市中,一線城市的環(huán)比漲幅整體超過3%,處于快速上升狀態(tài)。一線城市單宗地總價不斷攀升,使一些房企拿地策略向二線城市轉移。在二線城市,前期樓市的快速上漲,對土地市場的拉動效應比較明顯。地價同比呈現(xiàn)較明顯的上升態(tài)勢,同比增速3.11%,廈門、南京、合肥三市的住宅地價同比增速,進入全國最高的前十個城市之中。

      南京、合肥、廈門等城市的地價為何增速較快?監(jiān)測組專家分析,這是由于滬深限購加碼,上海實施房地產金融宏觀審慎管理,北京通州也將商住納入限購范圍,周邊的廊坊、固安、香河等三四線城市也加強樓市管控穩(wěn)定房價,一線城市如此收緊調控政策,不僅使自身的地價出現(xiàn)了明顯上漲,也促使部分二三線城市成為投資熱點。

      地價供應與需求如何調節(jié),無非通過加大供應讓高燒的市場降降溫。近期多個二線城市已紛紛加大或表態(tài)加大土地供應的力度。比如房價漲幅全國第一的合肥,6月底出臺的樓市調控舉措提出,根據商品住房市場銷售情況,確保居住用地供應充足,下半年每月居住用地供應面積原則上不少于1000畝。南京和蘇州等房價上漲較快、庫存明顯不足的二線城市,也紛紛表示要加大土地供應量。

      地價的走勢,也伴隨著房價的變化。國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉表示,接下來一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比平均漲幅均繼續(xù)收窄,二三線城市同比平均漲幅將擴大。

      樓 盤 價格(元/平) 區(qū) 位
      力揚·時代 4000 內蒙古大道
      北歐麗景 8100 花水灣鎮(zhèn)
      惠山公館 - 北街
      幸福公社-吾村 8500 青霞鎮(zhèn)
      潤達廣場 - 晉北新城
      優(yōu)品美地 3200 通達路
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