2016年第二季度全國(guó)主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告發(fā)布，85個(gè)城市同比上漲，除了北上廣深持續(xù)保持超過10%的地價(jià)增速外，一些二線城市如南京、廈門等城市地價(jià)也進(jìn)入了全國(guó)前十名。在地價(jià)飆漲的同時(shí)，一線城市的住宅用地越發(fā)稀缺。

根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者了解，7月18日~24日，一線城市共推出土地12宗，較上周增加7宗，推出面積46萬平方米，較上周增加23萬平方米，環(huán)比增加102%，僅上海推出5宗宅地，合計(jì)28萬平方米。成交方面降至低位，住宅用地再現(xiàn)零成交。一周內(nèi)一線城市共成交土地3宗，較上周減少3宗，成交面積10萬平方米，較上周減少6萬平方米，環(huán)比減少39%；成交總金額1億元，較上周減少52億元，環(huán)比減少98%。

近日深圳市土地房產(chǎn)交易中心的最新公告顯示，8月深圳土地供應(yīng)多達(dá)15宗，幾近上半年成交總和，且14宗是商業(yè)用地。住宅用地面臨斷頓危機(jī)，而此前拿到住宅用地的開發(fā)商都在精耕細(xì)作，表現(xiàn)出濃重的惜售情緒。

高地價(jià)下風(fēng)險(xiǎn)隱現(xiàn)

上半年，全國(guó)50個(gè)主要城市共拍出200余宗“地王”，這半年也成為有史以來土地市場(chǎng)最熱的半年。其中熱點(diǎn)城市蘇州拍出27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、武漢11宗、天津14宗。而50個(gè)主要城市土地出讓金總額首次突破萬億元，高達(dá)10243億元，遠(yuǎn)超去年同期的6973億元。

在地王數(shù)量創(chuàng)新高的同時(shí)，新一輪“地王”溢價(jià)率、樓面地價(jià)等也創(chuàng)下新高。219宗“地王”，溢價(jià)率超過100％的地塊有109宗，超過50％的地塊更多達(dá)167宗。但根據(jù)異常交易地塊備案數(shù)據(jù)庫(kù)，2015年以來媒體報(bào)道的異常交易地塊，備案率僅為18％。

新華社連續(xù)發(fā)文警示風(fēng)險(xiǎn)，今年以來，坐擁“地王”的開發(fā)商日子并不好過。“地王”必將加重供需倒掛，普通住宅供應(yīng)不足，供應(yīng)高端化，豪宅市場(chǎng)去化壓力劇增。目前北京很多“地王”項(xiàng)目要想上市盈利，未來兩年房?jī)r(jià)必須要在目前基礎(chǔ)上再上漲100％或更多。而斬獲地王的企業(yè)中，國(guó)有企業(yè)占據(jù)大部分。

此前融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌明確表態(tài)一線城市地太貴。“房企對(duì)于目前土地市場(chǎng)的泡沫有一個(gè)清醒認(rèn)識(shí)，企業(yè)對(duì)于屢拍屢高的地價(jià)很無奈，但又沒有辦法讓地價(jià)降溫。最后會(huì)發(fā)現(xiàn)，房企開發(fā)成本急劇上升，也是房企拿地行為推高所致。另外，對(duì)于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，實(shí)際情況是，房企自身也陷入了一種盲目入市的恐慌局面，很多時(shí)候的開發(fā)策略是非常被動(dòng)的。”專家在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示。

7月27日，上海市浦東新區(qū)祝橋鎮(zhèn)中心鎮(zhèn)區(qū)核心區(qū)G-10地塊進(jìn)行競(jìng)拍活動(dòng)，起拍價(jià)不足23億元，最終被金地集團(tuán)以88億元斬獲。業(yè)內(nèi)人士測(cè)算樓板價(jià)為33023元/平方米，溢價(jià)率286%，可售部分實(shí)際樓板價(jià)41572元/平方米，預(yù)計(jì)未來售價(jià)70000元/平方米。“從浦東祝橋拍地的情況來看，像金地、龍湖、融創(chuàng)等中型房企還是去拿地了，所以這說明，對(duì)于后續(xù)土地市場(chǎng)來說，其實(shí)一些中型房企依然希望獲取較好的土地儲(chǔ)備。所以地價(jià)雖然高，但做儲(chǔ)備的動(dòng)機(jī)依然不會(huì)減弱。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

但一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)顯現(xiàn)。嚴(yán)躍進(jìn)指出，首先，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)是有周期波動(dòng)的，這個(gè)時(shí)候會(huì)使得此類城市后續(xù)土地開發(fā)面臨不確定性。換言之，即便是持續(xù)看好的市場(chǎng)，依然會(huì)有房?jī)r(jià)漲跌起伏的可能或風(fēng)險(xiǎn)；第二，一線城市限購(gòu)政策效應(yīng)會(huì)持續(xù)，這個(gè)時(shí)候會(huì)使得一線城市部分潛在購(gòu)房需求減少，這會(huì)使得此類地王項(xiàng)目面臨消化難的問題；第三，目前很多地塊都在郊區(qū)市場(chǎng)，有多少人愿意到郊區(qū)置業(yè)，也是有疑問的。

二線城市加大供應(yīng)

救場(chǎng)如救火

上述報(bào)告顯示，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市中，地價(jià)總體水平為5468元／平方米，較上一季度上漲1.87%，較去年同期上漲5.69%。就住宅地價(jià)而言，在監(jiān)測(cè)的全國(guó)105個(gè)城市中，一線城市的環(huán)比漲幅整體超過3%，處于快速上升狀態(tài)。一線城市單宗地總價(jià)不斷攀升，使一些房企拿地策略向二線城市轉(zhuǎn)移。在二線城市，前期樓市的快速上漲，對(duì)土地市場(chǎng)的拉動(dòng)效應(yīng)比較明顯。地價(jià)同比呈現(xiàn)較明顯的上升態(tài)勢(shì)，同比增速3.11%，廈門、南京、合肥三市的住宅地價(jià)同比增速，進(jìn)入全國(guó)最高的前十個(gè)城市之中。

南京、合肥、廈門等城市的地價(jià)為何增速較快？監(jiān)測(cè)組專家分析，這是由于滬深限購(gòu)加碼，上海實(shí)施房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，北京通州也將商住納入限購(gòu)范圍，周邊的廊坊、固安、香河等三四線城市也加強(qiáng)樓市管控穩(wěn)定房?jī)r(jià)，一線城市如此收緊調(diào)控政策，不僅使自身的地價(jià)出現(xiàn)了明顯上漲，也促使部分二三線城市成為投資熱點(diǎn)。

地價(jià)供應(yīng)與需求如何調(diào)節(jié)，無非通過加大供應(yīng)讓高燒的市場(chǎng)降降溫。近期多個(gè)二線城市已紛紛加大或表態(tài)加大土地供應(yīng)的力度。比如房?jī)r(jià)漲幅全國(guó)第一的合肥，6月底出臺(tái)的樓市調(diào)控舉措提出，根據(jù)商品住房市場(chǎng)銷售情況，確保居住用地供應(yīng)充足，下半年每月居住用地供應(yīng)面積原則上不少于1000畝。南京和蘇州等房?jī)r(jià)上漲較快、庫(kù)存明顯不足的二線城市，也紛紛表示要加大土地供應(yīng)量。

地價(jià)的走勢(shì)，也伴隨著房?jī)r(jià)的變化。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示，接下來一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比平均漲幅均繼續(xù)收窄，二三線城市同比平均漲幅將擴(kuò)大。