稅率多高？按什么房價征收？

免征額是多少？

老百姓最為關(guān)注的是，房地產(chǎn)稅一旦實施，買房要多交錢嗎？要多交多少錢？

以北京為例，如果一家3口在北京二環(huán)購買一套100平米房子需要800萬元，按照1.5%（1.5%的稅率被認為是世界通行做法）的稅率計算，每年需要繳納的房地產(chǎn)稅是12萬（每月納稅1萬元）；如果在四環(huán)購買一套100平米的房子需要500萬元，每年需要繳納的房地產(chǎn)稅為7.5萬元（每月納稅6250元）。

現(xiàn)實或許不會這么悲催！據(jù)記者了解，上海、重慶試點房地產(chǎn)的稅率介于0.4%到1.2%之間，低于1.5%的國際平均水平（發(fā)達國家的房屋持有稅，稅率一般為1%至2%）。上海的試點方案為0.6%和0.4%兩檔，重慶包括0.5%、1%、1.2%三檔，皆低于國外水平。如果按照0.5%稅率計算，在北京二環(huán)購買一套100平米房子，每年需繳納房地產(chǎn)稅4萬元（每月繳稅3333元）；在北京四環(huán)購買一套100平米的房子，每年需繳納房地產(chǎn)稅2.5萬（每月繳稅2083元）。

“不過，從發(fā)達國家經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)稅一般以評估價，而非市場價為稅基。評估價一般要低于市場價，且會是幾年才調(diào)整一次。”中國社科院財經(jīng)院汪德華研究員告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者。

另外，劉桓還建議說，我國的房地產(chǎn)稅不能照搬國際經(jīng)驗，要根據(jù)中國國情，設(shè)定一定的免征額。

2011年上海和重慶的房產(chǎn)稅試點方案，皆有免征條款：上海本地戶籍居民人均60平方米免征，重慶對于新購房100平方米免征。

“根據(jù)上海的試點經(jīng)驗，免稅面積設(shè)定為人均60平方米比較合理，這樣對于3口之家來說，可以有180平方米不用交稅，從而保證了居民第一套住房不用繳稅。”劉桓告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者。

對于免征額和稅率，目前官方并未透露出任何信息。當(dāng)下，大家討論較多的是出臺房地產(chǎn)稅是否能夠替代土地出讓金。

中短期內(nèi)，房地產(chǎn)稅與土地出讓金并行不可避免

征收房地產(chǎn)稅是世界慣例，這可能是該稅種立法最具說服力的理由。

不過，原國家稅務(wù)總局副局長許善達曾指出，中國的房地產(chǎn)稅，是土地國有制下對私人住宅征收的財產(chǎn)稅，這在國際上難以找到借鑒先例。

在土地國有的條件下，我國地方政府的財政收入多年以來嚴(yán)重依賴土地出讓金。公開數(shù)據(jù)顯示，2014年上海共收入土地出讓金1763.9億元，相當(dāng)于2014年上海全市公共財政收入的38.47%(土地出讓金收入不包括在公共財政收入之內(nèi))。

目前業(yè)內(nèi)普遍認為，房地產(chǎn)稅取代土地財政是合理的，也是大勢所趨，未來將用房地產(chǎn)稅替代地方政府的賣地收入，成為地方政府的收入來源。

房地產(chǎn)稅果真能扛起這面大旗嗎？

財政部公布數(shù)據(jù)顯示，2014年全國土地出讓金收入約40480億元，超過了4萬億元。如果這4萬億不征土地出讓金，而是改征房地產(chǎn)稅，也就意味著讓買房人來承擔(dān)這4萬億，能承擔(dān)得了嗎？

以上海為例。據(jù)上海市國稅局公布的數(shù)據(jù)，上海2014年房產(chǎn)稅收入約99.9億元，除去商業(yè)、辦公、酒店等多種物業(yè)，試點的住宅房產(chǎn)稅只占其中較小的一部分。這個數(shù)據(jù)是多少呢？上海預(yù)算草案報告公布的房產(chǎn)稅征收為27.6億元。另據(jù)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，上海市2014年土地出讓金征收1766.79億元。簡單計算，房地產(chǎn)稅僅占土地出讓金的1%，兩者差距確實比較大。

“如此情況下，讓房地產(chǎn)稅去充當(dāng)土地出讓金，地方政府能不能做到我表示懷疑。”劉桓說。

汪德華則認為，如果稅制設(shè)計上有一定的免征面積，自然是不能指望房地產(chǎn)稅能夠完全取代土地出讓金。

“從根本上說，目前還需明確房地產(chǎn)稅的功能定位，功能定位決定稅制設(shè)計。”汪德華告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，房地產(chǎn)稅采取設(shè)定一定免征面積的稅制設(shè)計，比較符合中國國情。這也意味著其功能定位是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場。“中短期內(nèi)，恐怕房地產(chǎn)稅與土地出讓金并行是不可避免的選擇。長期來看，可以考慮將房地產(chǎn)稅推行與土地使用權(quán)70年到期問題掛鉤。在70年期限到期之后，繳納房地產(chǎn)稅就可以永續(xù)使用。”