地王大潮洶涌

“幾個熱點(diǎn)城市近期都出臺了政策，上海是今年樓市最熱的城市。但近幾個月以來上海并未有什么新政策。經(jīng)過半年多持續(xù)上漲，上海調(diào)控的機(jī)率正在加大。”分析師認(rèn)為。

近幾周以來，上海又掀起一股狂烈的地王潮，接二連三拍出了多個地王，土地價格屢創(chuàng)新高。在開發(fā)商熱浪翻滾的舉牌狂潮中，經(jīng)過一輪又輪洗禮，土地價格也隨之被越抬越高。

融信8月17日以10萬元/平方米拍出全國單價地王的當(dāng)天，上海還拍出了兩塊單價地王。中糧、建發(fā)聯(lián)合體斥資68億元摘得上海寶山顧村宅地，樓板價5.37萬元，去除不可售部分的樓板價已經(jīng)超過6.7萬元/平方米。中駿置業(yè)所拍徐涇地塊則以4.5萬元/平方米的價格，刷新了區(qū)域樓板價。

“以中糧和建發(fā)所拍樓板價估算，外環(huán)外的房子可能會賣到8萬以上。這已經(jīng)是中糧繼浦東地王之后，又一個上海外環(huán)外售價過8萬的項(xiàng)目。”上海一位分析師說。

一天拍出三個地王之后，8月19日央企葛洲壩青浦拍得一幅土地，平均樓板價為3.2萬元/平方米。8月24日路勁斥資42.5億元，奪得上海松江區(qū)小昆山鎮(zhèn)商住地塊，樓板價約2.1萬元/平方米，業(yè)內(nèi)預(yù)測，路勁項(xiàng)目未來的售價在3.2萬元/平方米以上。

對于叫停四幅土地的原因，業(yè)界認(rèn)為其用意在于防止新地王的產(chǎn)生。

一位不愿具名的分析師告訴記者，現(xiàn)在上海市場很少有100%溢價率就能拍到的土地，動輒二倍甚至三倍的土地溢價，在當(dāng)下的上海已經(jīng)司空見慣。

“以被看好的唐鎮(zhèn)地塊為例，很難說唐鎮(zhèn)地塊沒有兩倍的溢價率。即使以一倍的溢價率進(jìn)行最保守的估算，按6萬的樓板價推算，浦東唐鎮(zhèn)地塊未來的售價可能會達(dá)到10萬元/平方米。一旦拍出來，這將是外環(huán)外首塊售價可能會超過10萬元/平方米的項(xiàng)目。如果外環(huán)外都賣到10萬元/平方米以上了，那內(nèi)中環(huán)該賣到什么價格。這樣的市場走向，實(shí)在令人難以想象。”上述分析師認(rèn)為，政府之所以終止唐鎮(zhèn)地塊出讓，是為了防止對市場帶來進(jìn)一步的震動。

“市場的風(fēng)險(xiǎn)，已經(jīng)不容小看。”盧文曦說。

“地王旁邊的房子”遭瘋搶

“蘇州、南京、合肥都出了政策，算一算接下來出政策的很有可能就是上海。”陳晟在接受記者采訪時說，上海出政策的概率正在加大。

上海叫停熱門地塊出讓之前的兩周，蘇州和南京在同一天出臺了調(diào)控政策。南京除了提高了房貸門檻，還首次將土地溢價率與項(xiàng)目開盤銷售的進(jìn)度進(jìn)行了掛鉤。蘇州重啟對非蘇州戶籍購房者的限購之外，也對土地拍賣設(shè)置了防火墻；通過市場指導(dǎo)價來降低開發(fā)商盲目拍高地價，也將地價與樓盤預(yù)售進(jìn)行了掛鉤。

在蘇州、南京之前，合肥也出臺了包括提高限貸在內(nèi)的多項(xiàng)措施，給樓市降溫。

上海是否會仿照蘇州、南京的版本，出臺限制土地價格的措施，以平抑房產(chǎn)預(yù)期。業(yè)界認(rèn)為目前還很難預(yù)計(jì)。

在地王價格的倒逼之下，本已出現(xiàn)疲態(tài)的樓市，在傳統(tǒng)的淡季卻異�；鸨�。這種情況不止發(fā)生在上海，合肥、南京、蘇州等城市，都出現(xiàn)了相似的情形。

南京河西地區(qū)原本被視為房價的洼地，然而記者了解到，近期該區(qū)域房價已經(jīng)出現(xiàn)一房難求的情況。

“開出30套房，有超過一百人來認(rèn)籌。南京一些熱點(diǎn)樓盤，甚至出現(xiàn)用高價倒賣房號的現(xiàn)象，而拍出高價地旁邊的樓盤，更是一房難求。在購房人看來，只要能買到房子，就是賺了。因?yàn)榘赐恋貎r倒推，未來地王樓盤的售價只會更高。由此也可推出購房者的心理：現(xiàn)在不去搶地王旁邊的房子，難道要等到地王開盤后，房價漲上去再買？”一家大型房企市場部人士說。

記者了解到，上述現(xiàn)象的發(fā)生不止是南京。合肥、上海等城市，在今年拍出地王旁邊的樓盤，都出現(xiàn)了類似一房難求，銷售異�；鸨�的現(xiàn)象。

一家大型房企市場部人士告訴記者，如果沒有地王，房子未必會賣這么好。

“因?yàn)楹芏噘彿空咧�前都認(rèn)為今年價格漲得太快了，但土地價格一拍出來，購房者的預(yù)期很快被轉(zhuǎn)過來。面粉價比面包貴，如果再不買房，將來價格肯定會漲。所以某種程度上，當(dāng)市場購買已經(jīng)出現(xiàn)疲態(tài)的時候，是預(yù)期在繼續(xù)推動房產(chǎn)交易。”上述人士說。

研究員告訴記者，地方出臺調(diào)控政策，未必能真正祛除樓市內(nèi)火。

“地方調(diào)控只能說是治標(biāo)，治本還要從中央層面進(jìn)行考慮。雖然合肥、南京、蘇州先后出臺調(diào)控政策，但能起到多大作用，不好說。這些城市房地產(chǎn)這么熱，土地和樓價瘋漲，是因?yàn)閲鴥?nèi)的資本短期內(nèi)涌入所致。資金流無處可去，房價漲幅速度很難慢下來。”這位研究員說。