適度運(yùn)用投資杠桿成關(guān)鍵

土地是房地產(chǎn)企業(yè)的糧草，企業(yè)對(duì)城市的把控和項(xiàng)目的布局則像是行軍中必不可少的戰(zhàn)術(shù)、策略，這些因素一個(gè)都不能少。

高杠桿已被廣泛運(yùn)用在房地產(chǎn)企業(yè)的投資端，部分企業(yè)甚至在保證金階段即使用杠桿，并在上半年取得了快速增長(zhǎng)。中南建設(shè)(000961,股吧)的一份文件指出，可以借到低廉資金的周期也就3年。在這一背景下能借到越多的錢，越容易獲得成功。

不可否認(rèn)的是，目前的政策端已經(jīng)在收緊居民端的信貸杠桿，企業(yè)端收緊的趨勢(shì)也愈加明顯。

8月31日，房?jī)r(jià)上漲較快的廈門和武漢，紛紛上調(diào)房貸首付比例，收緊居民端貸款；此前，南京、蘇州已經(jīng)收緊貸款政策。

企業(yè)端信貸已有收緊跡象。有媒體報(bào)道，興業(yè)銀行高管在2016年中期業(yè)績(jī)交流會(huì)上表示，在房地產(chǎn)信貸政策方面，進(jìn)行總量管理，不介入“地王”項(xiàng)目，嚴(yán)格控制杠桿比例。

早前，浦發(fā)銀行高管在2016年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上同樣表示，“在政策層面，我們不介入‘地王’項(xiàng)目，對(duì)這個(gè)領(lǐng)域嚴(yán)格控制。”

同樣的判斷來自中信建投，該機(jī)構(gòu)在最近的一次電話會(huì)議中提到，高杠桿已經(jīng)引起監(jiān)管層的注意，有收緊的趨勢(shì)；受政策層面影響，資本市場(chǎng)對(duì)未來市場(chǎng)的預(yù)期是不足的。

其實(shí)，早在去年，已有機(jī)構(gòu)開始展開收縮的實(shí)際行動(dòng)。歌斐資產(chǎn)房地產(chǎn)（投資）基金公司合伙人王雪泉在接受記者采訪時(shí)曾表示，公司已經(jīng)收縮房地產(chǎn)增量市場(chǎng)的戰(zhàn)線，而傳統(tǒng)意義的增量市場(chǎng)多被認(rèn)為是住宅市場(chǎng)。

對(duì)于收縮的原因，王雪泉認(rèn)為，房地產(chǎn)增量市場(chǎng)價(jià)格上升速度過快。其透露，目前，歌斐資產(chǎn)針對(duì)增量市場(chǎng)基金存量規(guī)模已不足200億元，是2014年高峰期的一半。

盯上存量土地市場(chǎng)

土地資源是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行軍打仗的糧草，兵馬若動(dòng)，必然糧草先行。公開市場(chǎng)以外的存量土地和城市更新成為企業(yè)拿地新的拓展方向。

景瑞地產(chǎn)一個(gè)團(tuán)隊(duì)18個(gè)月拿下9宗地，這樣的戰(zhàn)績(jī)令人羨慕。值得注意的是，這些土地?zé)o一來自公開招拍掛市場(chǎng)，而是并購(gòu)端。

景瑞地產(chǎn)市場(chǎng)研發(fā)及品牌管理中心總經(jīng)理耿俊峰在2016博鰲房地產(chǎn)論壇期間對(duì)外表示，景瑞地產(chǎn)回歸一二線城市時(shí)，并未將全部精力傾注于公開市場(chǎng)，而是關(guān)注到了并購(gòu)端。

當(dāng)一線、二線城市逐漸進(jìn)入存量市場(chǎng)，土地新增供應(yīng)減少，存量土地和項(xiàng)目不僅僅是簡(jiǎn)單的土地拓展了，甚至承載著一個(gè)企業(yè)擴(kuò)張甚至存活的戰(zhàn)略。

“鄭州舊改之王”升龍地產(chǎn)的一線擴(kuò)張之路即是通過存量項(xiàng)目打開的。升龍集團(tuán)副總裁鄭州區(qū)域總裁肖浩燃對(duì)外表示，今年將重點(diǎn)發(fā)展上海區(qū)域，目前已圈定了兩個(gè)項(xiàng)目均是城中村改造項(xiàng)目，且是合資方式。

升龍地產(chǎn)上海公司投資拓展部門相關(guān)人士向記者證實(shí)，公司此前的確關(guān)注公開土地市場(chǎng)，但未有收獲，現(xiàn)階段已經(jīng)轉(zhuǎn)移到并購(gòu)端了。

試圖繞道存量市場(chǎng)的還有首創(chuàng)置業(yè)。在首創(chuàng)置業(yè)半年業(yè)績(jī)會(huì)上，公司高管透露，深圳為新增布局城市，今年會(huì)進(jìn)入。在進(jìn)入方式上，該高管同時(shí)表示，既會(huì)參與招拍掛，也會(huì)考慮部分舊改項(xiàng)目。

據(jù)記者了解，目前包括金地、龍湖、萬科等企業(yè)在內(nèi)，均加大了對(duì)存量土地市場(chǎng)的關(guān)注，部分公司甚至新增專門的并購(gòu)團(tuán)隊(duì)。

到熱點(diǎn)城市投資

市場(chǎng)更集中，中小企業(yè)的份額在被蠶食，布局二線城市將是翻身之策，有業(yè)內(nèi)人士如此評(píng)價(jià)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年至今，上海成交的34宗住宅用地（剔除動(dòng)遷用地）中，有12宗土地總價(jià)超出30億元，19宗土地總價(jià)超出20億元。

一線城市的高門檻將部分中小企業(yè)推向二線城市。一線城市項(xiàng)目總價(jià)高擋住了眾多中小企業(yè)，最近幾年，包括閩系房企和一直活躍于三線城市的房企紛紛涌向熱點(diǎn)二線城市。

對(duì)于該種現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然熱點(diǎn)二線城市地價(jià)處于高點(diǎn)，但是二線城市的產(chǎn)業(yè)和人口流入一直被看好，相對(duì)于地價(jià)較便宜的三四線城市，風(fēng)險(xiǎn)較小；雖然一線城市的風(fēng)險(xiǎn)更小，但一線城市的門檻太高，未來將更多是大企業(yè)的戰(zhàn)場(chǎng)。

事實(shí)的確如此，今年以來，合肥、南京、蘇州、天津等地今年迎來許多新晉企業(yè)。泰禾、祥生、魯能、華發(fā)和東原均在今年的高點(diǎn)選擇進(jìn)入蘇州市場(chǎng)。

平安證券數(shù)據(jù)顯示，今年TOP10企業(yè)市場(chǎng)占有率由2015年末的11.3%提升至12.9%。龍頭房企依靠強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)能力和靈活的戰(zhàn)略布局，持續(xù)擴(kuò)大市場(chǎng)份額。

業(yè)內(nèi)人士表示，熱點(diǎn)城市的門檻均在增加，如果企業(yè)此時(shí)不能趁機(jī)擴(kuò)張，未來企業(yè)的市場(chǎng)份額將進(jìn)一步被大企業(yè)甚至是中型企業(yè)蠶食。

但該業(yè)內(nèi)也提醒企業(yè)，應(yīng)加快回流現(xiàn)金。近期政策收緊趨勢(shì)愈發(fā)明顯，特別是部分熱點(diǎn)城市已經(jīng)收緊貸款，也有銀行表態(tài)收緊開發(fā)貸的情況下，高杠桿企業(yè)應(yīng)該加快回籠資金并適度降低杠桿，以對(duì)應(yīng)可能的政策風(fēng)險(xiǎn)。