10月1日，成都市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市房管局等部門(mén)《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》的通知，從規(guī)劃、土地、建設(shè)、限購(gòu)、銷(xiāo)售、監(jiān)管、保障等11個(gè)方面提出具體措施。

此前，成都市房管局等相關(guān)部門(mén)對(duì)新政進(jìn)行了詳細(xì)解讀，同時(shí)表示“成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)是穩(wěn)定的、健康的，也是可持續(xù)的。政府對(duì)保持我市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的信心是堅(jiān)定的。維護(hù)市場(chǎng)秩序的決心是一貫的。打擊各種擾亂市場(chǎng)的行為，維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的態(tài)度已鮮明。希望消費(fèi)者理性對(duì)待房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，理性消費(fèi)，切實(shí)保護(hù)自身權(quán)益。”

如何看待這次的“成都限購(gòu)”？廣大購(gòu)房者應(yīng)該如何理解新政的各項(xiàng)規(guī)定？相關(guān)部門(mén)如何維護(hù)老百姓的合理的購(gòu)房需求及整個(gè)成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定、良好形象和長(zhǎng)遠(yuǎn)競(jìng)爭(zhēng)力？昨日，成都商報(bào)記者專訪西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授、博士生導(dǎo)師、留美經(jīng)濟(jì)學(xué)博士劉璐，他認(rèn)為“保持我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”是這個(gè)政策的核心思想，即不要過(guò)快上漲，而要“平穩(wěn)健康發(fā)展”，同時(shí)給予整個(gè)本地市場(chǎng)正確的預(yù)期引導(dǎo)。同時(shí)，他認(rèn)為新政意在打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)中一些違規(guī)現(xiàn)象，例如“價(jià)格跳漲”“偷容積率”“捂盤(pán)惜售”“囤積房源”等，非常注意維護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益。

解讀一：

“高贈(zèng)送”“偷容積率”將被嚴(yán)格限制

針對(duì)“嚴(yán)格規(guī)劃用途管理”，劉璐分析認(rèn)為，一些項(xiàng)目通過(guò)超高的贈(zèng)送比例，獲得市場(chǎng)熱捧，新政后“高贈(zèng)送”“偷容積率”等開(kāi)發(fā)方式將被進(jìn)一步地嚴(yán)格限制。

在“精準(zhǔn)調(diào)控土地供應(yīng)”上，劉璐認(rèn)為“這是一個(gè)非常值得稱贊的政策措施，符合經(jīng)濟(jì)學(xué)‘動(dòng)態(tài)優(yōu)化’的原理”，本次政策意在重申“51條”中關(guān)于對(duì)“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的供應(yīng)節(jié)奏進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整”的規(guī)定。簡(jiǎn)單地說(shuō)，庫(kù)存少了就增加供地，庫(kù)存大了就減少供地。

他認(rèn)為，根據(jù)當(dāng)前信息，成都的一些區(qū)域（如高新南區(qū)）的庫(kù)存情況已經(jīng)接近“下限”，即將觸發(fā)“加快供地”的門(mén)檻條件，“可以預(yù)計(jì)接下來(lái)到年底，熱點(diǎn)區(qū)域的土地供應(yīng)將會(huì)逐漸增多，12月份估計(jì)會(huì)成為去年以來(lái)土地供應(yīng)的一個(gè)高潮。”

針對(duì)“加快項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)”的規(guī)定，劉璐認(rèn)為這一條實(shí)際上是說(shuō)要嚴(yán)厲打擊囤地的情況。目前的土地出讓條件中一般都有關(guān)于動(dòng)工和竣工時(shí)間節(jié)點(diǎn)的要求，“在市場(chǎng)熱情高漲的情況下，囤地顯然會(huì)加劇市場(chǎng)供需矛盾。”

解讀二：

新政限制企業(yè)買(mǎi)房避免企業(yè)名義炒房

針對(duì)此次老百姓最關(guān)注的“區(qū)域住房限購(gòu)”政策，劉璐認(rèn)為這是本次政策最核心的一條。“從主體上看，‘同一身份的自然人、法人’，相比于其他城市的限購(gòu)對(duì)象，這一條的確很有新意。”

“一般來(lái)說(shuō)限購(gòu)都針對(duì)‘家庭’，有的是針對(duì)本地戶籍的家庭，有的是針對(duì)非本地戶籍的家庭。成都新政的對(duì)象是個(gè)體，包括自然人和法人。”劉璐分析，企業(yè)買(mǎi)房近年來(lái)也是屢見(jiàn)不鮮，特別是最近北京上市公司“賣(mài)房保殼”的新聞，讓人們對(duì)企業(yè)買(mǎi)房更加關(guān)注。成都新政明確對(duì)企業(yè)買(mǎi)房做了限制，這應(yīng)該看作是對(duì)傳統(tǒng)限購(gòu)措施的“補(bǔ)漏”，避免出現(xiàn)以企業(yè)的名義炒房的現(xiàn)象。“但企業(yè)團(tuán)購(gòu)住房用于職工自住還是允許的，且必須使用自有資金購(gòu)買(mǎi)。”

從數(shù)量上分析，只能新購(gòu)買(mǎi)1套商品住房。劉璐認(rèn)為，這個(gè)“新購(gòu)買(mǎi)”根據(jù)字面上的意思，是說(shuō)從該政策生效起，上述主體可以再買(mǎi)一套房。對(duì)于“二套房首付提高到40%”，他認(rèn)為這屬于降低杠桿的常見(jiàn)政策。

解讀三：

傳統(tǒng)“價(jià)格跳漲”的套路行不通了

在“加強(qiáng)商品房銷(xiāo)售管理”上，“申報(bào)價(jià)格明顯高于周邊樓盤(pán)的項(xiàng)目，價(jià)格主管部門(mén)會(huì)核實(shí)”，劉璐認(rèn)為這一條不太好量化，因?yàn)橥�一區(qū)域不同項(xiàng)目的產(chǎn)品差異的確是客觀存在的，比如剛需項(xiàng)目和高品質(zhì)項(xiàng)目，單價(jià)相差很大也是常見(jiàn)現(xiàn)象。

至于“同一項(xiàng)目分期建設(shè)銷(xiāo)售的，價(jià)格增速不得高于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速”這一條，他認(rèn)為“會(huì)讓樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)頭痛”。分期銷(xiāo)售的價(jià)格跳漲，在市場(chǎng)高漲期非常普遍。然而這一條規(guī)定其實(shí)是對(duì)分期銷(xiāo)售的價(jià)格增幅做出了非常量化的限制。“城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速”一般也就每年10%左右，近年來(lái)還達(dá)不到。

根據(jù)《成都市2015年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，2015年成都城鎮(zhèn)居民人均可支配收入33476元，比上年增長(zhǎng)8.0%。也就是說(shuō)，照此規(guī)定，樓盤(pán)分期銷(xiāo)售，每年的增幅不能超過(guò)8%。“請(qǐng)注意，這是一年的增幅！項(xiàng)目分期銷(xiāo)售一般不會(huì)間隔這么久，有的就是幾個(gè)月甚至更短的時(shí)間。這必然會(huì)對(duì)營(yíng)銷(xiāo)定價(jià)產(chǎn)生很大的壓力。也就是說(shuō)，第一次定價(jià)就必須定準(zhǔn)！”劉璐認(rèn)為，成都市場(chǎng)常見(jiàn)的首次開(kāi)盤(pán)較低價(jià)格聚集人氣，以后的批次再快速拉升價(jià)格的套路，這下行不通了。

對(duì)于“嚴(yán)格商品住房合同網(wǎng)簽備案管理，嚴(yán)禁期房轉(zhuǎn)讓，商品住房合同網(wǎng)簽備案后，不予變更、注銷(xiāo)”，劉璐強(qiáng)調(diào)，這一條對(duì)短線炒房的群體會(huì)形成較大的約束，對(duì)抑制投機(jī)有用。

解讀四：

可限制“捂盤(pán)惜售、囤積房源”等行為，避免惡意炒作

在規(guī)范商品房銷(xiāo)售行為上，新政要求“開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在取得商品住房預(yù)售許可、現(xiàn)售備案后10日內(nèi)一次性向社會(huì)公開(kāi)全部可售房源”等，劉璐解讀認(rèn)為，“10日內(nèi)一次性向社會(huì)公開(kāi)全部可售房源”這一條其實(shí)含義就是要么不拿預(yù)售證，拿了10天內(nèi)必須一次性公開(kāi)銷(xiāo)售。“這對(duì)傳統(tǒng)的‘分批次’銷(xiāo)售形成了約束。”

他透露，其實(shí)樓盤(pán)在拿預(yù)售證后根據(jù)客戶蓄水的情況分批次銷(xiāo)售也算是業(yè)內(nèi)約定俗成的常見(jiàn)現(xiàn)象，但在樓市火熱時(shí)期容易造成一房難求的搶購(gòu)局面，“這條政策其實(shí)就是要限制‘捂盤(pán)惜售、囤積房源’等行為，避免惡意炒作。”

此外，“按一房一價(jià)、明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷(xiāo)售”也可避免一些中介機(jī)構(gòu)或銷(xiāo)售人員人為加價(jià)，影響客戶正常購(gòu)房。

至于“違規(guī)為個(gè)人提供首付款”，實(shí)際上是進(jìn)一步限制了中介金融化的趨勢(shì)。“這種趨勢(shì)本身沒(méi)有好壞之分，只是一種工具，但是在樓市較火的時(shí)候，容易讓購(gòu)房者以過(guò)高杠桿的狀態(tài)買(mǎi)房，積累金融體系的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。”而“發(fā)布虛假交易信息等擾亂商品房市場(chǎng)秩序的行為”算是對(duì)前陣的“幾十套”風(fēng)波做了一個(gè)更正式的約束。