9月30日起，已經(jīng)有9個城市相繼出臺了限購政策，它們分別是北京、天津、蘇州、鄭州、成都、無錫、濟(jì)南、武漢、合肥等。

10月2日上午，武漢也公布了最新的限購政策，本地人限三套房，外地人限兩套房。不過這個時間點(diǎn)選的倒是不錯，趕在國慶，大家都跑出去了，民政局放假了。限購不至于導(dǎo)致民眾突擊購房，確保了當(dāng)?shù)貥鞘械钠椒�(wěn)。

多數(shù)城市主要措施給假離婚留出了操作空間，十一過后，各地民政局是否會出現(xiàn)一波離婚潮要看民眾對未來房價的預(yù)期是否被扭轉(zhuǎn)，畢竟本輪多城市聯(lián)合限購，試圖改變民眾對未來房價預(yù)期的意圖十分明顯。不過在筆者看來，本輪限購很重要的一個目的是給各城市降溫，所謂降溫，是指房價要慢點(diǎn)漲。

慢點(diǎn)漲有兩個好處，其一，剛需或許還能看到買房的希望，畢竟現(xiàn)在首套房首付比例基本沒有變化；其二，投資需求還有逐利空間，但在全面限購的情況下，利潤空間有可能在未來被大幅壓縮，好處是投資需求趨于穩(wěn)定，且不至于大幅杠桿入市和迅速撤離樓市。

三年的小周期再次應(yīng)驗(yàn)

上兩輪房地產(chǎn)小周期分別在2011年，2014年達(dá)到頂峰，此輪限購后，房價有望在2017年達(dá)到頂點(diǎn)。分析人士認(rèn)為，此輪房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)在今年第四季度正式啟動，市場拐點(diǎn)會在2017年正式出現(xiàn)，到時房價會出現(xiàn)階段性的“量價齊跌”。但專家同時也認(rèn)為，此次調(diào)控并不會導(dǎo)致房價出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下跌，市場真正的的拐點(diǎn)仍然看不到。唯一可以肯定的是，市場已經(jīng)有去庫存之處的全面寬松轉(zhuǎn)變?yōu)檎嬲�的因地制宜�?/p>

能否借助三年小周期來扭轉(zhuǎn)當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的被動局面，十分重要。

分城施策進(jìn)入關(guān)鍵時期？

“分城施策”最早在2015年兩會上由總理提出，原話是這樣的：

房地產(chǎn)市場有其自身的規(guī)律，中國國土面積遼闊，有特大城市和中小城市、小城鎮(zhèn)，情況各異，所以我們要求強(qiáng)化地方政府合理調(diào)控房地產(chǎn)市場的責(zé)任，因地制宜，分城施策。

隨后啟動的去庫存，圍繞了降準(zhǔn)降息和分城施策兩條線了。全面寬松，各城市根據(jù)現(xiàn)有庫存量制定適合本城市的去庫存政策。

但從執(zhí)行效果來看，各地去庫存出現(xiàn)了明顯的問題，熱門城市沒有根據(jù)庫存量出臺相應(yīng)穩(wěn)樓市政策，而去庫存高企的城市則沒有拿出應(yīng)有的誠意，特別是在貨幣化安置和農(nóng)民進(jìn)城買房方面。

此次一線城市和強(qiáng)二線城市重啟限購，使得分城施策真正得以生效，畢竟資金和人氣集中在這些城市，穩(wěn)定供需和房價十分重要。專家預(yù)期，為了防止資金在各城市之間非理性流動，會有更多城市加入限購陣營。

接下來關(guān)注的是，尚未真正啟動去庫存的三四線城市是否會有更具誘惑力的政策出臺，畢竟農(nóng)民進(jìn)城需求仍然存在，但首付和信貸壓力并沒有減輕。