重手結(jié)構(gòu)性調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力

張大偉說，最近，從銀監(jiān)會到地方層面，都開始明顯收緊房地產(chǎn)信貸政策。如果未來信貸全面收緊，房地產(chǎn)市場將告別價格快速上漲的時代。

事實上，本輪密集的調(diào)控政策不僅僅體現(xiàn)在限購、限貸等方面。各地還紛紛出臺針對開發(fā)商和中介機構(gòu)的整頓措施，旨在打擊捂盤惜售、哄抬房價、惡意營銷等違規(guī)行為。例如，北京集中開展了在售商品房項目和房地產(chǎn)中介機構(gòu)執(zhí)法檢查工作，督促相關(guān)企業(yè)嚴格落實房地產(chǎn)調(diào)控政策要求，杜絕發(fā)生捂盤惜售、哄抬房價等多種擾亂房地產(chǎn)市場秩序的行為。

此外，上海在10月中旬要求嚴格執(zhí)行限貸政策，強化首付來源審查，加強收入真實性審核；深圳對10個區(qū)/新區(qū)的20個在售樓盤進行突擊檢查；廣州市住建委、國土規(guī)劃委、發(fā)改委、工商局四部門聯(lián)合發(fā)文，要求規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，明確提出將對發(fā)布虛假房源、惡意炒作、捂盤惜售等9種不正當經(jīng)營行為依法嚴懲。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉告訴《經(jīng)濟參考報》記者，政策的執(zhí)行力度正在一步步強化，因此，“四小龍”這些城市10月份商品住宅銷售量的下滑完全在情理之中。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅說，此輪調(diào)控是自2011年之后最嚴厲的、波及范圍最廣的一次房地產(chǎn)收緊調(diào)控。與2011年“一刀切”式的模式不同，此輪調(diào)控更著重于分城施策。

郭毅表示，當前全國不同城市當中樓市表現(xiàn)仍分化較大，一二線城市出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，而部分三四線城市仍然面臨較大的去庫存壓力，其中過熱城市當中“熱度”也不盡相同，因此此輪房地產(chǎn)集中調(diào)控也可稱為結(jié)構(gòu)性調(diào)控。

走向預計四季度進一步回調(diào)

針對四季度的房地產(chǎn)市場形勢，張大偉告訴《經(jīng)濟參考報》記者，以北京市場為例，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)預計到11月才能全面反映出政策結(jié)果。“預計北京房價將快速降溫，四季度漲幅將明顯放緩，在自住房大量供應后，部分區(qū)域的價格可能出現(xiàn)調(diào)整”。

他進一步解釋，北京調(diào)控政策主要針對中高端市場，并采取了力度較大的約束政策，這將導致很多豪宅項目的入市難度進一步增加。特別是一些高價地項目，未來取得預售證的難度將大幅上漲，最終有可能促使市場進入降溫期。

“需求的分化使得新政后成交量迅速下滑，而后期預計抱以觀望心態(tài)的購房者還將持續(xù)增加，春節(jié)前后北京新房市場的購買意向也將降至階段性冰點。”任啟鑫說，四季度的元旦和春節(jié)長假期間，也是傳統(tǒng)上的銷售淡季，大量項目將封盤過冬。在此期間，供應量的不足也將使得成交價格繼續(xù)企穩(wěn)。預計這輪供應端的盤整局面將維持到明年4月前后，屆時隨著新一批自住房等政策房產(chǎn)品的入市，以及后續(xù)限定房價的項目陸續(xù)供應，預計住宅的市場供應將會逐步復蘇。與此同時，樓市的產(chǎn)品形態(tài)、價格體系也將發(fā)生新的變化。

就全國范圍的市場來說，郭毅認為，此輪收緊調(diào)控的主要目的是“去投資化”，因此各個城市根據(jù)自身的實際情況，分別出臺了程度不同的限購政策。嚴格的限購政策，有利于抑制房地產(chǎn)投機行為，為部分城市當中的樓市過熱現(xiàn)象降溫，使得房地產(chǎn)市場回歸理性。

“另外，此輪房價的快速上漲很大程度上屬于‘貨幣現(xiàn)象’，而首付比例的提高則著眼于‘去杠桿化’。”郭毅指出，從市場表現(xiàn)來看，首付比重的普遍大幅提升使得大量原計劃購房群體出現(xiàn)資金短缺現(xiàn)象，因此購房計劃不得不延后甚至擱置，需求的大范圍受限也是造成10月成交量普遍下滑的重要原因。

“臨近年底，各商業(yè)銀行普遍面臨信貸額度不足現(xiàn)象，放貸周期增長，因此到年底之前大部分城市商品住宅成交量將進入低迷周期。”郭毅認為，受成交量影響，成交價格快速上漲的趨勢在年底之前也將被終結(jié)。不過長期來看，成交量價的走勢很大程度上仍然受到貨幣政策的影響，信貸總量是否納入管控范圍將為未來樓市的走向提供風向標。