樓市新一輪調(diào)控

新一輪樓市調(diào)控政策在國(guó)慶期間紛紛落地，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前至少22個(gè)城市出臺(tái)了限購(gòu)限貸等調(diào)控措施，并且可能繼續(xù)擴(kuò)圍。政策出臺(tái)或升級(jí)的城市主要集中在一二線城市，尤其是一二線重點(diǎn)城市，這與其房?jī)r(jià)大幅上漲關(guān)系密切。雖然只有這些城市進(jìn)行了樓市調(diào)控，但是其輻射的范圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過區(qū)域本身，機(jī)構(gòu)研究顯示或輻射全國(guó)60%的商品房市場(chǎng)。政策出臺(tái)后，部分區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)成交量下降的現(xiàn)象，同時(shí)也有區(qū)域出現(xiàn)價(jià)格下降的預(yù)期，但是價(jià)格是否會(huì)整體出現(xiàn)下降仍然有待觀察。“控一線、穩(wěn)二線、活三四線”或是這一輪樓市調(diào)控的基本思路，在抑制一二線熱點(diǎn)城市投資需求的同時(shí)，注重供給端修復(fù)，因此，多地對(duì)土地供應(yīng)做出了規(guī)定，以增強(qiáng)市場(chǎng)供給力度。

導(dǎo)讀

“這輪調(diào)控其實(shí)只有幾個(gè)城市算嚴(yán)的，京滬深、南京合肥蘇州廈門這七個(gè)最嚴(yán)，整體并沒有回到2014年9·30之前46個(gè)城市限購(gòu)，全面認(rèn)房又認(rèn)貸的情況。不過，這波新政密集出臺(tái)，對(duì)人們的心理影響確實(shí)比較大。”

始自9月30日北京限購(gòu)升級(jí)的新一輪樓市調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能迎來一個(gè)小拐點(diǎn)。

10月9日，南昌宣布重啟限購(gòu)，最低首付比例也升至30%，成為第22個(gè)發(fā)布樓市調(diào)控新政的城市。

這并不會(huì)是終結(jié)。多數(shù)開發(fā)商和分析人士預(yù)計(jì)，后續(xù)仍有更多城市跟進(jìn)限購(gòu)限貸，最終調(diào)控將覆蓋全國(guó)半數(shù)以上的商品房市場(chǎng)，一年多突進(jìn)的樓市有望降溫。

在限購(gòu)限貸密集出臺(tái)后，各地成交量下滑將是大概率事件。在一些城市比如北京、深圳，調(diào)控的效果立竿見影，開發(fā)商的新盤定價(jià)、二手房業(yè)主的房源報(bào)價(jià)都出現(xiàn)下調(diào)預(yù)期。不過，整體上房?jī)r(jià)是否會(huì)下跌，仍需觀察。

與此前多輪調(diào)控不同的是，新一輪調(diào)控意圖修復(fù)供給端的問題，緩解一二線和三四線分化的狀況，這仍需多個(gè)政策配合。

調(diào)控輻射60%市場(chǎng)

就像去年開始的全國(guó)限購(gòu)限貸松綁一樣，重新收緊也來得很猛烈。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道統(tǒng)計(jì)，截至10月9日，已有22個(gè)城市出臺(tái)輕重不一的樓市調(diào)控新政。主要內(nèi)容包括限購(gòu)限貸限價(jià)，前期漲幅越高的城市，出臺(tái)政策越嚴(yán)厲，最典型的便是深圳。

廣發(fā)證券分析師郭磊認(rèn)為，此輪限購(gòu)限貸升級(jí)，是一個(gè)影響全局的政策，全國(guó)60%的商品房銷售市場(chǎng)將受到?jīng)_擊。

他分析，住建部點(diǎn)名的16個(gè)熱點(diǎn)城市，加上不在名單內(nèi)但已在9月底至10月首周出政策的城市，其合計(jì)已占中國(guó)GDP的30%以上；如果加上青島、石家莊等幾個(gè)敏感城市，則商品房銷售額占比差不多占全國(guó)的40%左右。這40%占比的城市將通過比價(jià)效應(yīng)廣泛影響其周邊城市，至少40個(gè)大中城市都完全處于這輪調(diào)控的輻射力之下，而40個(gè)大中城市銷售額占全國(guó)的60%左右。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道注意到，在大城市周邊，限購(gòu)限貸都出現(xiàn)了輻射效應(yīng)。比如廣州深圳對(duì)珠三角的輻射、北京對(duì)京津冀區(qū)域的輻射、滬杭寧對(duì)長(zhǎng)三角的輻射。

以珠三角為例，在深圳出臺(tái)“深八條”之后，臨深地區(qū)東莞緊接著重啟限購(gòu)，惠州也發(fā)布了嚴(yán)控樓市措施；而廣州重申限購(gòu)限貸嚴(yán)格執(zhí)行之后，相鄰的佛山也立刻開始了限購(gòu)。

在長(zhǎng)三角，蘇州、無錫等已經(jīng)限購(gòu)；某地產(chǎn)專業(yè)分析師認(rèn)為，北京周邊的燕郊等地也可能開始限購(gòu)。

多位業(yè)內(nèi)人士和分析人士指出，這輪調(diào)控第一階段的力度已超預(yù)期，以“深八條”為例，同時(shí)祭出有貸款記錄首付5成，二套7成；單身含離異限購(gòu)一套；非戶籍購(gòu)房資格從嚴(yán)至社保五年等措施，對(duì)投機(jī)需求的沖擊比較大；南京將有貸款未結(jié)清的二套房首付提升至8成；杭州10天內(nèi)連續(xù)出三道政策，力度都比較大。

“這輪調(diào)控其實(shí)只有幾個(gè)城市算嚴(yán)的，京滬深、南京合肥蘇州廈門這七個(gè)最嚴(yán)，整體并沒有回到2014年9·30之前46個(gè)城市限購(gòu)，全面認(rèn)房又認(rèn)貸的情況。不過，這波新政密集出臺(tái)，對(duì)人們的心理影響確實(shí)比較大。”分析師說。