6、房子70年到期后怎么辦？

政策層面有所突破

事件：房子70年產(chǎn)權(quán)到期后該怎么辦？這個讓很多人關(guān)注的問題已經(jīng)被中央提上議事日程，續(xù)期的法律安排也正在研究中。但是在最終解決方案出臺之前，房子到期了該怎么辦？

12月23日，國土資源部副部長王廣華在《自然資源統(tǒng)一確權(quán)登記辦法(試行)》新聞發(fā)布會上表示，針對溫州當(dāng)?shù)?0年住房土地使用權(quán)到期問題，國土資源部和住建部會商后回復(fù)，可以采用“兩不一正常”的過渡性辦法處理，即不需要提出續(xù)期申請，不收取費用，正常辦理交易和登記手續(xù)，涉及“土地使用期限”，仍填寫該住宅建設(shè)用地使用權(quán)的原起始日期和到期日期。

盡管國土資源部的這個決定和處理辦法，僅僅是針對“溫州當(dāng)?shù)?0年住房土地使用權(quán)到期問題”這個特例，而不是“土地使用權(quán)70年”的普遍情況，但一些業(yè)內(nèi)人士和專家將之視為土地使用權(quán)到期后，在實踐和政策層面的一大突破。

另外，今年11月27日，《中共中央國務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護制度依法保護產(chǎn)權(quán)的意見》發(fā)布，對于公眾關(guān)心的土地與房屋財產(chǎn)問題，《意見》在多處予以了說明和安排。其中包括研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排，推動形成全社會對公民財產(chǎn)長久受保護的良好和穩(wěn)定預(yù)期。業(yè)內(nèi)人士表示，這樣的表述意味著對于個人住宅土地使用權(quán)70年到期后政府會收回的擔(dān)心是不必要的。

評析：記者了解到，住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期續(xù)期的問題，過去被認(rèn)為是法律層面的一個空白點。此次《意見》的發(fā)布，說明對于該問題的討論正納入到法律體系的層面中。尤其是一些產(chǎn)權(quán)不足70年的住宅用地，如何處理好歷史遺留問題，同時實現(xiàn)順利過渡，都會是法律層面需要關(guān)注和重點解決的問題。

7、商品房預(yù)售制度受挑戰(zhàn)

事件：5月3日，深圳市規(guī)劃國土委發(fā)文稱，按照廣東省住房建設(shè)廳開展商品房現(xiàn)售試點工作的有關(guān)要求，為深化改革，進一步規(guī)范深圳市房地產(chǎn)市場，深圳市在全國范圍內(nèi)率先探索商品房預(yù)售制度改革。深圳市規(guī)劃國土委表示，在房地產(chǎn)市場發(fā)展初期，商品房預(yù)售制度有利于加快商品房供應(yīng)、滿足群眾住房需求，在促進房地產(chǎn)市場快速發(fā)展方面發(fā)揮了重要作用。但在實踐中也出現(xiàn)了一些問題，例如“貨不對板”、“虛假宣傳”、“質(zhì)量瑕疵”等，甚至有開發(fā)企業(yè)因資金鏈斷裂導(dǎo)致項目爛尾，損害購房人的合法權(quán)益，影響了社會穩(wěn)定。為了進一步規(guī)范深圳市房地產(chǎn)市場，促進房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展，深圳市在探索商品房預(yù)售制度的改革上先行先試，開展商品房現(xiàn)售試點。對試點項目，深圳市規(guī)劃國土委將進行跟蹤采集數(shù)據(jù)，分析對市場產(chǎn)生的影響，并在對試點經(jīng)驗總結(jié)的基礎(chǔ)上進行政策研判。目前，深圳市仍按照國家和省市商品房預(yù)售制度的相關(guān)規(guī)定開展商品房預(yù)售審批工作。

評析：多年來，商品房預(yù)售制該不該取消的話題，在業(yè)內(nèi)爭論已久。消息一出，立即引發(fā)行業(yè)關(guān)于商品房預(yù)售制度存亡的討論。

業(yè)界普遍認(rèn)為，現(xiàn)房銷售對于整個房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展會有深遠(yuǎn)的意義。它可以減少預(yù)售制度中所存在的種種弊端，比如質(zhì)量糾紛、開發(fā)商信譽問題、資金鏈斷裂等風(fēng)險。從更大的意義上來說，現(xiàn)房銷售要考驗施工的周期、開發(fā)的能力等，這會加劇行業(yè)洗牌，當(dāng)然加劇洗牌的最重要的因素還是整個市場的競爭。

而對于開發(fā)商來說，現(xiàn)房銷售制度將極大考驗其資金實力。“過去房企通過預(yù)售方式來回籠資金，補給工程款，如果改為現(xiàn)房銷售制，這個資金來源渠道將被堵上，開發(fā)商需要通過各類再融資和信貸等融資模式籌集資金。”研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，這意味著開發(fā)商的負(fù)債將提高，而銀行及投資者會更加審視此類房企的還款能力。中小房企會被擋在門外，進而一些實力雄厚的房企更有機會進入此類市場。

8、千億房企規(guī)模越來越大

事件：年度銷售目標(biāo)完成率通常被業(yè)內(nèi)看做是衡量房企全年表現(xiàn)的指標(biāo)之一。根據(jù)權(quán)威發(fā)布《2016年1~11月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100》榜單，目前千億房企已擴容至10家，10強房企總銷售額達(dá)2萬億。此外，20強、50強及百強房企的入榜門檻都遠(yuǎn)超過2015年全年。不過，自今年國慶假期20多個城市先后上陣限購、限貸政策，部分熱點城市加大對預(yù)售證的監(jiān)管力度，很多房企銷售節(jié)奏放緩，單月業(yè)績開始呈現(xiàn)下滑現(xiàn)象。

記者了解到，若以前11個月的合同銷售金額為標(biāo)準(zhǔn)，超過3000億元的有萬科等房企，碧桂園實現(xiàn)銷售2881.4億元；銷售規(guī)模在1000億~2000億元之間的有保利地產(chǎn)、融創(chuàng)中國、綠城中國等；處于600億元左右規(guī)模的有首開股份、世茂房地產(chǎn)、新城控股、富力地產(chǎn)、旭輝控股集團等。

評析：一方面，千億房企全國化布局普遍深化，城市市場形勢轉(zhuǎn)向?qū)�項目影響較大，尤其是熱點城市限購、限貸及預(yù)售證限制等不利因素帶來的將是規(guī)模性的業(yè)績收縮；另一方面，公布2016年銷售目標(biāo)的千億房企多數(shù)已提前完成全年目標(biāo)，并不急于年末沖刺，也存在有意放緩銷售進度的情況。