從2014年5月起，中國房價(jià)已經(jīng)連跌9個(gè)月，不出意外的話，這輪下跌仍將持續(xù)。鑒于房地產(chǎn)市場正處于大轉(zhuǎn)折之際，不妨來盤點(diǎn)一下改革開放以來的房價(jià)變遷。

1987~2014年房價(jià)變遷

從官方統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來看，1987年才有全國性的房價(jià)統(tǒng)計(jì)。

1987年商品房銷售面積2697萬平方米，總量上似乎也不少，可相對于龐大的國民總數(shù)，實(shí)在太少，只能滿足幾十萬人的居住需求。當(dāng)年的全國平均房價(jià)是多少?408元/平方米�？雌饋聿桓�，但相對于當(dāng)時(shí)的居民收入，也屬于不可承受之重。

一直到1992年，房價(jià)維持在單價(jià)千元以下，但每年的漲幅可觀。

1998年，在新中國短暫的房地產(chǎn)歷史上是一個(gè)分水嶺。在連續(xù)兩年的北戴河會(huì)議醞釀之后，當(dāng)年7月3日，國務(wù)院頒發(fā)《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，核心內(nèi)容就是從當(dāng)年下半年開始停止住房實(shí)物分配，實(shí)行貨幣化。繼而從1999年開始，中央在全國范圍內(nèi)推行住房分配貨幣化制度。

也就是在1998年，房價(jià)的單價(jià)躍上2000元�，F(xiàn)在回過頭來看，房地產(chǎn)市場化之后，房價(jià)應(yīng)該大漲啊。但實(shí)際上沒有，1998~2000年，房價(jià)維持不動(dòng)甚至略有下跌。想來有很多人會(huì)懊悔為啥沒有在那幾年緊跟政策的腳步呢?當(dāng)然，房價(jià)的3年原地踏步應(yīng)該和當(dāng)時(shí)遭遇東南亞金融危機(jī)也有關(guān)系。

從今天回頭看，房價(jià)在2001~2003年還是給足了很多人機(jī)會(huì)，小幅上漲。不過也就是在當(dāng)時(shí)，市場上出現(xiàn)了房價(jià)泡沫的聲音，現(xiàn)在想想，大有在股市2000點(diǎn)時(shí)就喊泡沫的意味。

而從2004年開始，房價(jià)開始如脫韁之野馬，再也不給希望下跌者以機(jī)會(huì)了。全國平均房價(jià)的單價(jià)一路躍過3000、4000、5000元、6000元關(guān)口，直到2014年才稍有停息。

1998年之前的房價(jià)

1998年7月之前，雖然已有商品房，但鑒于絕大部分住宅仍是福利分配，其價(jià)格很難反映真實(shí)的市場供需，也就不是真正的市場價(jià)格。

鑒于1998年在房地產(chǎn)市場上的特殊性，且官方從1987年才有全國性的房價(jià)數(shù)據(jù)可查，筆者在新著《房市大衰退：33年房市變遷大推演》中搜集了一些有代表性的房價(jià)數(shù)據(jù)。

曾經(jīng)網(wǎng)絡(luò)上熱傳1980年左右的《人民日報(bào)》評論“一個(gè)普通市民要不吃不喝工作60年才能買得起一套商品房”，確實(shí)如此，1979年~1981年，全國60個(gè)城市推行全價(jià)售房，但結(jié)果很不理想。當(dāng)時(shí)普通工人的月工資約60元，豬肉約1元/斤，房價(jià)之高可以想象。

買不起，那給補(bǔ)貼呢?1982年~1985年，160個(gè)城市及360個(gè)縣試點(diǎn)補(bǔ)貼售房，但當(dāng)時(shí)住房改革的思路以租金改革為主要思路，所以之后也不了了之。

有準(zhǔn)確房價(jià)數(shù)據(jù)記載的是在1981年，當(dāng)年浙江溫州瑞安商品房熱賣，68.85元/平方米，每套2600元。這個(gè)價(jià)格看起來還比較親民，但算起來也要一個(gè)月才能買一平方米，而且這還是在小縣城。

接下來數(shù)年，沒見到房價(jià)數(shù)據(jù)的記載。到了1988年7月，中國第一個(gè)土地拍賣、按揭貸款，真正完全意義上的商品房小區(qū)東曉花園在深圳竣工，售價(jià)是1600元/平方米。

再后來，1989年2月15日，北京首次公開出售建在黃金地段的商品房350套，每平方米最高2000元，但只被預(yù)訂了250套。沒辦法，還是太貴了。

上世紀(jì)90年代初，海南大開發(fā)推動(dòng)了房地產(chǎn)市場的繁榮，上海市中心房價(jià)漲到6000元/平方米，但隨著1993年第一次房地產(chǎn)調(diào)控，海南、北海等地房地產(chǎn)泡沫破裂。

泡沫破裂效應(yīng)蔓延至全國，1994年上海市中心房價(jià)降到3000元/平方米，市場一片蕭條。

接下來數(shù)年，同樣沒見到房價(jià)數(shù)據(jù)的記載，直到1998年住房改革。當(dāng)年，廣州市實(shí)行房改政策，東湖新村部分屬于單位福利分房的住戶可以800元~1000元/平方米買回房子，部分則以2800元/平方米的價(jià)格出售給部分租賃的住戶或拆遷戶。

官方的數(shù)據(jù)是怎么樣的呢?國家統(tǒng)計(jì)局2013年公布的《1987年以來的國內(nèi)商品房平均價(jià)格及上漲情況概覽》顯示，1987年全國商品房平均單價(jià)408元/平方米，到1992年之前基本維持在每年上漲100元上下的節(jié)奏。

到了1993年，房價(jià)漲幅加速，海南大開發(fā)中的房地產(chǎn)熱潮對此應(yīng)該功不可沒。而在海南房地產(chǎn)泡沫破裂之后，1994年的房價(jià)回歸先前的正常漲幅。

隨著全國推廣住房公積金制度，以及1995年工商銀行推出第一個(gè)商品房貸款，從1995年開始，全國平均房價(jià)以每年約200元/平方米的漲幅向上，直至1998年東南亞金融危機(jī)。

1998年之后的房價(jià)

觀察1999年~2014年的全國新建商品住宅銷售均價(jià)走勢，房價(jià)走勢有幾個(gè)很明顯的高點(diǎn)。

2000年房價(jià)出現(xiàn)一小波上漲，2004年同比暴漲18.7%，2007年A股牛市之時(shí)又同比上漲16.9%，2008年金融危機(jī)之時(shí)同比下降1.9%，2009年大規(guī)模經(jīng)濟(jì)刺激政策之下同比上漲22.4%，創(chuàng)歷史新高。之后，雖然2010年4月加大調(diào)控，但可惜房價(jià)是穩(wěn)扎穩(wěn)打。

這是全國的平均數(shù)據(jù)，14年中房價(jià)上漲200%，但在實(shí)際生活中，遠(yuǎn)不止2倍。而一線城市中，更是遠(yuǎn)高于平均漲幅。

那什么樣的統(tǒng)計(jì)會(huì)靠譜些?很多人覺得應(yīng)該是二手房。

但即使是國內(nèi)的二手房指數(shù)，也面臨類似的問題。因?yàn)楦鶕?jù)數(shù)據(jù)顯示，二手房指數(shù)的樣本選取，是基于“當(dāng)?shù)刂饕�城區(qū)成交較為活躍的代表性樓盤”。隨著新開工項(xiàng)目和城市人口居住地越來越向周邊推進(jìn)的趨勢，二手房指數(shù)的樣本選取偏差越來越大，數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性也越來越差，由此引發(fā)的政策誤導(dǎo)性越來越強(qiáng)。

那我們直接來看二手房價(jià)格吧。就以上海為例。

1999年到2012年間上海房屋銷售均價(jià)從3102元/平方米上漲到13870元/平方米，上漲了3.47倍。數(shù)據(jù)不對啊?別急，這是全上海的平均房價(jià)，包括了廣大郊區(qū)。

所以，最能反映上海市區(qū)房價(jià)走勢的應(yīng)該是中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的二手房成交均價(jià)(不含郊區(qū))，數(shù)據(jù)顯示，從2005年1月到2014年2月，上海市區(qū)房價(jià)從1.33萬元/平方米上漲到3.82萬元/平方米，9年上漲1.87倍。

所以2008年~2009年在上海買房的朋友們幸福感是很強(qiáng)的，即便房價(jià)暴跌50%，依然超過當(dāng)初的買入價(jià)。不過，從2009年起陡峭向上的房價(jià)走勢，是否在股票市場上見到很多呢?

案例：商品房始祖的33年房價(jià)變遷

最后我們來看一個(gè)房價(jià)的最經(jīng)典案例，這可是中國的商品房始祖。

中國第一個(gè)商品房小區(qū)是廣州東湖新村，1979年10月廣州秋交會(huì)閉幕后，穗港雙方簽訂合同引進(jìn)香港寶江發(fā)展有限公司投資3600萬港元(當(dāng)時(shí)折算1080萬元人民幣)興建60000平方米住宅樓。

1981年建成后，對香港售價(jià)為2500~2600港元/平方米，對內(nèi)售價(jià)700元/平方米。(注：當(dāng)時(shí)匯率人民幣約兌3港元)

1998年，廣州市實(shí)行房改政策，部分屬于單位福利分房的住戶可以800~1000元/平方米買回房子。東華物業(yè)管理公司則以人民幣2800元/平方米的價(jià)格出售給部分租賃的住戶或拆遷戶。

8年之后，東湖新村的房價(jià)開始進(jìn)入上漲的快車道。2006年，東湖新村二手房的成交價(jià)漲到4000元/平方米，2008年二手房漲到9000元/平方米，2009年 二手房價(jià)漲到10000元/平方米，2013年二手房價(jià)則在短短的4年間漲到22000元/平方米。

也就是說，從1981年~1998年17年間，房價(jià)漲了3倍，1998年~2009年11年之間，房價(jià)再次漲了2.5倍多，而從2009年~2013年這4年中，實(shí)現(xiàn)了驚人的一躍，再次翻倍。一條近乎45°的房價(jià)曲線，堪稱完美。