2016年，在中國樓市中，我們經(jīng)�？吹揭环N現(xiàn)行是——買房人對房價的望洋興嘆，而一邊是開發(fā)商利潤的諱莫如深。對于買房人而言，買房的錢可能已經(jīng)窮盡一生，所以，它們不止想要知道手中的錢能買多大的房子，更關(guān)心自己買房的錢究竟花在了什么地方，有多少錢是被開發(fā)商賺走了……

眾所周知，房價的漲跌和供不應(yīng)求有著密切的關(guān)系。導(dǎo)致房子供不應(yīng)求的局面，可能是因為需求壓抑后的集中爆發(fā)，也可能是因為一二線城市土地供給不足。房地產(chǎn)市場的周期性變化、大中城市市場供給側(cè)改革、流動性過剩等等，這些都是推高房價的原因。

當(dāng)然，造成房價高漲的一個關(guān)鍵因素就是在2016年全國各大城市“地王”頻出，這就使得開發(fā)商的拿地成本陡增，但是拿地成本增加就一定會造成房價暴漲的局面嗎？答案是否定的。

只要是商人，就不會做賠本的買賣。開發(fā)商一樣如此。

任何一個房地產(chǎn)商在項目開發(fā)的過程中，都有著一套相似的資金經(jīng)營規(guī)律和保底盈利秘訣。

那么，地產(chǎn)商投資經(jīng)營的邏輯是什么？房地產(chǎn)開發(fā)的成本又有多大？

房地產(chǎn)開發(fā)千篇一律

為什么是千篇一律？不夸張說現(xiàn)實的確是這樣。

前期開發(fā)商只投入占整個開發(fā)40%的資金用于拿地，拿地之后開始從銀行申請貸款，然后拿銀行的錢開始項目開發(fā)（咨詢，設(shè)計、規(guī)劃，動工等，后續(xù)連載也會計算這些環(huán)節(jié)的成本），在銀行貸款還沒有花完的時候，就可以開始預(yù)售，更有甚者，拿地不久，五證未全就開始認(rèn)籌預(yù)售。

這種現(xiàn)象，在尤其在各大一二線城市的房地產(chǎn)市場更是屢見不鮮。拍完號、選完房之后一般需要等2個月甚至更久的時間，等到項目預(yù)售證下來之后，才會通知準(zhǔn)業(yè)主來簽購房合同。

之后成百上千位業(yè)主紛紛開始從銀行貸款，購房者貸款審批之后，就會有XX億的購房款流入開發(fā)商的賬戶。

回籠資金就是從這開始的。最終開發(fā)商拿著購房者的錢去大肆開發(fā)，建造樓宇，設(shè)計景觀，引進(jìn)配套，聘請物業(yè)等等。

整體流程，開發(fā)商只支出了拿地和前期籌備階段的成本。后續(xù)一系列的流程就是“借雞下蛋”了。

在一個曝光的房子成本計算表中，可以讓我們對房價的形成，有更全面的認(rèn)識。

房價的構(gòu)成有五種：第一項是財務(wù)、銷售及管理費用；第二項是工程建設(shè)及配套成本；第三項是土地成本；第四項是各類稅費；第五項是企業(yè)利潤。

一般來說，在這五項構(gòu)成因素中，除去第一項成本相對穩(wěn)定，后面四項才是真正影響房價的變量，尤其是二、三、四項可以占到房價總成本的近六成。

具體來說，土地成本即是前期房地產(chǎn)開發(fā)商獲取土地使用權(quán)需要向政府繳納的土地出讓金，建筑安裝成本是后期房地產(chǎn)施工建房的各種費用，這部分還包括高額的房地產(chǎn)稅費。

房價的話則是地產(chǎn)商在成本基礎(chǔ)上加上一定利潤（目前行業(yè)毛利率大概在40％）對外銷售價格。

也就是說，如果要嚴(yán)格控制房價，想讓房價真正回歸到合理水平，就要著重從這三個方面（土地成本、稅費、建設(shè)成本）入手進(jìn)行限制。

同時，這些前期成本，看似由開發(fā)商承擔(dān)了，但最后還是會通過房產(chǎn)銷售，分?jǐn)偟劫彿空叩纳砩希�羊毛出到羊身上。試想，如果面粉貴了，面包也不會便宜到哪兒去。

對于精明的購房者而言，買房也不僅僅是一個技術(shù)活，也更像一場心理考驗戰(zhàn)，對置業(yè)買房最優(yōu)方案的精打細(xì)算，對市場洞察后的快準(zhǔn)狠入手，以及懂得游戲規(guī)則后的理智沉著。