2016年，在中國(guó)樓市中，我們經(jīng)�？吹揭环N現(xiàn)行是——買(mǎi)房人對(duì)房?jī)r(jià)的望洋興嘆，而一邊是開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)的諱莫如深。對(duì)于買(mǎi)房人而言，買(mǎi)房的錢(qián)可能已經(jīng)窮盡一生，所以，它們不止想要知道手中的錢(qián)能買(mǎi)多大的房子，更關(guān)心自己買(mǎi)房的錢(qián)究竟花在了什么地方，有多少錢(qián)是被開(kāi)發(fā)商賺走了……

眾所周知，房?jī)r(jià)的漲跌和供不應(yīng)求有著密切的關(guān)系。導(dǎo)致房子供不應(yīng)求的局面，可能是因?yàn)樾枨髩阂趾蟮募�中爆發(fā)，也可能是因?yàn)橐欢�線(xiàn)城市土地供給不足。房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性變化、大中城市市場(chǎng)供給側(cè)改革、流動(dòng)性過(guò)剩等等，這些都是推高房?jī)r(jià)的原因。

當(dāng)然，造成房?jī)r(jià)高漲的一個(gè)關(guān)鍵因素就是在2016年全國(guó)各大城市“地王”頻出，這就使得開(kāi)發(fā)商的拿地成本陡增，但是拿地成本增加就一定會(huì)造成房?jī)r(jià)暴漲的局面嗎？答案是否定的。

只要是商人，就不會(huì)做賠本的買(mǎi)賣(mài)。開(kāi)發(fā)商一樣如此。

任何一個(gè)房地產(chǎn)商在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，都有著一套相似的資金經(jīng)營(yíng)規(guī)律和保底盈利秘訣。

那么，地產(chǎn)商投資經(jīng)營(yíng)的邏輯是什么？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本又有多大？

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)千篇一律

為什么是千篇一律？不夸張說(shuō)現(xiàn)實(shí)的確是這樣。

前期開(kāi)發(fā)商只投入占整個(gè)開(kāi)發(fā)40%的資金用于拿地，拿地之后開(kāi)始從銀行申請(qǐng)貸款，然后拿銀行的錢(qián)開(kāi)始項(xiàng)目開(kāi)發(fā)（咨詢(xún)，設(shè)計(jì)、規(guī)劃，動(dòng)工等，后續(xù)連載也會(huì)計(jì)算這些環(huán)節(jié)的成本），在銀行貸款還沒(méi)有花完的時(shí)候，就可以開(kāi)始預(yù)售，更有甚者，拿地不久，五證未全就開(kāi)始認(rèn)籌預(yù)售。

這種現(xiàn)象，在尤其在各大一二線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)更是屢見(jiàn)不鮮。拍完號(hào)、選完房之后一般需要等2個(gè)月甚至更久的時(shí)間，等到項(xiàng)目預(yù)售證下來(lái)之后，才會(huì)通知準(zhǔn)業(yè)主來(lái)簽購(gòu)房合同。

之后成百上千位業(yè)主紛紛開(kāi)始從銀行貸款，購(gòu)房者貸款審批之后，就會(huì)有XX億的購(gòu)房款流入開(kāi)發(fā)商的賬戶(hù)。

回籠資金就是從這開(kāi)始的。最終開(kāi)發(fā)商拿著購(gòu)房者的錢(qián)去大肆開(kāi)發(fā)，建造樓宇，設(shè)計(jì)景觀(guān)，引進(jìn)配套，聘請(qǐng)物業(yè)等等。

整體流程，開(kāi)發(fā)商只支出了拿地和前期籌備階段的成本。后續(xù)一系列的流程就是“借雞下蛋”了。

在一個(gè)曝光的房子成本計(jì)算表中，可以讓我們對(duì)房?jī)r(jià)的形成，有更全面的認(rèn)識(shí)。

房?jī)r(jià)的構(gòu)成有五種：第一項(xiàng)是財(cái)務(wù)、銷(xiāo)售及管理費(fèi)用；第二項(xiàng)是工程建設(shè)及配套成本；第三項(xiàng)是土地成本；第四項(xiàng)是各類(lèi)稅費(fèi)；第五項(xiàng)是企業(yè)利潤(rùn)。

一般來(lái)說(shuō)，在這五項(xiàng)構(gòu)成因素中，除去第一項(xiàng)成本相對(duì)穩(wěn)定，后面四項(xiàng)才是真正影響房?jī)r(jià)的變量，尤其是二、三、四項(xiàng)可以占到房?jī)r(jià)總成本的近六成。

具體來(lái)說(shuō)，土地成本即是前期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獲取土地使用權(quán)需要向政府繳納的土地出讓金，建筑安裝成本是后期房地產(chǎn)施工建房的各種費(fèi)用，這部分還包括高額的房地產(chǎn)稅費(fèi)。

房?jī)r(jià)的話(huà)則是地產(chǎn)商在成本基礎(chǔ)上加上一定利潤(rùn)（目前行業(yè)毛利率大概在40％）對(duì)外銷(xiāo)售價(jià)格。

也就是說(shuō)，如果要嚴(yán)格控制房?jī)r(jià)，想讓房?jī)r(jià)真正回歸到合理水平，就要著重從這三個(gè)方面（土地成本、稅費(fèi)、建設(shè)成本）入手進(jìn)行限制。

同時(shí)，這些前期成本，看似由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)了，但最后還是會(huì)通過(guò)房產(chǎn)銷(xiāo)售，分?jǐn)偟劫?gòu)房者的身上，羊毛出到羊身上。試想，如果面粉貴了，面包也不會(huì)便宜到哪兒去。

對(duì)于精明的購(gòu)房者而言，買(mǎi)房也不僅僅是一個(gè)技術(shù)活，也更像一場(chǎng)心理考驗(yàn)戰(zhàn)，對(duì)置業(yè)買(mǎi)房最優(yōu)方案的精打細(xì)算，對(duì)市場(chǎng)洞察后的快準(zhǔn)狠入手，以及懂得游戲規(guī)則后的理智沉著。