銀行全面收緊融資，地產(chǎn)告別“高杠桿”時代！

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者通過多渠道證實(shí)：中、農(nóng)、工、建四大國有商業(yè)銀行對房地產(chǎn)融資全面趨緊，具體包括四項(xiàng)：

1、禁止“配資拿地”等地產(chǎn)夾層融資

2、新增開發(fā)貸趨緊

3、拒絕給“五證不全”開發(fā)商提供貸款

4、暫緩存量信貸置換房貸等交叉融資手段

一些股份制銀行如招商、興業(yè)、交行相關(guān)人士也稱，開始收緊房地產(chǎn)類貸款，包括個貸和開發(fā)貸規(guī)模都受到嚴(yán)格控制。

2月13日，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會發(fā)布《備案管理規(guī)范第4號》文件（以下簡稱“4號文”），強(qiáng)調(diào)對北上廣深等16個房價上漲過快城市住宅項(xiàng)目的私募產(chǎn)品不予備案。

去年10月底，證監(jiān)會連同交易所和交易商協(xié)會也加強(qiáng)了房企公司債的分類監(jiān)管，房地產(chǎn)企業(yè)的公司債已經(jīng)處于嚴(yán)控狀態(tài)，土地類的更是監(jiān)控的重中之重。

去年在房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)上增長較快的投行部門，可能也將引來一輪房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)排查。

種種跡象給出了一個清晰的信號：2017年金融機(jī)構(gòu)給到房地產(chǎn)的企業(yè)和購房者的支持相比去年將大打折扣，房企正在告別“高杠桿”時代。

一位交通總行信貸人士預(yù)計(jì)：“今年開發(fā)商的資金成本至少增加0.5個百分點(diǎn)。”

房貸緊縮，樓市進(jìn)入寒冬，這幾類人最慘！

最近，北京、天津、廣州、青島等一大批城市都有收緊房貸的舉動，普遍把首套房按揭利率的85折變成了90折。一個不容否認(rèn)的事實(shí)是：深圳等一大批熱點(diǎn)城市的樓市正在入冬。

一些投資客仍然沒有看懂2017年樓市，抱有幻想。倘若房價大跌，這幾類人要悲催了：

第一種人：去年8月份以后，高杠桿殺入熱點(diǎn)城市樓市的投資客。

這批人比較悲催，他們幾乎在最高點(diǎn)殺入了樓市，而且使用了高杠桿。其中有些人連首付都是通過高利貸獲得的資金，或者P2P的配資。如果買的是新盤，目前尚無法交易，只能死扛。如果是二手房，或許還可以斬倉出局。但如果是大房型，又是在一線城市，估計(jì)出手將非常困難。

第二種人：熱點(diǎn)城市調(diào)控之后，高杠桿殺入三四線城市的投資客。

絕大多數(shù)三四線城市的樓市，都是一個大坑。如果有人口增量，投資的物業(yè)比較優(yōu)質(zhì)，長線或許能保值。但如果是短炒，絕對會非常麻煩。最大的可能是，不僅現(xiàn)在找不到人接盤，未來也很難。最終，只能斬倉出局。

第三種人：熱點(diǎn)城市調(diào)控之后，購買旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)的投資客。

旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)，一般來說都在風(fēng)景區(qū)旁邊，遠(yuǎn)離中心城市。這類房子多是“美麗的陷阱”，環(huán)境非常誘人，但利用率非常低，無法轉(zhuǎn)嫁房地產(chǎn)稅。被運(yùn)營商托管之后，回報(bào)率很低，也很難監(jiān)管其真實(shí)收益。如果沒有過度加杠桿還好，過度加杠桿的后果不堪設(shè)想。

對于絕大多數(shù)城市來說，商業(yè)地產(chǎn)也大多過剩，雖然租售比高于住宅，但上漲的動能比住宅差很多。