10月27日，安徽省安慶市，一幢樓房的外墻長(zhǎng)時(shí)間處于“樓梯狀態(tài)”，“玻璃間隙”留有一道道“樓梯”，遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去，別有一番特色，市民戲稱高手能從此爬上屋頂。 圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

中新社北京2月16日電 題：多重“緊箍咒”上身 中國(guó)房企資金鏈或遭重壓

中新社記者 龐無(wú)忌

依然熱衷于在土地市場(chǎng)“拼殺”搶地的不少中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)可能還沒(méi)意識(shí)到，一輪資金趨緊的寒潮已經(jīng)襲來(lái)。

16城私募資管收緊

中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)日前叫停了在北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥等16個(gè)熱點(diǎn)城市投資普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的私募資產(chǎn)管理計(jì)劃，明確將暫不予備案。此外，該機(jī)構(gòu)還禁止私募產(chǎn)品向房企提供融資用于支付土地出讓價(jià)款，以及直接或間接為各類機(jī)構(gòu)發(fā)放首付貸等提供便利。

此前，中國(guó)證監(jiān)會(huì)已明令禁止房企通過(guò)再融資的途徑拿地，南京、廣州等地也提出房企必須使用自有資金拿地。

中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉告訴記者，此次私募資管領(lǐng)域的收緊，傳遞出房地產(chǎn)資金再收緊的明確信號(hào)。這16個(gè)熱點(diǎn)城市占據(jù)了全國(guó)房地產(chǎn)成交額的20%以上，也是過(guò)去兩年高單價(jià)、高溢價(jià)“地王”數(shù)量最集中的區(qū)域，此番政策將明顯提升房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)?shù)氐娜谫Y難度。

地方調(diào)控升級(jí)

重慶近期發(fā)布新政稱，抵押房地產(chǎn)不得用于預(yù)售，預(yù)售商品房不得用于抵押，并規(guī)范在建建筑物抵押登記。有專家對(duì)中新社記者分析稱，這實(shí)際上是一記“殺招”，徹底堵死了開(kāi)發(fā)商以抵押房地產(chǎn)融資、以預(yù)售回款的傳統(tǒng)模式，將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈形成巨大考驗(yàn)。

此外，繼北京拍出由開(kāi)發(fā)商100%自持的土地之后，天津也推出土地出讓新機(jī)制，即報(bào)價(jià)到達(dá)上限后，不再接受更高報(bào)價(jià)，企業(yè)競(jìng)報(bào)“自持面積”。

由開(kāi)發(fā)商自持項(xiàng)目用于租賃能夠培育租賃市場(chǎng)，解決部分民眾的住房問(wèn)題。不過(guò)，租房收益率較低，而且回款周期長(zhǎng)，對(duì)于高價(jià)拿地的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，短期必定將面對(duì)更大的資金壓力。為此，北京萬(wàn)科去年底拋出眾籌的開(kāi)發(fā)方案，試圖解決自持地塊的盈利難題。

企業(yè)轉(zhuǎn)向海外融資

與去年房企融資回歸境內(nèi)的趨勢(shì)相反，今年以來(lái)，由于國(guó)內(nèi)流動(dòng)性收緊，融資難度加大，不少房企轉(zhuǎn)而尋求境外融資。

中原地產(chǎn)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，延續(xù)去年四季度以來(lái)的低迷態(tài)勢(shì)，2017年1月份，中國(guó)房企包括私募債、公司債、中期票據(jù)等境內(nèi)融資金額，合計(jì)為133.08億元(人民幣，下同)，相比去年同期，下調(diào)幅度高達(dá)92%。而且企業(yè)在境內(nèi)的融資成本也出現(xiàn)了明顯的上漲。今年1月份，不少企業(yè)發(fā)債利率高于6%，而去年9月前，這一水平大致在4%左右。

不少企業(yè)“轉(zhuǎn)戰(zhàn)”海外。光大證券稍早時(shí)候發(fā)布的一份報(bào)告稱，從2016年四季度起，中國(guó)房企發(fā)行美元債加速。首創(chuàng)、首開(kāi)、萬(wàn)科、融信、碧桂園、龍光地產(chǎn)、中國(guó)奧園、合景泰富、旭輝控股等企業(yè)均發(fā)行了美元債。不過(guò)，張大偉指出，鑒于人民幣貶值等壓力，企業(yè)的海外融資成本也不低。記者查閱企業(yè)融資數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，不少企業(yè)發(fā)債的年化利率超過(guò)6%，加之匯率損失，融資成本可能達(dá)到10%左右。

房企拿地?zé)崆椴粶p

盡管近4個(gè)月來(lái)，20多個(gè)城市出臺(tái)了近70次或大或小的調(diào)控收緊政策，但不少房企仍然熱衷于土地市場(chǎng)的拼搶。

中原地產(chǎn)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2月15日，今年25家中國(guó)房企拿地總金額已超過(guò)1600億元。從企業(yè)看，包括中海、保利、碧桂園、萬(wàn)科等在內(nèi)的11家房企拿地金額超過(guò)50億元。

張大偉認(rèn)為，目前各地房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)開(kāi)始影響房企銷售，而不斷收緊的政策則會(huì)進(jìn)一步加劇房企的資金鏈緊張。同時(shí)，伴隨美元走強(qiáng)和熱錢流出中國(guó)市場(chǎng)的趨勢(shì)，可能會(huì)在今年下半年為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)“錢荒”窘境。

同策咨詢的一位分析師認(rèn)為，過(guò)去一年里，隨著市場(chǎng)行情的一路飆升，房企實(shí)際上通過(guò)各種渠道“加杠桿”，其自籌資金與表外融資增長(zhǎng)幅度都遠(yuǎn)高于國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)。但今年在重重“緊箍咒”下，“加杠桿”較多的民營(yíng)房企以及大量的中小房企將面臨資金面緊張的問(wèn)題，不排除下半年出現(xiàn)中小房企被收購(gòu)或破產(chǎn)的現(xiàn)象。