從去年的“9·30”政策到今年的“3·17”調(diào)控，全國(guó)范圍內(nèi)的樓市政策加碼大面積展開(kāi)。毋庸置疑，房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于下行行情當(dāng)中。在此大背景下，許多人對(duì)2017年的房地產(chǎn)市場(chǎng)心存疑慮。2017年的整體行情會(huì)是怎樣？當(dāng)前中國(guó)是否正在快速進(jìn)入到存量房時(shí)代？房屋租賃市場(chǎng)的未來(lái)又將朝著什么方向發(fā)展？

對(duì)于這些問(wèn)題，鏈家集團(tuán)董事長(zhǎng)左暉近期在幾次高層論壇上分享了自己的看法。讓我們來(lái)盤(pán)點(diǎn)一下老左最近的觀點(diǎn)，看看他到底對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提出了哪些深刻的洞察。

從增量到存量 房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)今非昔比

今年3月份起，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控趨于頻繁，截至目前已經(jīng)有50余城市出臺(tái)了超過(guò)140次調(diào)控措施，房?jī)r(jià)趨穩(wěn)。與此同時(shí)，在去庫(kù)存政策的持續(xù)推進(jìn)下，三線、四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體熱度逐漸提升，部分城市商品房銷(xiāo)售出現(xiàn)明顯起色。有一些市場(chǎng)觀點(diǎn)認(rèn)為三線、四線城市呈現(xiàn)出的“火爆”銷(xiāo)售局面正帶動(dòng)去庫(kù)存“接近尾聲”。對(duì)于2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本狀況，左暉在4月23日中國(guó)綠公司年會(huì)中的閉幕演講中提到，本輪市場(chǎng)輪調(diào)控所體現(xiàn)的政策意志和決心是很大的，在調(diào)控范圍上和調(diào)控力度上都是史無(wú)前例的，調(diào)控效果非常顯著。目前大多數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的城市都已趨于穩(wěn)定，交易量下降，房?jī)r(jià)下滑。

截至2016年末，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到了17萬(wàn)億左右，其中新房為10萬(wàn)億，二手約6.5萬(wàn)億。左暉表示，結(jié)合當(dāng)前的市場(chǎng)情況，房屋的供給已經(jīng)向?手房市場(chǎng)，即存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，尤其在?二線城市，要滿足民眾居住品質(zhì)升級(jí)的需求，?手房是市場(chǎng)主?，正逐步成為提升居住品質(zhì)的主流供應(yīng)。導(dǎo)致上述結(jié)果的原因：其一是重點(diǎn)城市的土地供應(yīng)相對(duì)有限，新房數(shù)量?相對(duì)較少且位于郊區(qū)或者外環(huán)，其二是目前住房也面臨著消費(fèi)升級(jí)的?趨勢(shì)，城市中心區(qū)域依托稀缺的交通、教育、生活配套等資源，在改品質(zhì)需求逐步上升的時(shí)期具有更強(qiáng)的吸引?力。

“對(duì)比房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從以生產(chǎn)為主導(dǎo)的增量市場(chǎng)走向以運(yùn)營(yíng)為主導(dǎo)的存量市場(chǎng)。”左暉表示。

從土地供給到存量房流通 房地產(chǎn)供給側(cè)改革任重道遠(yuǎn)

在今年3月18日的中國(guó)發(fā)展高層論壇中，左暉說(shuō)道，房地產(chǎn)調(diào)控政策是一個(gè)短期的市場(chǎng)行為，而真正解決房地產(chǎn)供給側(cè)問(wèn)題的關(guān)鍵，是建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制。一是要優(yōu)化土地供給，土地供給的長(zhǎng)效機(jī)制不僅要與去化周期掛鉤，還與城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口住房供給掛鉤。全國(guó)尤其是與城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口住房供給掛鉤。二是要調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加新增租賃住房供應(yīng)，建立健全購(gòu)租并舉的購(gòu)房制度。繼而擴(kuò)大存量流通，提高非商品房屋流通率，盤(pán)活存量資源。

二手房交易流程長(zhǎng)且復(fù)雜，同時(shí)存在高價(jià)格、低頻率、長(zhǎng)周期、非標(biāo)準(zhǔn)的特點(diǎn)。如何提高存量房屋流通效率？左暉提出從四個(gè)方面著手：一是盤(pán)活閑置存量，主要手段有調(diào)整稅制結(jié)構(gòu)、鼓勵(lì)賣(mài)二買(mǎi)一、城市更新改造；二是完善交易制度，重點(diǎn)是完善綜合監(jiān)管、強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管控、優(yōu)化交易流程；三是加快信息共享，包括房屋物理信息、房屋權(quán)屬信息、房屋交易信息的共享；四是經(jīng)紀(jì)人職業(yè)化發(fā)展，需要規(guī)范中介行為、明確中介權(quán)責(zé)、提高行業(yè)素質(zhì)。

“今天存量資產(chǎn)200萬(wàn)億人民幣的規(guī)模，我們也感覺(jué)未來(lái)的房地產(chǎn)發(fā)展，應(yīng)該更多依賴于整個(gè)的存量怎么盤(pán)活，我們今天的存量物業(yè)的流通率仍然是很低的數(shù)字，全國(guó)的流通率大概2%都不到，怎么把200億平方米的存量住宅通過(guò)各種手段推進(jìn)流通，將對(duì)房地產(chǎn)供給側(cè)改革產(chǎn)生比較明顯的影響。”左暉說(shuō)。