調(diào)控下房價怎么走 購房者須補被政策壓下去的差價(2)
作者:未知 來源:上海證券報 更新時間:2017年07月06日 【字體:大 中 小】
比如近期上海浦東御橋一家龍頭開發(fā)商旗下樓盤就明確表示,因為政府批下來的價格比較低,裝修標準只能下降,如果想要裝修升級,必須另外交一筆“裝修款”。這并非個案,因為售價批得低于預(yù)期而降低裝修品質(zhì)(甚至整個小區(qū)配套設(shè)施)的樓盤近期在上海層出不窮,購房者因此進行維權(quán)的案例也不少見。
除了限價,目前上海新建商品住宅項目還被限制“網(wǎng)簽”。比如說,某區(qū)每個項目一個月內(nèi)的網(wǎng)簽總金額不得超過5億元。雖然各個區(qū)規(guī)定的金額不盡相同,但目的都是為了控制當月預(yù)售商品住宅的均價。
值得注意的是,自今年以來,滬上各大地產(chǎn)機構(gòu)提供的交易數(shù)據(jù)都刻意淡化甚至回避成交價格。“一方面,房價現(xiàn)在尤為敏感,各大機構(gòu)都心照不宣,幾乎不主動披露價格信息;另一方面,價格信息不真實,新房價格是被控制的,二手房價格為了避稅幾乎都被做低,房價信息已不具有參考意義。”一位滬上知名房地產(chǎn)研究機構(gòu)分析師告訴記者。
事實也確實如此。根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示,今年6月,上海全市商品住宅成交均價為47278元/平方米,同比上升29%。而記者了解到的實際情況是,目前上海外環(huán)附近的新建住宅項目基本都已賣到5萬元/平方米,內(nèi)環(huán)附近新盤單價基本都在10萬元以上,只不過拿不到預(yù)售證無法開盤罷了。
三四線城市也有隱憂
與一二線城市整體偃旗息鼓形成鮮明對比的,是上半年大多數(shù)四線城市的熱火朝天。
就成交量來看,今年上半年,三四線城市表現(xiàn)為漲跌互現(xiàn)。克而瑞房地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示,此前熱門的珠海、東莞、中山、無錫、常熟等市,上半年成交量同比跌幅超30%。一方面,受制于“四限”政策持續(xù)發(fā)力,購房者觀望情緒漸濃,市場熱度較2016年下半年相差甚遠;另一方面,前期熱點的三四線城市新增供應(yīng)量長期維持在較低水平,顯著拖累成交量上行空間。
而對大多數(shù)政策支持去庫存的三四線城市,如鹽城、宜昌、九江、汕頭等,在當前銷售窗口期積極推盤,成交量同比均實現(xiàn)較大比例增長,鹽城和宜昌兩市同比實現(xiàn)翻番,汕頭更是同比大增215%。三四線城市房價更是領(lǐng)漲全國樓市,克而瑞研究中心監(jiān)測的32個三四線城市中,28個城市1月至5月房價環(huán)比上漲,超過20%漲幅的城市多達13個,太倉、惠州、南通、常州、昆山等城市環(huán)比漲幅均高于40%,珠海、惠州環(huán)比漲幅更是分別高達58%和72%。
然而,三四線城市的熱火朝天能夠持續(xù)多久?不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)計,隨著調(diào)控政策不斷升級、疊加,政策效應(yīng)同樣也會溢出,今年下半年一二線熱點城市價格繼續(xù)保持平穩(wěn),三四線城市中,前期房價漲幅較大的則面臨調(diào)整風(fēng)險。
事實上,去年大熱的部分二線城市上半年已經(jīng)顯現(xiàn)出調(diào)控風(fēng)險,或?qū)⒃诓痪煤筮f延至目前熱火朝天的三四線城市。“政策調(diào)控仍在加強,貸款利率繼續(xù)收緊的預(yù)期將進一步強化市場的觀望情緒、增加購房成本,政策調(diào)整的空間仍有,尤其是針對三四線城市。”丁祖昱認為,多數(shù)三四線城市供求并未真正逆轉(zhuǎn),且存在需求透支的情況,市場“火熱”能持續(xù)多久,不容樂觀。