調(diào)控政策下，開(kāi)發(fā)商通過(guò)“裝修款”、“車(chē)位款”等各種名目讓購(gòu)房者拿現(xiàn)金補(bǔ)上一部分被政策“壓下去”的差價(jià)。如此一來(lái)，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上顯示的價(jià)格既不會(huì)大漲，也不會(huì)大跌，始終保持“平穩(wěn)”。

2017年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)在嚴(yán)厲的調(diào)控之下，呈現(xiàn)出“前高后平”的市場(chǎng)走勢(shì)。就商品房銷(xiāo)售而言，雖然同比增速逐月下滑，但銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額的絕對(duì)值在一季度仍保持在近一年的月均水平之上；進(jìn)入二季度后，隨著調(diào)控頻頻加碼，效果逐漸顯現(xiàn)，一二線(xiàn)城市銷(xiāo)售偃旗息鼓，三四線(xiàn)城市熱度雖在，但增長(zhǎng)腳步也有放緩跡象。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，在熱點(diǎn)城市嚴(yán)控房?jī)r(jià)的政策之下，下半年其銷(xiāo)售價(jià)格以環(huán)比小降或“維穩(wěn)”為主。不過(guò)，一二線(xiàn)城市供不應(yīng)求格局不變，房?jī)r(jià)大幅下降幾無(wú)可能。至于三四線(xiàn)城市，在土地市場(chǎng)火熱以及需求溢出等因素帶動(dòng)下，價(jià)格將維持一段上揚(yáng)行情，但可持續(xù)性不高，沖高回落的可能性很大。

一線(xiàn)城市成交量驟減

各地樓市在平靜中告別上半年。在上海，剛剛出爐的6月成交數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月一手商品住宅成交量為68.61萬(wàn)平方米，環(huán)比減少3.4%，同比減少45%，幾近腰斬。從歷年來(lái)看，由于牽涉到開(kāi)發(fā)商沖刺半年度業(yè)績(jī)，6月往往是一年中成交的相對(duì)高位。然而，今年6月新房市場(chǎng)成交量創(chuàng)下2011年以來(lái)同期最低水平，甚至低于樓市較為低迷的2011年和2014年同期。至此，上半年上海新建商品住宅共計(jì)成交357萬(wàn)平方米，同比減少52.8%。

創(chuàng)近年來(lái)成交新低的并非只有上海。據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年，北京新建商品住宅（不含保障房）共網(wǎng)簽16332套，同比降38.6%，創(chuàng)2010年以來(lái)同期新低；二手房交易量也減少逾三成，已跌近谷底，房?jī)r(jià)也由區(qū)域性回落逐步轉(zhuǎn)為普遍回落。

深圳規(guī)土委發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，上半年深圳新建商品住宅共成交10502套，同比減少54.7%，成交均價(jià)54632元/平方米，環(huán)比下跌3.9%。廣州則是四大一線(xiàn)城市中表現(xiàn)最為平穩(wěn)的，上半年一手住宅網(wǎng)簽成交50774套，同比降10.92%；網(wǎng)簽均價(jià)為16566元/平方米，同比升4.34%。

部分去年表現(xiàn)極為搶眼的熱點(diǎn)二線(xiàn)城市，今年上半年的市場(chǎng)表現(xiàn)亦不樂(lè)觀，一些去年高價(jià)拿地的開(kāi)發(fā)商以及高位接盤(pán)的購(gòu)房者，已感受到調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)。去年最熱的二線(xiàn)城市中，如廈門(mén)、福州、南京等地，預(yù)售證審批趨嚴(yán)，新增供應(yīng)量持續(xù)低位運(yùn)行，成交量同比跌幅超50%。此外，蘇州的高房?jī)r(jià)顯著拖累了樓市成交表現(xiàn)，“有價(jià)無(wú)市”的格局愈加明顯；合肥則受經(jīng)濟(jì)基本面和收入水平相對(duì)較低等多方面因素影響，城市吸附力遠(yuǎn)不及其他熱點(diǎn)二線(xiàn)城市，自去年10月重啟限購(gòu)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)冰火兩重天，成交量持續(xù)低位運(yùn)行。

可以看到，今年上半年，四大一線(xiàn)城市及去年火熱的部分二線(xiàn)城市已偃旗息鼓，樓市調(diào)控政策不斷施壓是主因。一方面，各地存貨減少疊加嚴(yán)格“限價(jià)”導(dǎo)致新增供應(yīng)銳減，成為制約銷(xiāo)售量增長(zhǎng)的關(guān)鍵因素；另一方面，一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市“限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售”政策頻頻加碼，投資性需求受到抑制，商品房成交規(guī)模也隨之持續(xù)降低。

房?jī)r(jià)信息難反映真實(shí)情況

從上半年成交情況看，一線(xiàn)城市最主要的特點(diǎn)是“量縮價(jià)平”。與此前每次房地產(chǎn)調(diào)控一二手房的走勢(shì)基本一致不同的是，這一輪，二手房市場(chǎng)率先疲軟，一手房仍然平穩(wěn)，甚至平穩(wěn)得有些“不正常”。

“由于‘限價(jià)’因素，目前上海等一線(xiàn)城市新房成交價(jià)格保持平穩(wěn)。相比之下，二手房市場(chǎng)隨行就市，供需雙方均按照市場(chǎng)價(jià)來(lái)成交，不存在人為的干預(yù)價(jià)格行為。所以，目前二手房市場(chǎng)明顯比去年有大幅回落，價(jià)格也出現(xiàn)了一定回調(diào)。”克而瑞房地產(chǎn)信息集團(tuán)執(zhí)行總裁丁祖昱表示。由于“限價(jià)”、“限簽”等各種政策因素，目前上海等城市體現(xiàn)出的房?jī)r(jià)信息更具復(fù)雜性。

記者了解到，為控制全市新建商品房均價(jià)，目前上海預(yù)售項(xiàng)目獲批價(jià)格都較當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)偏低，一二手房?jī)r(jià)格倒掛的現(xiàn)象在上海已不鮮見(jiàn)。在這種情況下，資金壓力不大的開(kāi)發(fā)商多數(shù)選擇不去領(lǐng)預(yù)售證，“捂盤(pán)”不開(kāi)，而選擇開(kāi)盤(pán)的開(kāi)發(fā)商則通過(guò)“裝修款”、“車(chē)位款”等各種名目讓購(gòu)房者補(bǔ)差價(jià)，與購(gòu)房者簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議，購(gòu)房者須現(xiàn)金補(bǔ)上一部分被政策“壓下去”的差價(jià)。如此一來(lái)，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上顯示的價(jià)格既不會(huì)大漲，也不會(huì)大跌，始終保持“平穩(wěn)”。