調(diào)控政策下，開發(fā)商通過“裝修款”、“車位款”等各種名目讓購房者拿現(xiàn)金補上一部分被政策“壓下去”的差價。如此一來，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上顯示的價格既不會大漲，也不會大跌，始終保持“平穩(wěn)”。

2017年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)在嚴(yán)厲的調(diào)控之下，呈現(xiàn)出“前高后平”的市場走勢。就商品房銷售而言，雖然同比增速逐月下滑，但銷售面積和銷售金額的絕對值在一季度仍保持在近一年的月均水平之上；進(jìn)入二季度后，隨著調(diào)控頻頻加碼，效果逐漸顯現(xiàn)，一二線城市銷售偃旗息鼓，三四線城市熱度雖在，但增長腳步也有放緩跡象。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，在熱點城市嚴(yán)控房價的政策之下，下半年其銷售價格以環(huán)比小降或“維穩(wěn)”為主。不過，一二線城市供不應(yīng)求格局不變，房價大幅下降幾無可能。至于三四線城市，在土地市場火熱以及需求溢出等因素帶動下，價格將維持一段上揚行情，但可持續(xù)性不高，沖高回落的可能性很大。

一線城市成交量驟減

各地樓市在平靜中告別上半年。在上海，剛剛出爐的6月成交數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月一手商品住宅成交量為68.61萬平方米，環(huán)比減少3.4%，同比減少45%，幾近腰斬。從歷年來看，由于牽涉到開發(fā)商沖刺半年度業(yè)績，6月往往是一年中成交的相對高位。然而，今年6月新房市場成交量創(chuàng)下2011年以來同期最低水平，甚至低于樓市較為低迷的2011年和2014年同期。至此，上半年上海新建商品住宅共計成交357萬平方米，同比減少52.8%。

創(chuàng)近年來成交新低的并非只有上海。據(jù)偉業(yè)我愛我家集團市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，上半年，北京新建商品住宅（不含保障房）共網(wǎng)簽16332套，同比降38.6%，創(chuàng)2010年以來同期新低；二手房交易量也減少逾三成，已跌近谷底，房價也由區(qū)域性回落逐步轉(zhuǎn)為普遍回落。

深圳規(guī)土委發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，上半年深圳新建商品住宅共成交10502套，同比減少54.7%，成交均價54632元/平方米，環(huán)比下跌3.9%。廣州則是四大一線城市中表現(xiàn)最為平穩(wěn)的，上半年一手住宅網(wǎng)簽成交50774套，同比降10.92%；網(wǎng)簽均價為16566元/平方米，同比升4.34%。

部分去年表現(xiàn)極為搶眼的熱點二線城市，今年上半年的市場表現(xiàn)亦不樂觀，一些去年高價拿地的開發(fā)商以及高位接盤的購房者，已感受到調(diào)控風(fēng)險。去年最熱的二線城市中，如廈門、福州、南京等地，預(yù)售證審批趨嚴(yán)，新增供應(yīng)量持續(xù)低位運行，成交量同比跌幅超50%。此外，蘇州的高房價顯著拖累了樓市成交表現(xiàn)，“有價無市”的格局愈加明顯；合肥則受經(jīng)濟基本面和收入水平相對較低等多方面因素影響，城市吸附力遠(yuǎn)不及其他熱點二線城市，自去年10月重啟限購后，房地產(chǎn)市場冰火兩重天，成交量持續(xù)低位運行。

可以看到，今年上半年，四大一線城市及去年火熱的部分二線城市已偃旗息鼓，樓市調(diào)控政策不斷施壓是主因。一方面，各地存貨減少疊加嚴(yán)格“限價”導(dǎo)致新增供應(yīng)銳減，成為制約銷售量增長的關(guān)鍵因素；另一方面，一二線熱點城市“限購、限貸、限價、限售”政策頻頻加碼，投資性需求受到抑制，商品房成交規(guī)模也隨之持續(xù)降低。

房價信息難反映真實情況

從上半年成交情況看，一線城市最主要的特點是“量縮價平”。與此前每次房地產(chǎn)調(diào)控一二手房的走勢基本一致不同的是，這一輪，二手房市場率先疲軟，一手房仍然平穩(wěn)，甚至平穩(wěn)得有些“不正常”。

“由于‘限價’因素，目前上海等一線城市新房成交價格保持平穩(wěn)。相比之下，二手房市場隨行就市，供需雙方均按照市場價來成交，不存在人為的干預(yù)價格行為。所以，目前二手房市場明顯比去年有大幅回落，價格也出現(xiàn)了一定回調(diào)。”克而瑞房地產(chǎn)信息集團執(zhí)行總裁丁祖昱表示。由于“限價”、“限簽”等各種政策因素，目前上海等城市體現(xiàn)出的房價信息更具復(fù)雜性。

記者了解到，為控制全市新建商品房均價，目前上海預(yù)售項目獲批價格都較當(dāng)前市場價偏低，一二手房價格倒掛的現(xiàn)象在上海已不鮮見。在這種情況下，資金壓力不大的開發(fā)商多數(shù)選擇不去領(lǐng)預(yù)售證，“捂盤”不開，而選擇開盤的開發(fā)商則通過“裝修款”、“車位款”等各種名目讓購房者補差價，與購房者簽訂一份補充協(xié)議，購房者須現(xiàn)金補上一部分被政策“壓下去”的差價。如此一來，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上顯示的價格既不會大漲，也不會大跌，始終保持“平穩(wěn)”。