可消化庫(kù)存3億平方米

據(jù)住建部數(shù)據(jù)，2016年全國(guó)棚改開(kāi)工606萬(wàn)套，其中貨幣化安置比例為48.5%，去化商品房庫(kù)存2.5億平米。由此推算，棚戶區(qū)改造中貨幣化安置的套均面積為85平方米(25000/606=85)。

以此為標(biāo)準(zhǔn)，則2014～2016年，通過(guò)棚改貨幣化安置分別去化商品房庫(kù)存3800萬(wàn)平方米、1.5億平方米和2.5億平方米(棚改新開(kāi)工套數(shù)*貨幣化安置比例*85=庫(kù)存去化面積)，分別占當(dāng)年商品房銷售面積的3.2%、12%和16%。

對(duì)于2017年，民生證券宏觀團(tuán)隊(duì)測(cè)算了不同貨幣化安置比例和房地產(chǎn)銷售增長(zhǎng)率下的庫(kù)存去化情況。當(dāng)貨幣化比例分別為50%、60%和70%時(shí)，分別去化庫(kù)存2.5億平方米、3億平方米和3.5億平方米。

興業(yè)證券宏觀團(tuán)隊(duì)8月23日發(fā)布《地產(chǎn)：棚改的力量能延續(xù)多久?》報(bào)告稱，政策性銀行是棚改的主要資金來(lái)源方(占比80%)，而從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，棚改的貨幣化安置比例，與政策性銀行投放的貨幣化安置貸款占全部棚改貸款比重的走勢(shì)高度一致(后者略高于前者)。

“基于這一規(guī)律，同時(shí)結(jié)合各個(gè)省市的實(shí)際要求，我們預(yù)計(jì)2017年棚改的貨幣化安置比例在60%左右。”上述報(bào)告稱。

長(zhǎng)江證券固收?qǐng)F(tuán)隊(duì)發(fā)布的《棚改貨幣化安置，對(duì)經(jīng)濟(jì)的支持效應(yīng)》報(bào)告稱，2017年，多個(gè)省份上調(diào)棚改貨幣化安置比例目標(biāo)，其中8個(gè)省份的目標(biāo)超出60%，個(gè)別省份甚至超過(guò)70%。考慮到實(shí)際中往往超額完成，或拉動(dòng)全國(guó)貨幣化安置比例至60%、安置規(guī)模達(dá)360萬(wàn)套。從2017年上半年實(shí)際完成情況來(lái)看，多個(gè)城市目標(biāo)完成率超出一半，比如，西安市棚改任務(wù)完成率為77.5%，遠(yuǎn)超一半，其中貨幣化安置比例70.5%、遠(yuǎn)超2015的40%和2016年的51%。

“中性情境下，假設(shè)2017年棚改新開(kāi)工600萬(wàn)套，棚改貨幣化安置比例60%，消化商品房庫(kù)存面積約3.1億平方米，拉動(dòng)全國(guó)商品房銷售面積增速3.6個(gè)百分點(diǎn)。”長(zhǎng)江證券固收?qǐng)F(tuán)隊(duì)報(bào)告稱。

瑞銀集團(tuán)中國(guó)專業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤近日撰文稱，雖然棚改貨幣化安置并不能直接增加房地產(chǎn)新開(kāi)工和建設(shè)規(guī)模，但它有助于加快三四線城市房地產(chǎn)銷售、降低房地產(chǎn)庫(kù)存，進(jìn)而提振市場(chǎng)情緒、支撐房?jī)r(jià)，最終支持整體房地產(chǎn)新開(kāi)工和建設(shè)規(guī)模。