對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，今年無(wú)疑是調(diào)控的一年。在堅(jiān)持“房住不炒”定位的基礎(chǔ)上，國(guó)內(nèi)樓市熱點(diǎn)城市的調(diào)控力度并沒(méi)有松懈，部分熱點(diǎn)三、四線城市也加入到調(diào)控的行列中來(lái)。目前距離2017年結(jié)束還有最后一個(gè)月，那么在即將到來(lái)的2018年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將如何發(fā)展？對(duì)此有行業(yè)機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，隨著調(diào)控效果的逐步發(fā)酵，部分面臨資金壓力的開發(fā)商或?qū)㈤_啟降價(jià)。

調(diào)控對(duì)市場(chǎng)作用明顯

由于調(diào)控手段主要包括房貸調(diào)整、限購(gòu)、限簽、限價(jià)等措施，因此樓市政策對(duì)于市場(chǎng)的影響是巨大的。在2008年和2013年，國(guó)內(nèi)出現(xiàn)過(guò)成交量明顯萎縮、成交價(jià)格下降或增長(zhǎng)放緩的的情況。

而在廣州，地方性的調(diào)控共有三次，最早出現(xiàn)于2010年。這一年的10月15日，除增城、從化以外的各城區(qū)開啟限購(gòu)政策，規(guī)定廣州戶籍和可以提供1年以上納稅或社保證明的常住非戶籍家庭限購(gòu)一套房，而非常住戶籍家庭則禁止購(gòu)房。到了2013年11月，廣州出臺(tái)“穗六條”政策，認(rèn)房認(rèn)貸、二套首付七成、非廣州戶籍需提供三年以上社保等政策開始施行，此后“穗六條”在廣州被長(zhǎng)期執(zhí)行下去。

2016年樓市成交出現(xiàn)火熱局面，當(dāng)年10月，廣州針對(duì)公積金政策作出了調(diào)整，又半年后，廣州相繼出臺(tái)“3·17”新政和“3·30”新政，除了購(gòu)房資格限制有所提高外，這一輪調(diào)控政策還新增了限售條款，包括個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房需取得不動(dòng)產(chǎn)證滿兩年，商服類物業(yè)只能賣給企業(yè)，不得賣給個(gè)人等。

2010年開啟調(diào)控后，廣州樓市成交量?jī)r(jià)出現(xiàn)了小幅上漲。2013年“穗六條”出臺(tái)后，下一年的成交量下滑了22%。而在今年3月嚴(yán)控新政出臺(tái)后，廣州房?jī)r(jià)保持了相對(duì)穩(wěn)定，并未出現(xiàn)巨大波動(dòng)，但成交量出現(xiàn)下降，截至目前，今年廣州一手房成交量相比去年減少了29%。一手市場(chǎng)受樓盤限購(gòu)等政策的影響，因此樓市成交的數(shù)據(jù)存在一定程度的失真。

去化周期提升影響后市發(fā)展

今年以來(lái)，調(diào)控政策的施行對(duì)樓市庫(kù)存和去化周期也產(chǎn)生了一定的影響。

2016年樓市火爆，因此從去年10月到今年3月，廣州一手住宅庫(kù)存量一直處于下降的趨勢(shì)，其中今年3月成交量超高，降幅也最大。3月廣州一手住宅庫(kù)存為671萬(wàn)平方米，減少了53萬(wàn)平方米，環(huán)比下降7%，去化周期也僅有5.4個(gè)月。

“3·30”新政出臺(tái)后，庫(kù)存量大致在681至752萬(wàn)平方米之間波動(dòng)，但隨著此后樓市成交放緩，因此去化周期持續(xù)上升，到10月底時(shí)已提升至8.4個(gè)月。

成交量較弱會(huì)令部分庫(kù)存堆積，加上本身每個(gè)月可能會(huì)增加的供應(yīng)，庫(kù)存或?qū)⒃絹?lái)越多，去化周期也會(huì)隨之加長(zhǎng)。該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，這種情況會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商價(jià)格松動(dòng)的情況。

降價(jià)樓盤預(yù)計(jì)將會(huì)增加

除卻一手市場(chǎng)，今年廣州二手房市場(chǎng)也出現(xiàn)大幅回落，價(jià)格有所回調(diào)。具體來(lái)看，2016年四季度調(diào)控政策密集出臺(tái)之后，二手住宅市場(chǎng)成交量持續(xù)下滑，且下降幅度較大。2017年20城成交同比增速降至負(fù)區(qū)間，政策收緊對(duì)二手房沖擊較大。

此外，土地市場(chǎng)也有所降溫，在各地采取新的土地拍賣規(guī)則后，住宅用地多采用“最高限價(jià)+競(jìng)配建+競(jìng)自持”等模式，因此土地市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)。廣州前9月商品住宅成交均價(jià)為17036元/平方米，房地產(chǎn)土地成交樓板價(jià)平均為9411元/平方米，溢價(jià)率為14%。房?jī)r(jià)和地價(jià)相比去年均有下跌，這顯示出政策的影響面已經(jīng)波及到地價(jià)。

截至目前，今年的調(diào)控措施力度空前，使得開發(fā)商拿地?zé)崆椤⒁皇趾投�手住宅市�?chǎng)都出現(xiàn)明顯的降溫。“對(duì)于樓市，真正的寒冬在2018年”，此前，專業(yè)分析師肖文曉在一次開發(fā)商交流會(huì)上曾指出，三、四線城市的高峰期明年或?qū)⒔K止。

目前廣州樓市的成交和價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)，但調(diào)控效果逐漸發(fā)酵，會(huì)有越來(lái)越多開發(fā)商因頂不住資金壓力而降價(jià)。肖文曉也認(rèn)為，仍有購(gòu)房資格的購(gòu)房者，明年將是入手的良機(jī)。