定律已打破需合理高周轉(zhuǎn)

值得一提的是，這些穿越周期的企業(yè)，也多是敢于順勢(shì)打破諸多既有定律的企業(yè)。

業(yè)內(nèi)人士直言，固守一二線城市、放棄規(guī)模增長(zhǎng)、舍棄高周轉(zhuǎn)、不敢加杠桿，這樣的房企其實(shí)是誤判形勢(shì)，會(huì)明顯落后于大市。相反，踩準(zhǔn)城市布局節(jié)點(diǎn)、追求高周轉(zhuǎn)率而非高利潤(rùn)率、善用杠桿，使這類房企獲得了更快更好的發(fā)展。

對(duì)此也有業(yè)內(nèi)人士表示認(rèn)同，其指出，部分香港房企在上一輪周期中獲取了高利潤(rùn)的發(fā)展，但這一輪周期中，秉持緩慢開發(fā)的固有節(jié)奏，策略較為保守，結(jié)果是每年在內(nèi)地市場(chǎng)推出的樓盤銷售數(shù)量極為有限，甚至不斷售賣本身持有寫字樓來(lái)回籠現(xiàn)金流。企業(yè)很難繼續(xù)做大做強(qiáng)，不適應(yīng)周期帶來(lái)的影響顯而易見。

以長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)為例，其2017年中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，內(nèi)地可開發(fā)土地儲(chǔ)備僅余1.14億平方英尺（約合1060萬(wàn)平方米）。其市盈率、市凈率、負(fù)債率、凈資產(chǎn)收益率等主要財(cái)務(wù)指標(biāo)，明顯低于在港上市內(nèi)房股。例如2017年長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)凈資產(chǎn)收益率（ROE）僅5.28%，遠(yuǎn)低于在港上市的恒大（25.92%）、碧桂園（10.1%）和中海（9.3%）。

數(shù)據(jù)也顯示，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)地產(chǎn)板塊2017年期流量銷售額僅149.1億元，位列106位，銷售面積80.6萬(wàn)平方米，位居126位。與內(nèi)地房企高杠桿、“快拿地+快開放+快回籠”模式下形成的發(fā)展場(chǎng)景有顯著差異。

不過(guò)業(yè)內(nèi)人士也提醒，在長(zhǎng)期執(zhí)行嚴(yán)格調(diào)控措施的一二線城市，客戶不斷萎縮，高周轉(zhuǎn)模式或難以發(fā)揮作用。比如上海、南京有很多限制政策，如要求樓盤封頂、限價(jià)出售，這使房子必須現(xiàn)房銷售，或者即便預(yù)售了房子，現(xiàn)金也無(wú)法回籠，這類城市就無(wú)法實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)。

“做精品項(xiàng)目，并不是舍去高周轉(zhuǎn)、不善用杠桿的理由，此節(jié)奏可能拖累整家企業(yè)。但房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小房企，受短期政策調(diào)控影響極大，其除了關(guān)注存貨周轉(zhuǎn)率，不妨更多關(guān)注細(xì)分產(chǎn)品市場(chǎng)，例如綠色科技住宅、健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、長(zhǎng)租公寓等都是值得精耕細(xì)作的。”張波表示。

規(guī)模足夠大腳步才夠穩(wěn)

在2016年以來(lái)不斷嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，樓市已明顯降溫，銀行信貸也逐步收緊，但評(píng)估一家房企未來(lái)好壞的重要指標(biāo)，依然是銷售額、土地儲(chǔ)備和現(xiàn)金儲(chǔ)備。

多數(shù)房企大力推行“高周轉(zhuǎn)”模式的目標(biāo)其實(shí)是“高規(guī)模”。尤其是在穿越周期時(shí)，規(guī)模是一個(gè)極為重要的武器。

“規(guī)模已經(jīng)成為眾多房企追求的目標(biāo)，因?yàn)橛幸?guī)模就有更大的聚集資源能力，現(xiàn)在包括客戶資源、金融資源、供應(yīng)商資源、人才資源、政府支持等都是向規(guī)模房企傾斜的。”分析師表示。

當(dāng)規(guī)模足夠大，利潤(rùn)才能做到更大。業(yè)內(nèi)人士告訴記者，同樣是10%的行業(yè)平均利潤(rùn)率，100億元規(guī)模的企業(yè)與1000億元規(guī)模的企業(yè)，利潤(rùn)絕對(duì)值相差很多。

而且這類企業(yè)在資本市場(chǎng)上也更能獲得支持，2017年股價(jià)快速上升，他們的策略和能力得到了充分認(rèn)可。

“雖然不排除一些企業(yè)，例如區(qū)域性國(guó)資委下屬企業(yè)，它們規(guī)模雖然中等，但資金成本足夠低，也可以穿越周期。”資深地產(chǎn)人薛建雄認(rèn)為，但普遍而言，通過(guò)全國(guó)化布局做大規(guī)模，是最受認(rèn)同的房企抵御局部市場(chǎng)波動(dòng)的方法。